房估知識點：房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵及估價實質(zhì)

房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。也就是說，貸款的取得是以具有足夠抵押價值的房地產(chǎn)設(shè)定抵押為前提。

抵押房地產(chǎn)包括擬抵押房地產(chǎn)和已抵押房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)抵押價值是假設(shè)債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不能履行債務(wù)，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)最可能所得的價款或者抵押房地產(chǎn)折價的價值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。

根據(jù)《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》，房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在價值時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價值。

法定優(yōu)先受償款是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。（請結(jié)合《理論與方法》教材進(jìn)行學(xué)習(xí)）

將法定優(yōu)先受償款額的范圍界定為發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔(dān)保債權(quán)數(shù)額、其它法定優(yōu)先受償款等，但不包括強制執(zhí)行費用。

房地產(chǎn)抵押凈值是抵押價值減去預(yù)期實現(xiàn)抵押權(quán)的費用和稅金后的價值。

房地產(chǎn)抵押估價，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)，對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行分析、估算和判定的活動。房地產(chǎn)抵押估價包括抵押貸款前估價和抵押貸款后重估。

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！