2018年房估《理論與方法》高頻考點(第七章)
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2018年房估《理論與方法》高頻考點(第七章):
1.成本法適用的估價對象:新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)、計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn),都可以采用成本法估價。對于很少發(fā)生交易而限制了比較法運用,又沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在經(jīng)濟收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn),如行政辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、軍隊營房等以公用、公益為目的的房地產(chǎn),特別適用成本法估價。特殊廠房(如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠)、油田、碼頭、機場之類有獨特設(shè)計或只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn),以及單獨的建筑物或其裝飾裝修部分,通常也是采用成本法估價。
在房地產(chǎn)保險(包括投保和理賠)和房地產(chǎn)損害賠償中,往往也是采用成本法估價。(P286)
2.成本法估價需要具備的條件
需要具備兩個條件:
一是自由競爭(即可以自由進出市場);
二是該種房地產(chǎn)可以大量重復(fù)開發(fā)建設(shè)。
注意下列3個問題:
?。?)應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本。
實際成本也稱為個別成本,是購置估價對象的實際支出,或開發(fā)建設(shè)估價對象的實際支出及所得利潤。
客觀成本也稱為正常成本,是購置估價對象的必要支出,或開發(fā)建設(shè)估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤,或?qū)嶋H成本經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后的成本。
(2)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等分析進行調(diào)整?,F(xiàn)實中有一些選址不當(dāng)或者規(guī)劃設(shè)計不合理等造成不符合市場需求的房地產(chǎn),如在人流量很小的地方建造的商場。雖然建造該商場花費費用巨大,但商場也不會有那么高的價值。
(3)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進行調(diào)整。
3.物質(zhì)折舊(P321)
(1)可修復(fù)項目,修復(fù)成本就是折舊,修復(fù)成本是采用合理的修復(fù)方案恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況的必要支出及應(yīng)得利潤。
(2)不可修復(fù)項目
?、俣虊勖椖?,按照各自的壽命計算折舊。
②長壽命項目,根據(jù)建筑物重新購建成本減去各個可修復(fù)項目的修復(fù)成本和短壽命項目的重新購建成本后的余額、建筑物的有效年齡、經(jīng)濟壽命或剩余經(jīng)濟壽命,采用年限法計算其折舊額。
4.開發(fā)利潤
開發(fā)利潤是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(或業(yè)主、建設(shè)單位)的利潤,而不是建筑施工企業(yè)的利潤(在建安成本中)。
開發(fā)利潤指土地增值稅、企業(yè)所得稅稅前利潤。
開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下開發(fā)企業(yè)所能獲得的平均利潤,而不是個別開發(fā)企業(yè)最終實際獲得的利潤,也不是個別開發(fā)企業(yè)期望獲得的利潤。
根據(jù)不同的基數(shù),有不同的利潤率指標(biāo)。(利潤率一般是通過大量調(diào)查同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤率得到的,比較法的原理)
直接成本利潤率最大,其次是投資利潤率,再次是成本利潤率,銷售利潤率最小。
直接成本好記,7個項目中,帶成本字眼的就2個,就是直接成本,銷售利潤率是按照開發(fā)完成后的全部價值計算的,包含全部7個項目。注意:算開發(fā)利潤時,開發(fā)利潤也是銷售利潤率計算的項目。
考試時主要考中間的兩個,因為容易混淆。記憶竅門:投4成5,總共7個項目,女人“頭飾”(頭諧音投,投資利潤率,取成本項目的前4個)、男人“金城武”(城諧音成,成本利潤率,取成本項目的前5個;還有一個理解方法:投資的時候利息還沒發(fā)生,所以不在投資成本中)。
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8月9日起
大綱 / 教材
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考前10日至一周內(nèi)
考 試 時 間
2024年11月9-10日
考 試 成 績
考試日期后2個月內(nèi)
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考后3個月起
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