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2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點(diǎn)十二:確定估價基本事項(xiàng)

2019-05-31 15:57   來源:建設(shè)工程教育網(wǎng) 字體: 打印 收藏

  人在江湖,競爭壓力這么大,同樣的在房地產(chǎn)估價師考試中,也是壓力很大的,所以在備考考試的時候,一定要努力啦!為了幫助小伙們,接下來小編帶大家學(xué)習(xí)2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點(diǎn)十二:確定估價基本事項(xiàng)。

  確定估價基本事項(xiàng)

  一、估價基本事項(xiàng)概述

  房地產(chǎn)估價是為了特定目的,對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值或價格進(jìn)行分析、測算和判斷。必須確定(4個)估價基本事項(xiàng):估價目的、估價對象、價值時點(diǎn)和價值類型。

  估價基本事項(xiàng)不能明確的責(zé)任主要在估價師自己。

  在一個估價項(xiàng)目中,估價基本事項(xiàng)之間有內(nèi)在聯(lián)系,其中估價目的是龍頭。明確了估價目的,才能確定估價對象、價值時點(diǎn)和價值類型。

  法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn),不應(yīng)作為抵押估價目的的估價對象。

  不能獨(dú)立使用、處分的房地產(chǎn),如一個高爾夫球洞、一條保齡球球道、封閉使用的大院內(nèi)的一幢房屋,因?yàn)椴灰俗鳛榈盅何铮话悴痪哂械盅簝r值,所以不宜作為抵押估價目的的估價對象。

  估價對象、價值時點(diǎn)和價值類型三者之間,估價對象與價值時點(diǎn)有關(guān),其余是相互獨(dú)立的。確定價值時點(diǎn)一般應(yīng)在確定估價對象之前,因?yàn)閮r值時點(diǎn)不同,估價對象狀況可能不同。

  二、估價目的的確定

  估價目的是由委托人的估價需要決定的,理應(yīng)由委托人提出。但在實(shí)際中,估價師不應(yīng)指望委托人提出估價目的,特別是提出符合估價要求的清晰、具體的估價目的。因?yàn)槲腥艘话悴欢靡岢龉纼r目的,甚至不懂得什么是估價目的,更不懂得如何表述估價目的。但估價又必須明確估價目的。

  估價師需要主動向委托人提出相關(guān)問題,與其進(jìn)行充分溝通,認(rèn)真細(xì)致地了解其估價需要,在此基礎(chǔ)上再按照有關(guān)要求將估價目的表述出來,然后請委托人認(rèn)可。

  任何估價項(xiàng)目都有估價目的。估價目的可通過詢問委托人將要拿未來完成后的估價報(bào)告或估價結(jié)果去滿足何種需要、解決什么問題、交給誰使用或者由誰認(rèn)可來明確。

  對估價目的的明確及表述應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定,并盡量細(xì)化,避免模糊、籠統(tǒng),特別是要禁止為達(dá)到高估或低估目的或者回避有關(guān)規(guī)定而故意模糊估價目的。

  估價目的應(yīng)清晰、具體,對應(yīng)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為、行政行為或司法行為,要盡量避免“了解房地產(chǎn)市場價值”之類模糊、籠統(tǒng)的表述。如果估價項(xiàng)目背景復(fù)雜或估價報(bào)告用途特殊,在簡要說明了估價目的后,還應(yīng)簡要描述估價項(xiàng)目的背景或作必要的解釋,使估價目的更加明確、具體。

  三、價值時點(diǎn)的確定

  價值時點(diǎn)由估價目的決定。在實(shí)際估價中,價值時點(diǎn)應(yīng)是估價師根據(jù)估價目的并經(jīng)委托人認(rèn)可后確定的。確定價值時點(diǎn)是要確定將要評估的價值是在何時的價值。

  價值時點(diǎn)究竟是現(xiàn)在還是過去或?qū)恚怯晒纼r目的決定的。例如,房屋征收評估的價值時點(diǎn)應(yīng)為房屋征收決定公告之日。在評估受賄房地產(chǎn)的價值時,價值時點(diǎn)有受賄之日、案發(fā)之日和委托估價之日等多種選擇,科學(xué)的價值時點(diǎn)應(yīng)為受賄之日。對估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價或估價鑒定的價值時點(diǎn),應(yīng)為原估價報(bào)告確定的價值時點(diǎn),除非原估價報(bào)告確定的價值時點(diǎn)有誤。

