2021年房地產(chǎn)估價師備考進行時，建設(shè)工程教育網(wǎng)小編為考生整理了房地產(chǎn)估價案例與分析的相關(guān)考點，希望能夠?qū)Υ蠹业膹?fù)習(xí)有所幫助。

估價方法適用性分析

1.估價方法選取

通行的房地產(chǎn)估價方法有比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法，估價方法的選擇應(yīng)按照房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)則，根據(jù)當?shù)厥袌霭l(fā)育狀況，并結(jié)合該項目的具體特點以及估價目的等，選擇適當?shù)墓纼r方法。

(1)估價對象法定批準用途為辦公，已建成投入，不屬于待開發(fā)房地產(chǎn)，可再開發(fā)能力較低，因此不適宜選用假設(shè)開發(fā)法進行估價。

(2)估價對象屬于辦公用途，通過出租經(jīng)營可獲取較高經(jīng)營收益，屬于收益性物業(yè)，且估價對象所在區(qū)域的類似物業(yè)出租成交較活躍，可以獲取市場出租交易案例，具備采用收益法進行估價測算的條件，故此次估價適宜采用收益法。

(3)估價對象所在區(qū)域辦公房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好，同一類型辦公物業(yè)近期成交實例較多，特別是估價對象所在樓宇市場交易實例較多，故適宜采用比較法進行估價。

(4)近幾年××市房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，從成本角度已較難反映出估價對象的客觀市場價值，應(yīng)選取更加適合的方法進行估價。

綜上所述，同時結(jié)合本次估價背景，考慮方法的適宜性和可操作性，我們認為適宜采用比較法和收益法進行估價。估價人員在認真分析所掌握的資料，進行了實地查勘，結(jié)合估價對象的實際情況，并對鄰近地段和區(qū)域同類性質(zhì)的房地產(chǎn)市場情況進行調(diào)查之后，決定選取比較法和收益法作為估價方法。

2.估價技術(shù)路線

在選用的收益法中，通過選取出租可比實例，求取估價對象凈收益，利用報酬資本化法求取估價對象收益價值。

在選用的比較法中，通過選取出租可比實例，經(jīng)適當修正或調(diào)整后求取估價對象的標準價格。