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　　2018年房估《理論與方法》高頻考點（第七章）：

　　1.成本法適用的估價對象：新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)、計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。對于很少發(fā)生交易而限制了比較法運用，又沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在經(jīng)濟收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)，如行政辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、軍隊營房等以公用、公益為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價。特殊廠房（如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠）、油田、碼頭、機場之類有獨特設(shè)計或只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單獨的建筑物或其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價。

　　在房地產(chǎn)保險（包括投保和理賠）和房地產(chǎn)損害賠償中，往往也是采用成本法估價。（P286）

　　2.成本法估價需要具備的條件

　　需要具備兩個條件：

　　一是自由競爭（即可以自由進出市場）；

　　二是該種房地產(chǎn)可以大量重復(fù)開發(fā)建設(shè)。

　　注意下列3個問題：

　?。?）應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本。

　　實際成本也稱為個別成本，是購置估價對象的實際支出，或開發(fā)建設(shè)估價對象的實際支出及所得利潤。

　　客觀成本也稱為正常成本，是購置估價對象的必要支出，或開發(fā)建設(shè)估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤，或?qū)嶋H成本經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后的成本。

　　（2）在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等分析進行調(diào)整?，F(xiàn)實中有一些選址不當(dāng)或者規(guī)劃設(shè)計不合理等造成不符合市場需求的房地產(chǎn)，如在人流量很小的地方建造的商場。雖然建造該商場花費費用巨大，但商場也不會有那么高的價值。

　　（3）在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進行調(diào)整。

　　3.物質(zhì)折舊（P321）

　　（1）可修復(fù)項目，修復(fù)成本就是折舊，修復(fù)成本是采用合理的修復(fù)方案恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況的必要支出及應(yīng)得利潤。

　　（2）不可修復(fù)項目

　?、俣虊勖椖?，按照各自的壽命計算折舊。

　　②長壽命項目，根據(jù)建筑物重新購建成本減去各個可修復(fù)項目的修復(fù)成本和短壽命項目的重新購建成本后的余額、建筑物的有效年齡、經(jīng)濟壽命或剩余經(jīng)濟壽命，采用年限法計算其折舊額。

　　4.開發(fā)利潤

　　開發(fā)利潤是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（或業(yè)主、建設(shè)單位）的利潤，而不是建筑施工企業(yè)的利潤（在建安成本中）。

　　開發(fā)利潤指土地增值稅、企業(yè)所得稅稅前利潤。

　　開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下開發(fā)企業(yè)所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)企業(yè)最終實際獲得的利潤，也不是個別開發(fā)企業(yè)期望獲得的利潤。

　　根據(jù)不同的基數(shù)，有不同的利潤率指標(biāo)。（利潤率一般是通過大量調(diào)查同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤率得到的，比較法的原理）

　　直接成本利潤率最大，其次是投資利潤率，再次是成本利潤率，銷售利潤率最小。

　　直接成本好記，7個項目中，帶成本字眼的就2個，就是直接成本，銷售利潤率是按照開發(fā)完成后的全部價值計算的，包含全部7個項目。注意：算開發(fā)利潤時，開發(fā)利潤也是銷售利潤率計算的項目。

　　考試時主要考中間的兩個，因為容易混淆。記憶竅門：投4成5，總共7個項目，女人“頭飾”（頭諧音投，投資利潤率，取成本項目的前4個）、男人“金城武”（城諧音成，成本利潤率，取成本項目的前5個；還有一個理解方法：投資的時候利息還沒發(fā)生，所以不在投資成本中）。

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