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2018年房估《理論與方法》高頻考點(diǎn)(第五章)

2018-08-16 10:58   來源:建設(shè)工程教育網(wǎng) 字體: 打印 收藏

2018年房地產(chǎn)估價(jià)師考試將近,房估備考時(shí)間緊任務(wù)重,要把有限的精力放到最有價(jià)值的地方,提高備考效率才是當(dāng)前備考工作的第一要務(wù)。建設(shè)工程教育網(wǎng)老師結(jié)合歷年命題方向和自身豐富的教學(xué)經(jīng)驗(yàn),科學(xué)預(yù)測2018年房地產(chǎn)估價(jià)師高頻考點(diǎn),助你高效提升,不看是你的損失!

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  2018年房估《理論與方法》高頻考點(diǎn)(第五章):

  1.根據(jù)與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格,求取估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格。

  類似房地產(chǎn),是指與估價(jià)對象的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等相同或相近的房地產(chǎn)。

  可比實(shí)例是符合一定條件的類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例,具體是指交易實(shí)例中,交易方式適合估價(jià)目的、成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。

  比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場成交價(jià)格為導(dǎo)向(簡稱市場導(dǎo)向)來求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。由于該方法是利用實(shí)際發(fā)生、經(jīng)過市場“檢驗(yàn)”的與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對象的價(jià)值或價(jià)格,直接、直觀、有說服力,測算結(jié)果易于被理解、認(rèn)可或接受。

  2.統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍(P184~185)

  (1)含有非房地產(chǎn)成份,統(tǒng)一到純粹的房地產(chǎn)范圍。

  可比實(shí)例和估價(jià)對象相比,多減少加——剝離;估價(jià)對象和可比實(shí)例相比,多加少減——還原。

  (2)帶有債權(quán)債務(wù),統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)。

  可比實(shí)例帶有債權(quán)債務(wù)的:不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格=帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格—債權(quán)+債務(wù)估價(jià)對象帶有債權(quán)債務(wù)的: 估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格=不帶債權(quán)債務(wù)的估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格+債權(quán)—債務(wù)

  3.造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素

  (1)利害關(guān)系人之間的交易;

 ?。?)對交易對象或市場行情缺乏了解的交易;

 ?。?)被迫出售或被迫購買的交易;

 ?。?)人為哄抬價(jià)格的交易;

  (5)對交易對象有特殊偏好的交易;

 ?。?)相鄰房地產(chǎn)合并的交易(規(guī)模經(jīng)濟(jì),外部效應(yīng)內(nèi)部化);

 ?。?)受迷信影響的交易。

  上述特殊交易情況下的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例,但當(dāng)合適的交易實(shí)例少于3個(gè)時(shí),在掌握特殊交易情況且能量化其對成交價(jià)格影響的情況下,可將特殊交易情況下的交易實(shí)例選為可比實(shí)例,并對其進(jìn)行交易情況修正。

  4.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,進(jìn)行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整時(shí),分別對可比實(shí)例成交價(jià)格的修正或調(diào)整幅度不宜超過20%,共同對可比實(shí)例成交價(jià)格的修正和調(diào)整幅度不宜超過30%;經(jīng)修正和調(diào)整后的各個(gè)比較價(jià)值中,最高價(jià)與最低價(jià)的比值不宜大于1.2.

  5.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法

  房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有:

  ①直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整;

 ?、诳們r(jià)調(diào)整、單價(jià)調(diào)整;

 ?、劢痤~調(diào)整、百分比調(diào)整;

  ④加法調(diào)整、乘法調(diào)整。

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    大綱使用2021版

  • 準(zhǔn)考證打印

    考前10日至一周內(nèi)

  • 考 試 時(shí) 間

    2024年11月9-10日

  • 考 試 成 績

    考試日期后2個(gè)月內(nèi)

  • 合格證領(lǐng)取

    考后3個(gè)月起

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