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    2017房估《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》知識：房地產(chǎn)投資的風(fēng)險

    2017-02-21 09:02 來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)
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    知識點：房地產(chǎn)投資的風(fēng)險（系統(tǒng)風(fēng)險、個別風(fēng)險）

     

    風(fēng)險名稱

    內(nèi)涵
    系統(tǒng)風(fēng)險 通貨膨脹風(fēng)險（購買力風(fēng)險，錢不值錢了） ■購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險
    ■其實質(zhì)是通貨膨脹導(dǎo)致未來收益的價值下降
    市場供求風(fēng)險 ■供求關(guān)系的變化會造成房地產(chǎn)價格的波動與租金水平的變化。
    ■房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響比整個國家市場環(huán)境條件變化的影響要大得多
    周期風(fēng)險 ■房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險
    ■房地產(chǎn)市場周期波動分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段
    ■美國房地產(chǎn)市場周期為18－20年
    ■香港房地產(chǎn)市場周期為7－8年
    ■日本房地產(chǎn)市場周期為7年
    變現(xiàn)風(fēng)險 指急于將房地產(chǎn)兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險。（跳樓價的損失）
    利率風(fēng)險 ■利率調(diào)升對房地產(chǎn)投資的影響
    ■可采用固定利率貸款來抵御該風(fēng)險，實質(zhì)上是把利率風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給金融機構(gòu)
    政策風(fēng)險 政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的政策均對房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響，從而給投資者帶來風(fēng)險
    政治風(fēng)險 房地產(chǎn)的不可移動性，使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險
    或然損失風(fēng)險 ■指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。
    ■可以通過保險將風(fēng)險部分轉(zhuǎn)移給保險公司，也可以通過租約將部分風(fēng)險轉(zhuǎn)移給承租人
    個別風(fēng)險 收益現(xiàn)金流風(fēng)險 項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險（收入低了）
    未來運營費用風(fēng)險 物業(yè)實際運營費用支出超過預(yù)期運營費用而帶來的風(fēng)險（費用高了）
    資本價值風(fēng)險 即使收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。（收益不變，但由于折現(xiàn)率或報酬率變化，資本價值變化了）
    機會成本風(fēng)險 也稱比較風(fēng)險，投資該項目而失去了投資其它項目的機會，失去了相應(yīng)的可能收益
    時間風(fēng)險（時機與時間） 不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機進入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短、物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進行裝修或更新改造時機的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時機的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時間的長短等
    持有期風(fēng)險（持有時間） 與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風(fēng)險，壽命周期越長，持有期風(fēng)險越大

    【提示】注意區(qū)分系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險，同時注意理解各個風(fēng)險的內(nèi)涵。

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