
房地產(chǎn)估價(jià)師考試難點(diǎn)辨析:房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)
1.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)(收入低了):項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。
2.未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)(費(fèi)用高了):物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
3.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)(折現(xiàn)率或報(bào)酬率變化):即使收益和運(yùn)營費(fèi)用都不發(fā)生變化,資本價(jià)值也會隨著收益率的變化而變化。注意利率風(fēng)險(xiǎn)和資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn):利率是收益率的重要決定因素,但不是唯一;利率風(fēng)險(xiǎn)是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。
4.機(jī)會成本風(fēng)險(xiǎn)(機(jī)會成本):也稱比較風(fēng)險(xiǎn),投資該項(xiàng)目而失去了其他投資機(jī)會,失去了相應(yīng)的可能收益的風(fēng)險(xiǎn)。
5.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)(時(shí)機(jī)與時(shí)間):房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。不僅表現(xiàn)為選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場,還表現(xiàn)為物業(yè)持有時(shí)間的長短、物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機(jī)的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時(shí)間的長短等。
6.持有期風(fēng)險(xiǎn)(持有時(shí)間):與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn),壽命周期越長,持有期風(fēng)險(xiǎn)越大。
