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　　2018年房估《理論與方法》高頻考點(diǎn)（第六章）：

　　1.收益期是預(yù)計(jì)在正常市場和運(yùn)營狀況下估價對象未來可獲取凈收益的時間，即自價值時點(diǎn)起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間。（P238）

　　2.土地使用權(quán)剩余期限是自價值時點(diǎn)起至土地使用權(quán)使用期限結(jié)束時止的時間。（P238）

　　3.收益法估價的操作步驟（熟悉）（五步）

　　①選擇具體估價方法（報酬資本化法or直接資本化法）；

　?、跍y算收益期或持有期；

　?、蹨y算未來收益；

　?、艽_定報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；

　?、萦?jì)算收益價值。

　　4.地租的含義（熟悉）

　　狹義，指利用土地所獲得的超額報酬。

　　廣義，指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報酬。是土地生產(chǎn)要素的報酬?？鄢送恋刂獾钠渌a(chǎn)要素的報酬的剩余。

　　5.地租的測算（熟悉）

　?。?）計(jì)算公式：地租＝農(nóng)產(chǎn)品市場價格－農(nóng)產(chǎn)品銷售稅費(fèi)－農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本－農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)輸成本－土地上投入資本的利息－農(nóng)業(yè)經(jīng)營者的利潤。

　　說明：

　　公式中的土地上投入資本的利息不包括對應(yīng)土地價值的資本的利息，如過去購置土地的費(fèi)用，而是土地以外的投入資本的利息。

　?。?）土地是在最佳用途下利用的——競標(biāo)地租理論。

　?。?）土地是在最佳集約度下利用的——馬克思級差地租Ⅱ理論，同一地塊上連續(xù)追加投資，邊際投資效率遞減。

　?。?）銷售稅費(fèi)、生產(chǎn)成本、運(yùn)輸成本、資本利息、經(jīng)營利潤均是以社會平均或一般水平來扣除。

　?。?）土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量為Q，每個產(chǎn)品市場價格為P，則市場價格＝PQ.實(shí)際測算地租的具體方法4種：

　　——從房租中分離出地租地租＝房租－房屋折舊費(fèi)－維修費(fèi)－管理費(fèi)－投資利息－保險費(fèi)－房地產(chǎn)稅－租賃費(fèi)用－租賃稅費(fèi)－利潤。

　　——由地價求出地租，地租＝地價×資本化率。

　　——采用比較法求出地租。

　　——采用類似假設(shè)開發(fā)法求出地租。

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