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2018年房估《案例與分析》高頻考點(diǎn)(第二章)

2018-08-16 12:18   來源:建設(shè)工程教育網(wǎng) 字體: 打印 收藏

2018年房地產(chǎn)估價(jià)師考試將近,房估備考時(shí)間緊任務(wù)重,要把有限的精力放到最有價(jià)值的地方,提高備考效率才是當(dāng)前備考工作的第一要?jiǎng)?wù)。建設(shè)工程教育網(wǎng)老師結(jié)合歷年命題方向和自身豐富的教學(xué)經(jīng)驗(yàn),科學(xué)預(yù)測(cè)2018年房地產(chǎn)估價(jià)師高頻考點(diǎn),助你高效提升,不看是你的損失!

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  2018年房估《案例與分析》高頻考點(diǎn)(第二章):

  1.居住房地產(chǎn)估價(jià)(P87)

 ?。?)單套住宅常采用比較法估價(jià)。對(duì)整幢住宅樓估價(jià)時(shí),通常采用從個(gè)體到整體的估價(jià)思路,選取與估價(jià)對(duì)象類似的交易實(shí)例,利用比較法修正測(cè)算該套住宅的價(jià)格,然后采用類比法,經(jīng)過樓層、朝向、景觀、建筑面積、戶型等因素的修正,得出各層、各幢住宅樓的整體價(jià)格。

 ?。?)房改房、經(jīng)濟(jì)適用房估價(jià)要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問題。利用比較法估價(jià)時(shí),先估算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值,再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。利用成本法估價(jià)時(shí),估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成中應(yīng)不包括土地使用權(quán)出讓金。

  2.居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法居住房地產(chǎn)估價(jià)可以選擇比較法、成本法、收益法等。

  1.比較法

  由于居住房地產(chǎn)交易較頻繁、交易量較大,很容易獲取交易實(shí)例,因此比較法是居住房地產(chǎn)估價(jià)最常用的方法,主要用于各種類型的商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓價(jià)格、抵押價(jià)格、征收補(bǔ)償價(jià)格等的估價(jià),也可用于為商品房預(yù)售價(jià)格定位而進(jìn)行的估價(jià)。

  2.成本法

  成本法也常用于居住房地產(chǎn)估價(jià),在居住房地產(chǎn)的抵押價(jià)值估價(jià)時(shí),出于安全、保守的考慮常會(huì)用到成本法,此外居住房地產(chǎn)的征收估價(jià)以及在建工程的估價(jià)往往也選用成本法。

  3.收益法

  采用收益法對(duì)居住房地產(chǎn)估價(jià)相對(duì)較少,主要用于出租型住宅或公寓等居住房地產(chǎn)。

  3.環(huán)境狀況描述

 ?。?)自然環(huán)境:周邊主要為商業(yè)街和住宅小區(qū),靠近××公園及××江,自然環(huán)境較好。

 ?。?)人文環(huán)境:周邊主要為商業(yè)街和住宅小區(qū),人文環(huán)境一般。

 ?。?)景觀:周邊有××公園等,估價(jià)對(duì)象望小區(qū)內(nèi)街,景觀一般。

  4.特殊用途房地產(chǎn)估價(jià)

 ?。?)停車庫(kù)估價(jià)方法主要有比較法、收益法和成本法。停車庫(kù)估價(jià)方法的選擇,首先應(yīng)該重點(diǎn)考慮其權(quán)屬狀況,判斷其是否屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn);其次,應(yīng)考察周邊類似房地產(chǎn)的租售情況,以此來決定采用何種估價(jià)方法。(P181)

  (2)加油站房地產(chǎn)一般采用收益法進(jìn)行估價(jià),采用收益法評(píng)估加油站房地產(chǎn)價(jià)格時(shí),關(guān)鍵是凈收益的測(cè)算,加油站的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)中包括了房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益、正常經(jīng)營(yíng)的商業(yè)利潤(rùn)和成品油特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的超額利潤(rùn),因此,應(yīng)在凈收益中扣除正常經(jīng)營(yíng)的商業(yè)利潤(rùn)和成品油特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的超額利潤(rùn)。(P183)

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