2016年房地產(chǎn)估價師考試將在2016年10月15、16日進行，考生朋友們正在緊張的備考中，為了使大家的復(fù)習(xí)更有針對性，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別分享了房估《房地產(chǎn)估價案例與分析》科目的知識點，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢想成真！

（一）影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

1.交通條件

工業(yè)企業(yè)通常需要大量運進原材料及燃料，運出產(chǎn)品，因此必須有便捷的交通條件，例如：鄰近公路交通干線或有符合運輸條件的道路與公路干線相連，有鐵路專用線進入廠區(qū)，鄰近通航河道（或海岸）且有專用碼頭。以上公路、鐵路和水運交通條件若能同時滿足兩項以上則更好。

2.基礎(chǔ)設(shè)施

工業(yè)生產(chǎn)對基礎(chǔ)設(shè)施的依賴較強，當(dāng)?shù)氐碾娏?yīng)情況，生產(chǎn)用水能否滿足需要，排污及污染治理的可能性，通訊條件等等，都是影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況。

3.地理位置

有些工業(yè)生產(chǎn)要求對地理位置的選擇具有特殊性，例如造紙需要大量排放污水，所以通常需要鄰近河道且應(yīng)避免污染對下游造成重大影響；化工企業(yè)則不應(yīng)設(shè)在山溝里；水泥廠的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運輸距離；等等。工業(yè)房地產(chǎn)的地理位置符合生產(chǎn)的要求是該類房地產(chǎn)的顯著特點。

（二）影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

1.用地面積與形狀

廠區(qū)用地面積大小應(yīng)該合理，面積太小無法滿足生產(chǎn)需要，太大則多出的部分并不能增加房地產(chǎn)的價值，但有時要考慮廠區(qū)擴建預(yù)留用地；用地形狀、地勢應(yīng)符合生產(chǎn)要求，不同的生產(chǎn)常常要求不同的用地形狀及地勢。

2.地質(zhì)和水文條件

廠區(qū)用地的地質(zhì)條件應(yīng)滿足廠房建設(shè)和材料堆放場地對土質(zhì)、承載力的要求；當(dāng)?shù)厮臈l件應(yīng)滿足廠區(qū)建設(shè)和生產(chǎn)的要求，例如：地下水位過高會影響建設(shè)施工，地下水有腐蝕性則會腐蝕基礎(chǔ)（特別是樁基礎(chǔ)）。河流的常年水位和流速、含砂量則影響生產(chǎn)取水及污水排放。洪水水位的高低則關(guān)系到廠區(qū)是否有被淹沒的可能性。

3.房地產(chǎn)用途

在進行工業(yè)房地產(chǎn)抵押、清算、兼并等目的估價時，由于房地產(chǎn)的用途可能發(fā)生改變，因此要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用于其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。