房估知識點：不應承接估價業(yè)務的情形

在獲取估價業(yè)務中，估價機構和估價師通過與估價需求者溝通，根據所了解的估價目的、估價對象等情況，從是否超出了本機構的業(yè)務范圍，是否與自己有利害關系或利益沖突，是否自己的專業(yè)能力難以勝任，以及是否估價業(yè)務有較大風險等方面，衡量是否承接該估價業(yè)務。

（一）超出了本機構的業(yè)務范圍

如果估價業(yè)務超出了估價機構的業(yè)務范圍，就不應承接該估價業(yè)務。目前，對不同資質等級的房地產估價機構的業(yè)務范圍有所限制，這種限制不是根據地域范圍而是根據估價目的確定的。《房地產估價機構管理辦法》第二十四條規(guī)定："從事房地產估價活動的機構，應當依法取得房地產估價機構資質，并在其資質等級許可范圍內從事估價業(yè)務。"

一級資質可以從事各類房地產估價業(yè)務。

二級資質可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產估價業(yè)務。（牛黃上清丸）

三級資質可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產估價業(yè)務。

暫定期內的三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產估價業(yè)務。"

記憶：一級啥都能做，二級2個不能做（牛黃上清丸），3級3個不能做（牛黃上清丸＋三司），暫定三級5個不能做（再加：城鎮(zhèn)房屋拆遷＋在建工程抵押）

（二）與自己有利害關系或利益沖突

如果估價機構或估價師與估價需求者或相關當事人有利害關系，或者與估價對象有利益關系，就應回避相應的估價業(yè)務。

利害關系，利益關系，可能影響其獨立、客觀、公正性。即使估價機構和估價師會秉公估價，但其估價結果也會招致懷疑，缺乏公信力。

《房地產估價機構管理辦法》第二十六條規(guī)定了回避制度："房地產估價機構及執(zhí)行房地產估價業(yè)務的估價人員與委托人或者估價業(yè)務相對人有利害關系的，應當回避。"《房地產抵押估價指導意見》第六條規(guī)定："房地產估價機構、房地產估價人員與房地產抵押當事人有利害關系或者是房地產抵押當事人的，應當回避。"《國有土地上房屋征收評估辦法》第三條規(guī)定："任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。"

（三）自己的專業(yè)能力難以勝任

如果估價機構或估價師的專業(yè)知識和經驗難以得出合理的估價結果，就不應承接相應的估價業(yè)務?！斗康禺a抵押估價指導意見》第七條規(guī)定："從事房地產抵押估價的房地產估價師，應當具備相關金融專業(yè)知識和相應的房地產市場分析能力。"在上述不應承接估價業(yè)務的情況下，估價機構和估價師可以向估價需求者介紹其他合適的估價機構和估價師承接該估價業(yè)務；

如果是估價機構的專業(yè)知識和經驗所限的，必要時（如一些新興或者綜合性的估價業(yè)務，在沒有其他合適的估價機構和估價師可推薦的情況下），經征求估價需求者同意，可以承接或與其他較合適的估價機構聯合承接、合作完成該估價業(yè)務。對估價所涉及的其他專業(yè)性問題，如房屋中鑲嵌的古董和藝術品、地上的特殊樹木、特殊機器設備，可以聘請相關專家，咨詢相關研究機構、生產廠家，或者采用"分包"方式聘請相關專業(yè)估價機構、咨詢機構等出具專業(yè)意見來解決，即可借用相關專業(yè)意見。

（四）估價業(yè)務有較大風險

估價機構和估價師應清楚擬承接的估價業(yè)務的風險及其程度。對于不具備相應估價目的下的估價基本條件的，不應承接該估價業(yè)務；對于估價需求者或者有關單位和個人要求高估或低估的，要堅守估價職業(yè)道德底線，向其說明不能滿足高估或低估要求的原因；對于執(zhí)意甚至利誘要求高估或低估的，應拒絕該估價業(yè)務。

應向估價需求者了解估價對象是否擬委托過其他估價機構估價或者已做過估價。對于擬委托過其他估價機構估價的，應向其了解不委托其他估價機構估價的原因。如果是因其他估價機構不能滿足其高估或低估要求的，則不應承接該估價業(yè)務。

對于已做過估價的，應要求估價需求者提供相應的估價報告。如果原估價結果無不妥且是為了相同的估價目的而估價的，則應勸說估價需求者無需另行委托估價，除非是估價需求者為了使估價結果更加可信而另行委托估價予以印證。

如果是原估價結果確有問題的，則可以采用咨詢方式出具咨詢意見，請估價需求者據此咨詢意見要求原估價機構改正。如果是原估價結果確有問題且原估價機構又不改正的，則可以承接該估價業(yè)務。

上述做法，是為了防止估價機構之間（同業(yè)）無序競爭，特別是防止多家估價機構為了同一估價目的對同一估價對象進行估價得出多種不同的估價結果而損害估價行業(yè)形象。

另外，對于估價需求者或者有關單位和個人索要回扣、介紹費，以及惡意壓低估價服務費的，要予以抵制，直至不承接該估價業(yè)務。

2017年房地產估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學員備考，建設工程教育網搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學習參考，祝大家學習愉快、考試順利！