  價值時點(diǎn)一般采用公歷表示,精確到日。價值時點(diǎn)為現(xiàn)在的,一般以估價作業(yè)期間特別是實(shí)地查勘估價對象期間的某個日期(如完成估價對象實(shí)地查勘之日)為價值時點(diǎn),一般不得早于受理估價委托之日(如收到估價委托書之日、簽訂估價委托合同之日),不得晚于出具估價報(bào)告之日。價值時點(diǎn)為過去的,確定的價值時點(diǎn)應(yīng)早于受理估價委托之日。價值時點(diǎn)為將來的,確定的價值時點(diǎn)應(yīng)晚于出具估價報(bào)告之日。

  四、估價對象的確定

  估價對象是估價師在委托人指定的基礎(chǔ)上,根據(jù)已確定的估價目的和價值時點(diǎn),并經(jīng)委托人認(rèn)可后確定的。

  確定估價對象,首先要弄清哪些可以作為估價對象,哪些不能作為估價對象。因?yàn)橐罁?jù)有關(guān)法律、法規(guī),有些房地產(chǎn)不應(yīng)作為某些估價目的的估價對象。例如,法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn),不應(yīng)作為抵押估價目的的估價對象;不得作為出資的房地產(chǎn),不應(yīng)作為出資設(shè)立企業(yè)為估價目的的估價對象。

  其次,要界定估價對象的范圍,包括估價對象實(shí)物構(gòu)成上的范圍,例如是否包括停車位以及建筑物內(nèi)的家具、電器、機(jī)器設(shè)備等動產(chǎn);權(quán)益上的范圍,例如是否包括特許經(jīng)營權(quán)、債權(quán)債務(wù)等;空間上的范圍,例如坐落、四至、高度、深度等。

  在界定估價對象的范圍時,要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn),以及同一標(biāo)的物在抵押、征收、自愿轉(zhuǎn)讓、司法拍賣等不同的估價目的下,估價對象的范圍可能有所不同。

  例如一個特許加盟經(jīng)營、有特色裝飾裝修、正在運(yùn)營的餐廳,其資產(chǎn)包括房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)以及廚具等動產(chǎn)和特許經(jīng)營權(quán)、債權(quán)債務(wù)等,在不同估價目的下的估價對象范圍通常不完全相同,除包括房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)外,是否包括其他部分見表12-1。

  不同估價目的的估價對象范圍  表12-1  

估價目的

前提約定或處置方式

特色裝飾裝修

廚具等動產(chǎn)

特許經(jīng)營權(quán)

債權(quán)債務(wù)

抵押貸款

其他

抵押估價

房地產(chǎn)抵押

×

×

×

×

整體資產(chǎn)抵押

×

房屋征收評估

不評裝飾裝修

×

×

×

×

×

評裝飾裝修

×

×

×

×

自愿轉(zhuǎn)讓估價

繼續(xù)經(jīng)營

不再繼續(xù)經(jīng)營

×

×

×

×

司法拍賣估價

房地產(chǎn)拍賣

×

×

×

×

×

整體資產(chǎn)拍賣

×

×

  注:√表示估價對象包括;×表示估價對象不包括。

  對表12-1說明:①抵押一般是房屋和土地抵押,但也可能是房屋、土地及其他不動產(chǎn)抵押,有時甚至是整體資產(chǎn)抵押,因此抵押估價對象范圍通常要視情況而定。但房地產(chǎn)抵押估價一般不應(yīng)含特色裝飾裝修的價值,因?yàn)橐坏﹤鶆?wù)人不履行到期債務(wù),或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形,而需要以拍賣等方式處置抵押房地產(chǎn)的,特色裝飾裝修對受讓人來說一般沒有價值。

 ?、诒徽魇辗课輧r值的補(bǔ)償應(yīng)包括被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值的補(bǔ)償,因此房屋征收評估的估價對象范圍理應(yīng)含室內(nèi)裝飾裝修,但實(shí)踐中將室內(nèi)裝飾裝修與房屋主體分開,室內(nèi)裝飾裝修價值由征收當(dāng)事人協(xié)商確定;協(xié)商不成的,委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)通過評估確定。

  ③自愿轉(zhuǎn)讓估價有繼續(xù)經(jīng)營下的自愿轉(zhuǎn)讓估價和區(qū)位不再適宜下的自愿轉(zhuǎn)讓估價兩種情形。繼續(xù)經(jīng)營下的自愿轉(zhuǎn)讓估價一般為整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價;區(qū)位不再適宜下的自愿轉(zhuǎn)讓估價一般為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價,并因特色裝飾裝修對受讓人來說一般沒有價值,所以估價對象范圍一般不含特色裝飾裝修。

