房地產(chǎn)估價(jià)的基本步驟我們可以歸納為四步：

1.明確估價(jià)基本事項(xiàng)，包括估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)價(jià)值類(lèi)型

2.確定估價(jià)技術(shù)路線

3.選定估價(jià)方法

4.具體估價(jià)操作

房地產(chǎn)估價(jià)目的，即房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的期望用途，是指委托人為了某種需要而聘請(qǐng)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，不同估價(jià)目的下的估價(jià)結(jié)果可能不同，因?yàn)楣纼r(jià)目的不同，價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型以及估價(jià)原則、估價(jià)依據(jù)等都有可能不同。

房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)需要根據(jù)估價(jià)目的來(lái)決定在估價(jià)時(shí)采取何種估價(jià)假設(shè)前提和何種價(jià)值類(lèi)型。

估價(jià)的假設(shè)前提主要有兩類(lèi)，一是最高最佳使用前提，二是持續(xù)使用前提。

最高最佳使用前提是假設(shè)估價(jià)對(duì)象在法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的情況下以價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用方式被使用，估價(jià)時(shí)按這樣的使用方式估價(jià)價(jià)值。

持續(xù)使用前提則更多地考慮估價(jià)對(duì)象對(duì)于一個(gè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)整體能夠發(fā)揮最大的效用，也就是說(shuō)，當(dāng)一個(gè)企業(yè)采取持續(xù)經(jīng)營(yíng)的方式可以發(fā)揮其整體最大效用時(shí)，我們對(duì)該企業(yè)的組成部分（例如房地產(chǎn)）按照其目前的使用方式評(píng)估其價(jià)值。這時(shí)，僅就估價(jià)對(duì)象本身而言，可能并沒(méi)有發(fā)揮最大的效用，但它能使企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)發(fā)揮最大的效用。

常見(jiàn)的價(jià)值類(lèi)型有市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、抵押價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值等。一種類(lèi)型的價(jià)值通常只會(huì)有一種估價(jià)前提。

現(xiàn)實(shí)估價(jià)中常見(jiàn)的估價(jià)目的主要有：

1）房地產(chǎn)抵押估價(jià)；

2）房地產(chǎn)稅收估價(jià)；

3）房地產(chǎn)征收、征用估價(jià)；

4）房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)；

5）房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)；

6）房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)；

7）房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)；

8）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)；

9）房地產(chǎn)租賃估價(jià)；

10）建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)；

11）房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價(jià)；

12）為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)；

13）企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及的房地產(chǎn)估價(jià)；

14）房地產(chǎn)糾紛估價(jià)；

15）其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)。

本章主要針對(duì)房地產(chǎn)抵押估價(jià)、房地產(chǎn)征收估價(jià)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)、房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)和企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及的房地產(chǎn)估價(jià)進(jìn)行介紹和分析。

練習(xí)問(wèn)答題：某市某區(qū)某1樓132.45平的商業(yè)地產(chǎn)，公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)260萬(wàn)元，抵押價(jià)值200萬(wàn)元，納稅價(jià)值180萬(wàn)元，征收價(jià)值280萬(wàn)元，如果說(shuō)不同估價(jià)目的就有不同的估價(jià)結(jié)果，這與公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)有矛盾嗎？

各種估價(jià)方法實(shí)質(zhì)是要確定估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，也就是說(shuō)估價(jià)對(duì)象與估價(jià)方法有一定的對(duì)應(yīng)關(guān)系，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象，在同一個(gè)估價(jià)目的下用不同的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，結(jié)果應(yīng)該是一樣的；對(duì)同一估價(jià)對(duì)象，在不同估價(jià)目的下，即使用同一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，其結(jié)果也會(huì)有差異。

例如，在買(mǎi)賣(mài)的情況下，雖然實(shí)際的成交價(jià)格有高有低，但有其正常的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格；在抵押的情況下，也有其正常的抵押價(jià)值；在征收補(bǔ)償?shù)那闆r下，有其合理的補(bǔ)償額。而正常的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、正常的抵押價(jià)值、合理的補(bǔ)償額，又不完全是相同的。各種估價(jià)目的并不都是要去確定估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

估價(jià)對(duì)象的客觀合理的價(jià)格或價(jià)值并不等同于估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，這是兩個(gè)概念。采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，是指所估價(jià)出的客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)是在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成或成立的價(jià)格。而所謂公開(kāi)市場(chǎng)，是指一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)，在該市場(chǎng)上交易各方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，他們都掌握了必要的市場(chǎng)信息，有比較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。市場(chǎng)交易條件公開(kāi)并不具有排他性，即所有市場(chǎng)主體都可以平等自由地參與交易。

綜上，不同的估價(jià)目的產(chǎn)生不同的估價(jià)結(jié)果，這與公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)不矛盾。