房估理論方法：不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算
估價對象的收益類型不同，凈收益的測算會有所不同，可歸納為4種情況：①出租的房地產(chǎn)；②自營的房地產(chǎn)；③自用或空置的房地產(chǎn)；④混合收益的房地產(chǎn)。
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出租的房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。
（二）自營的房地產(chǎn)凈收益測算
自營的房地產(chǎn)的最大特點是，房地產(chǎn)所有者同時也是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開。
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自用或空置的房地產(chǎn)是指住宅、寫字樓等目前為業(yè)主自用或暫時空置的房地產(chǎn)，而不是指寫字樓、賓館的大堂、管理用房等所必要的“空置”或自用部分。
（四）混合收益的房地產(chǎn)凈收益測算
現(xiàn)實中包含上述多種收益類型的房地產(chǎn)，如賓館一般有客房、會議室、餐廳、商場、商務(wù)中心、娛樂中心等。
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