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　　2018年房估《理論與方法》高頻考點(diǎn)（第五章）：

　　1.根據(jù)與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格，求取估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格。

　　類似房地產(chǎn)，是指與估價(jià)對象的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等相同或相近的房地產(chǎn)。

　　可比實(shí)例是符合一定條件的類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，具體是指交易實(shí)例中，交易方式適合估價(jià)目的、成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。

　　比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場成交價(jià)格為導(dǎo)向（簡稱市場導(dǎo)向）來求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。由于該方法是利用實(shí)際發(fā)生、經(jīng)過市場“檢驗(yàn)”的與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對象的價(jià)值或價(jià)格，直接、直觀、有說服力，測算結(jié)果易于被理解、認(rèn)可或接受。

　　2.統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍（P184～185）

　　（1）含有非房地產(chǎn)成份，統(tǒng)一到純粹的房地產(chǎn)范圍。

　　可比實(shí)例和估價(jià)對象相比，多減少加——剝離；估價(jià)對象和可比實(shí)例相比，多加少減——還原。

　　（2）帶有債權(quán)債務(wù)，統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)。

　　可比實(shí)例帶有債權(quán)債務(wù)的：不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格＝帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格—債權(quán)＋債務(wù)估價(jià)對象帶有債權(quán)債務(wù)的： 估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格＝不帶債權(quán)債務(wù)的估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格＋債權(quán)—債務(wù)

　　3.造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素

　　（1）利害關(guān)系人之間的交易；

　?。?）對交易對象或市場行情缺乏了解的交易；

　?。?）被迫出售或被迫購買的交易；

　?。?）人為哄抬價(jià)格的交易；

　　（5）對交易對象有特殊偏好的交易；

　?。?）相鄰房地產(chǎn)合并的交易（規(guī)模經(jīng)濟(jì)，外部效應(yīng)內(nèi)部化）；

　?。?）受迷信影響的交易。

　　上述特殊交易情況下的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例，但當(dāng)合適的交易實(shí)例少于3個(gè)時(shí)，在掌握特殊交易情況且能量化其對成交價(jià)格影響的情況下，可將特殊交易情況下的交易實(shí)例選為可比實(shí)例，并對其進(jìn)行交易情況修正。

　　4.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，進(jìn)行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，分別對可比實(shí)例成交價(jià)格的修正或調(diào)整幅度不宜超過20%，共同對可比實(shí)例成交價(jià)格的修正和調(diào)整幅度不宜超過30%；經(jīng)修正和調(diào)整后的各個(gè)比較價(jià)值中，最高價(jià)與最低價(jià)的比值不宜大于1.2.

　　5.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：

　　①直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整；

　?、诳們r(jià)調(diào)整、單價(jià)調(diào)整；

　?、劢痤~調(diào)整、百分比調(diào)整；

　　④加法調(diào)整、乘法調(diào)整。

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