2019房地產估價師《制度與政策》考點六：不動產登記概述,房產估價師中很多考生為此苦惱不堪。其實沒有必要這樣，我們只要對這些知識點多加注意，而且對知識點做好篩選和提煉，有的放矢地去學習，備考效率就會有所提高。今天，建設工程教育網就為大家梳理了2019房地產估價師《制度與政策》考點六：不動產登記概述。

　　2019房地產估價師《制度與政策》考點六：不動產登記概述

　　不動產登記概述

　　一、不動產登記的概念和范圍

　　(一)不動產登記概念

　　不動產登記是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。根據《不動產登記暫行條例》第二條第二款規(guī)定，不動產是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

　　不動產登記采取登記的方式將不動產物權的設立、轉移、變更和消滅等情況在不動產登記簿上予以記錄，達到物權公示的目的，以保護不動產權利人的權益。不動產登記制度是現代物權法中一項重要的制度。我國土地、房屋等不動產交易早就采取訂立契約的形式予以確認，并由人與人的自然行為發(fā)展到官方介入的社會行為。

　　1995年1月1日起施行的《城市房地產管理法》中，對土地和房屋兩種最主要的不動產登記做出規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a管理法》第六十條規(guī)定“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度”。2007年10月1日起施行的《物權法》，確定了國家對土地、房屋等不動產實行統(tǒng)一登記的制度，并進一步明確了不動產登記的效力。

　　《物權法》第九條規(guī)定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發(fā)生效力;未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。根據《物權法》，2014年11月24日，國務院公布了《不動產登記暫行條例》，對不動產登記的范圍、程序等做出了原則性規(guī)定。

　　(二)不動產登記范圍

　　不動產登記范圍為不動產的物權。按照物權法定原則，不動產的物權的種類和內容必須由法律規(guī)定，任何人不能創(chuàng)設物權。根據《物權法》，不動產物權包括所有權、用益物權和擔保物權。

　　《不動產登記暫行條例》第五條規(guī)定，不動產登記的范圍是：

　　1.集體土地所有權;

　　2.房屋等建筑物、構筑物所有權;

　　3.森林、林木所有權;

　　4.耕地、林地、草地等土地承包經營權;

　　5.建設用地使用權;

　　6.宅基地使用權;

　　7.海域使用權;

　　8.地役權;

　　9.抵押權;

　　10.法律規(guī)定需要登記的其他不動產權利。

　　二、不動產登記模式

　　根據登記的內容和方式的不同，各國不動產登記主要可分為契據登記制和產權登記制兩大類型。

　　三、不動產登記的目的

　　(一)保護不動產權利人的物權

　　物權是一種對世權與絕對權。物權取得、變動需要通過一定方式向外界加以展示。登記就是一種展示的方法。通過登記可以清晰準確地展現出不動產物權的歸屬和內容，保護權利人依法取得的物權。

　　(二)維護交易安全

　　不動產登記后，不動產上的物權歸屬和內容在不動產登記簿上準確地展現。不動產登記簿具有公信效力。即便不動產登記簿上記載的物權歸屬和內容與真實情況不一致，只要權利人、利害關系人沒有申請更正登記或異議登記，善意信賴登記簿記載的當事人不動產交易就應當得到保護。

　　因此，不動產物權交易的當事人通過查詢不動產登記簿，就可以判斷作為交易標的物的不動產上的物權歸屬與內容，可以正確判斷能否進行交易，避免受到他人欺詐。不動產登記為交易當事人提供了較大的便利，減少了交易成本，保證了交易較快完，交易效率得到極大的提高。

　　(三)利于國家對不動產進行管理、征收賦稅和進行宏觀調控

　　首先，城市規(guī)劃、建設和管理要了解城市土地的自然狀況，以及房屋的布局、結構、用途等基本情況。房地產開發(fā)和住宅建設，需要了解建設區(qū)域內的土地和原有房屋的各種資料，以便合理的規(guī)劃建設用地，妥善安置原有住戶，并依法按有關規(guī)定對拆遷的房屋給予合理補償。

　　房地產買賣和物業(yè)管理等一系列活動都涉及房地產權屬和房屋的自然狀況，這就需要向不動產登記機構了解該房地產的位置、權界、面積、建筑年代等準確的資料。

　　其次，不動產登記制度使得國家能夠細致全面掌握境內不動產情況，為征收各種賦稅服務。如我國《契稅暫行條例》第十一條第二款規(guī)定：在房屋所有權轉移登記和建設用地使用權的轉移登記中，當事人沒有提交契稅完稅憑證，土地或房產登記機構不能辦理轉移登記?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》第十二條規(guī)定：納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續(xù)。

　　最后，不動產登記的信息能夠為國家進行宏觀調控，推行各種調控政策提供了決策的依據。例如，通過不動產登記的數據，國家可以準確地判斷房地產交易的實際情況，城鎮(zhèn)居民的居住情況等，以便進行相應的宏觀調控。

　　房地產估價師的考試時間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時間。符合報名條件的考生，抓緊時間購買教材準備復習，為自己爭取更多的機會。需要復習資料的同學可以登錄建設工程教育網來了解。 免費復習資料>    免費試聽課>