 ?、芩痉ㄅ馁u估價一般為房地產(chǎn)拍賣估價,但也可能為整體資產(chǎn)拍賣估價。

  確定估價對象還要進(jìn)一步明確估價對象狀況,包括實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。其中,明確估價對象的實(shí)物狀況是在界定估價對象范圍的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步弄清估價對象包括的具體內(nèi)容。是土地,還是建筑物,或是既包括土地又包括建筑物;是一宗房地產(chǎn),還是多宗房地產(chǎn),或是一宗房地產(chǎn)的某個部分。

  對于正在運(yùn)營、使用的房地產(chǎn),還應(yīng)明確是否包含房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn),如工業(yè)房地產(chǎn)是否包括土地范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施、構(gòu)筑物、機(jī)器設(shè)備等。對于房地產(chǎn)開發(fā)用地,應(yīng)明確其開發(fā)程度。在建工程,應(yīng)明確是當(dāng)前工程進(jìn)度下的狀況,還是未來某種狀況,如開發(fā)完成后的狀況。

  明確估價對象的權(quán)益狀況,首先要弄清估價對象的現(xiàn)實(shí)法定權(quán)益狀況,然后在此基礎(chǔ)上根據(jù)估價目的來明確是評估估價對象在現(xiàn)實(shí)法定權(quán)益下的價值,還是在設(shè)定權(quán)益下的價值。多數(shù)估價項(xiàng)目是評估估價對象在現(xiàn)實(shí)法定權(quán)益下的價值。但在某些情況下,根據(jù)估價目的的要求,應(yīng)以設(shè)定的估價對象的權(quán)益狀況來估價。

  例如房屋征收評估,是評估被征收房屋在完全產(chǎn)權(quán)下的價值(因?yàn)楸徽魇辗课轃o論是否租賃、抵押、查封等,政府都應(yīng)付出足額的補(bǔ)償),不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響(被征收房屋租賃、抵押、查封等問題,屬于被征收人與被征收房屋承租人、抵押權(quán)人等有關(guān)單位和個人的債權(quán)債務(wù)等關(guān)系問題,應(yīng)由相關(guān)當(dāng)事人或有關(guān)管理部門解決)。

  其中,不考慮租賃因素的影響,是評估無租約限制價值而不是評估出租人權(quán)益價值;不考慮抵押、查封因素的影響,是評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。

  房地產(chǎn)司法拍賣估價,被拍賣的房地產(chǎn)可能正是因?yàn)榈盅?、產(chǎn)權(quán)人欠債、欠稅或者不法取得(如受賄)等而被強(qiáng)制拍賣,其現(xiàn)實(shí)產(chǎn)權(quán)是不完全的,但這種估價通常是評估被拍賣的房地產(chǎn)在完全產(chǎn)權(quán)下的價值。(因?yàn)閷τ谑茏屓藖碚f,通過司法拍賣取得的是完全產(chǎn)權(quán))但如果不是通過司法拍賣取得,而是直接從產(chǎn)權(quán)人那里取得,則評估的一般應(yīng)是現(xiàn)實(shí)法定權(quán)益下的價值。

  因此,估價中如果評估的是設(shè)定權(quán)益下的價值,則應(yīng)在估價報(bào)告中清晰說明所設(shè)定的權(quán)益狀況及設(shè)定的依據(jù)和理由,并應(yīng)在“估價假設(shè)和限制條件”中作出相應(yīng)說明,對估價報(bào)告用途作出相應(yīng)限制,避免被誤認(rèn)為虛假或有重大差錯的估價報(bào)告。

  房地產(chǎn)估價師的考試時間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時間。符合報(bào)名條件的考生,抓緊時間購買教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí),為自己爭取更多的機(jī)會。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料>    免費(fèi)試聽課>

報(bào)考指南

房地產(chǎn)估價師_報(bào)考指南
  • 報(bào) 名 時 間

    8月9日起

  • 大綱 / 教材

    大綱使用2021版

  • 準(zhǔn)考證打印

    考前10日至一周內(nèi)

  • 考 試 時 間

    2024年11月9-10日

  • 考 試 成 績

    考試日期后2個月內(nèi)

  • 合格證領(lǐng)取

    考后3個月起

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