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綜合分析題（抵押、登記、稅收）

【2016年試題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)1幢商住樓。2012年5月，以該在建工程抵押向甲銀行貸款，未辦理登記。2012年10月，該企業(yè)又以在建工程抵押向乙銀行貸款，辦理了抵押登記，11月該企業(yè)取得預(yù)售許可證。2012年12月，無(wú)房屋住的劉某以90萬(wàn)元購(gòu)買70㎡期房一套，2014年3月該項(xiàng)目竣工交付。5月，該企業(yè)將商業(yè)用房出租給丙商場(chǎng)。2015年10月，該企業(yè)到期不能償還債務(wù)，甲、乙銀行向法院申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

1.該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前，甲企業(yè)可能申請(qǐng)的登記為（）。

A.預(yù)告

B.抵押

C.在建工程抵押

D.抵押權(quán)預(yù)告

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類型。《物權(quán)法》將在建工程抵押納入抵押權(quán)登記的范疇。參見(jiàn)教材P137。

2.劉某應(yīng)繳納的契稅為（）元。

A.9000

B.13500

C.27000

D.45000

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是契稅。無(wú)房的劉某購(gòu)房90平方米以下契稅按照1%計(jì)算，劉某應(yīng)繳納契稅為：90萬(wàn)元×1%=0.9萬(wàn)元=9000元。參見(jiàn)教材P227。

3.該企業(yè)出租給丙商場(chǎng)應(yīng)繳納的稅為（）。

A.契稅

B.所得稅

C.印花稅

D.土地增值稅

【正確答案】BC

【答案解析】本題考查的是印花稅。該企業(yè)把商場(chǎng)出租給丙，則需要交納企業(yè)所得稅、印花稅。參見(jiàn)教材P225。

4.關(guān)于該企業(yè)出租商業(yè)用房的說(shuō)法，正確的是（）。

A.應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記備案

B.應(yīng)當(dāng)經(jīng)甲、乙銀行同意

C.該租賃關(guān)系不得對(duì)抗乙銀行的抵押權(quán)

D.該租賃關(guān)系不受抵押權(quán)影響

【正確答案】AC

【答案解析】本題考查的是商品房屋租賃登記備案?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案”。抵押權(quán)設(shè)立后房屋出租的，租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。參見(jiàn)教材P119.。

5.關(guān)于法院處置抵押物時(shí)優(yōu)先保護(hù)的說(shuō)法，正確的為（）。

A.應(yīng)當(dāng)首先保護(hù)購(gòu)房人劉某的權(quán)益

B.甲銀行抵押在先，優(yōu)先受償

C.乙銀行辦理了登記，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受償

D.甲、乙銀行按貸款比例受償

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。物權(quán)法第一百九十九條：同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：（一）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；（二）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；（三）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。參見(jiàn)教材P127。