自從之前鶴崗“兩三萬”便可買房子被曝光后，房產似乎有了一絲白菜價的意味，根據最新發(fā)布的全國城市住宅房價數(shù)據來看，四五線城市的房價持續(xù)走低，“白菜價”的房子越來越多。房地產行業(yè)幾乎與每個人息息相關，今天我們就和房地產估價師考試考生一起來學習一些房地產的知識。

根據國家統(tǒng)計局《三次產業(yè)劃分規(guī)定（2018）》，房地產業(yè)屬于第三產業(yè)，是為生產和生活服務的部門。而與之緊密相關的建筑業(yè)是物質生產部門，屬于第二產業(yè)。

房地產既是一種客觀存在的物質形態(tài)，同時也是一項法律權利。

物質形態(tài)包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權利。比如住宅商鋪、廠房、倉庫以及辦公用房等出租的權利。

法律意義上的房地產本質是一種財產權利，這種財產權利是指寓含于房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、抵押權、地役權、居住權等。

房產價格的影響因素很多，主要分為兩類：自身因素和外部因素。

自身因素包括：實物、權益和區(qū)位；建筑物實物因素（結構、設備裝修、新舊程度）；土地實物因素。自身因素在不同房產上會有比較大的差異。比如是不是學區(qū)房，房屋建筑的年代差異，建筑內設備的質量和新舊程度等等。

外部因素：政策制度、人口、經濟、社會、國際、心理、其他。外部因素確定的是一個地區(qū)房產價格的趨勢，比如一個經濟下行的城市、人口凈流出的城市，房產價格很難上漲，大概率會跟隨城市經濟發(fā)展趨勢下跌。

在進行房地產評估時，房地產區(qū)位是一個重要因素，不同種類的房產受到的影響也不同。不同房地產形式，對于地租的支付能力是不同的，一般來說中心商務區(qū)的地租支付能力最強，其對應的租金也最貴，農業(yè)最便宜。

在判定一個因素是否屬于區(qū)位因素時，可以把實際上不可移動的房地產想象成動產那樣是可以移動的，然后假設移動它。房地產移動之后會發(fā)生變化的因素－朝向、樓層、景觀，就屬于區(qū)位因素；反之，如果房地產移動之后不會發(fā)生變化的因素，比如建筑結構、戶型、房齡，就不屬于區(qū)位因素。

我國的經濟很大程度上依賴于房地產，買房也是多數(shù)人必選之路，所以學習房產知識是十分有必要的，更多房產知識歡迎大家來房地產估價師輔導的課程中一起學習。

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