房估知識(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)拍賣的程序

（一）接受拍賣委托

房地產(chǎn)拍賣的委托一般需提供下列有關(guān)證明文件：

（1）房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的的產(chǎn)權(quán)證；

（2）產(chǎn)權(quán)人身份證明（私產(chǎn)）或企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（3）法定代表人證明書和法人授權(quán)委托書；

（4）對(duì)拍賣房地產(chǎn)有處分權(quán)的證明文件；

（5）產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明是共有的，需出具共有證及出具其他共有人同意出售（或部分出售）的經(jīng)過(guò)公證的委托書；

（6）拍賣房地產(chǎn)的詳細(xì)資料；

（7）其他有關(guān)證明資料或房地產(chǎn)交易管理部門要求提交的其他文件；

（8）至于私產(chǎn)，如果拍賣委托人是受托人，要出示房地產(chǎn)的權(quán)利人出具的經(jīng)過(guò)公證的委托文件。

（二）拍賣房地產(chǎn)標(biāo)的調(diào)查與確認(rèn)

（1）拍賣標(biāo)的與所提供的房地產(chǎn)權(quán)利證明是否一致；產(chǎn)權(quán)檔案所標(biāo)明產(chǎn)權(quán)人與產(chǎn)權(quán)證上產(chǎn)權(quán)人以及賣房人是否一致；

（2）產(chǎn)權(quán)來(lái)源是否清楚，如新建，翻建，是否有規(guī)劃、用地、施工管理單位的批準(zhǔn)文件，是否領(lǐng)有新證；

（3）房地產(chǎn)面積是否與房地產(chǎn)測(cè)繪部門出具的勘測(cè)報(bào)告一致；

（4）產(chǎn)權(quán)證中"他項(xiàng)權(quán)利"一欄是否存在抵押權(quán)登記或租賃權(quán)登記等其他權(quán)利登記，查看房檔中是否有記錄，看抵押協(xié)議、抵押期、他項(xiàng)權(quán)利注銷情況是否與產(chǎn)權(quán)證一致；

（5）是否有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的文件；

（6）是否有他人聲明對(duì)該房地產(chǎn)享有權(quán)利的文件；

（7）是否有產(chǎn)權(quán)證丟失的記錄；現(xiàn)持產(chǎn)權(quán)證是原證，還是新證；是否登報(bào)聲明；

（8）是否有關(guān)于產(chǎn)權(quán)糾紛的記錄，處理情況如何；

（9）是否在拆遷范圍，在被凍結(jié)和禁止買賣的范圍內(nèi)；

（10）土地來(lái)源和變更情況，包括用地性質(zhì)、劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、土地使用年限和剩余使用年限、用途變更及其他。

（三）接受委托、簽訂委托拍賣合同

具備接受拍賣委托條件后，應(yīng)按照拍賣法規(guī)的要求，結(jié)合所拍房地產(chǎn)標(biāo)的的特點(diǎn)簽訂委托拍賣合同，對(duì)有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行明確規(guī)定。

（四）房地產(chǎn)估價(jià)及拍賣保留價(jià)確定

1.房地產(chǎn)估價(jià)

對(duì)拍賣房地產(chǎn)確定合理的拍賣保留價(jià)和起拍價(jià)是決定拍賣行為成功與否的主要環(huán)節(jié)，為此拍賣房地產(chǎn)的委托人應(yīng)該在簽訂拍賣委托合同前（針對(duì)拍賣委托的具體情況，有時(shí)也在委托合同簽署后），委托有評(píng)估資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)拍賣標(biāo)的進(jìn)行估價(jià)，作為委托方和拍賣行確定評(píng)估拍賣保留價(jià)、起拍價(jià)和期望價(jià)的參考。

2.拍賣保留價(jià)和起拍價(jià)確定

評(píng)估結(jié)果只能是確定保留價(jià)、起拍價(jià)的參考依據(jù)。拍賣行需要在房地產(chǎn)拍賣前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查和分析，掌握其供需狀況和價(jià)格水平，分析可能參加競(jìng)買的買家數(shù)量及可能應(yīng)叫的價(jià)位，然后由拍賣行和委托方參考評(píng)估價(jià)格確定拍賣房地產(chǎn)的合理保留價(jià)、起拍價(jià)和期望價(jià)。

（五）發(fā)布拍賣公告，組織接待競(jìng)買人

由于房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的涉及金額巨大，競(jìng)買人須做資金籌措等準(zhǔn)備工作，因此拍賣行應(yīng)在拍賣日的半個(gè)月至一個(gè)月前以登報(bào)或通過(guò)電視等媒體公告的形式發(fā)布關(guān)于該房地產(chǎn)拍賣的公告信息。

（六）現(xiàn)場(chǎng)拍賣階段

拍賣行、競(jìng)買人按公告的時(shí)間、地點(diǎn)以正常的拍賣程序、規(guī)則對(duì)拍賣房地產(chǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)。

（七）產(chǎn)權(quán)過(guò)戶

現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)買成功后，一般情況下，買受人應(yīng)立刻繳納成交價(jià)一定比例的款項(xiàng)作為定金，并在拍賣行的協(xié)助下與委托人簽訂拍賣房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓合同書。買賣雙方完成房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移和登記各項(xiàng)工作，最后取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書，或房地產(chǎn)交易管理部門窗口受理單為止拍賣過(guò)程才告最終結(jié)束。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識(shí)點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！