2019年房地產估價師考試時間為10月19日、20日，建設工程教育網特別整理了《房地產估價理論與方法》科目的知識點，進行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學習有所助益！

房地產抵押的需要

1.房地產抵押：債務人或第三人（抵押人）不轉移占有，將該房地產作為履債擔保，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人（抵押權人）有權以該房地產折價或者以拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償。

2.房地產是良好的用于擔保債務履行的財產。貸款金額小于抵押房地產的價值（出于安全的考慮）。

3.房地產抵押對房地產估價的需要，主要有5種：

①初次抵押估價。

②再次抵押估價，即將已抵押的房地產再次抵押的，對該房地產的價值進行評估?！稉７ā返谌鍡l規(guī)定："財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。"

③續(xù)貸抵押估價，即抵押貸款到期后繼續(xù)以該房地產向同一抵押權人抵押貸款。

④抵押期間估價，即（貸款到期前）對抵押房地產的價值進行評估，監(jiān)測抵押房地產的價值的變化，也是出于風險防范。

⑤抵押房地產處置估價，即債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，將抵押房地產折價或者拍賣、變賣處置。

4.金融機構貸款前、后和抵押物處置三個階段抵押估價。

--貸前：房地產價值評估、房地產貸款項目評價、抵押率（或貸款價值比、貸款成數(shù)）測算等。

--貸后：抵押房地產價值或價格動態(tài)監(jiān)測和評估，有關風險提示。

--處置：處置抵押房地產價值評估、處置方案、處置方式分析咨詢。

5.向抵押權人提供風險提示：

抵押人的行為使抵押房地產的價值減少，要求抵押人停止其行為；

抵押房地產價值減少，要求抵押人恢復抵押房地產的價值，或者提供與減值相應的擔保；

抵押人不恢復抵押房地產的價值也不提供擔保的，要求債務人提前清償債務。