�。�2000年9月23日陜西省第九屆人民代表大會常務委員會第十八次會議通過
　　2004年8月3日陜西省第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議修正）

　　第一章   總  則　　�敚�

　　第一條  為了規(guī)范城市居住區(qū)物業(yè)管理，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據有關法律、行政法規(guī)，結合本省實際，制定本條例。

　　第二條  本條例適用于本省行政區(qū)域內城市居住區(qū)的物業(yè)管理。

　　第三條  本條例所稱居住區(qū)是指以住宅為主具有相應配套的市政、公用和生活服務設施的住宅區(qū)。

　　本條例所稱物業(yè)是指居住區(qū)內住宅及其附屬的共用部位、共用設施設備和場地。

　　本條例所稱業(yè)主是指物業(yè)的所有權人。

　　本條例所稱使用人是指物業(yè)的承租人和其他實際使用人。

　　第四條  物業(yè)管理實行業(yè)主自治原則。

　　物業(yè)服務企業(yè)受業(yè)主的委托，依據本條例規(guī)定和物業(yè)管理委托合同的約定提供物業(yè)管理服務。

　　第五條  城市人民政府和公有住房出售單位應當推進住房制度改革，對不符合物業(yè)管理條件的居住區(qū)進行治理，完善市政、公用和生活服務設施，使其達到實施物業(yè)管理的條件。

　　第六條  省建設行政主管部門負責全省物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。市（地區(qū)）、縣（市）建設或者房產行政部門是本行政區(qū)域內物業(yè)管理的行政主管部門，負責物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。其他有關行政部門按照各自的職責協同做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　第二章　業(yè)主、業(yè)主組織與管理　　�敚�

　　第七條  業(yè)主依照本條例規(guī)定享有對物業(yè)管理的權利，并履行相應的義務。

　　業(yè)主的權利：

　�。ㄒ唬﹨⒓訕I(yè)主大會，行使對物業(yè)管理的決定權；

　�。ǘ�）享有選舉和被選舉為業(yè)主委員會成員的權利；

　�。ㄈ�）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　�。ㄋ模┫碛信c交納物業(yè)管理服務費相符的服務；

　�。ㄎ澹┍O(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的管理服務活動；

　　�。�六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

　　業(yè)主的義務：

　　（一）執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

　�。ǘ�）遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

　�。ㄈ�）遵守物業(yè)管理制度；

　�。ㄋ模┙患{物業(yè)管理服務費和維修基金；

　�。ㄎ澹┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　第八條  居住區(qū)內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省建設行政主管部門制定。

　　居住區(qū)由所在地縣級物業(yè)管理行政主管部門會同有關部門劃定。

　　第九條  業(yè)主大會應當有居住區(qū)內持有二分之一以上的投票權的業(yè)主參加。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會作出決定，應當經與會業(yè)主所持投票權的過半數通過。

　　業(yè)主大會每年至少召開一次。五分之一以上的業(yè)主提議，應當召開業(yè)主大會。

　　業(yè)主可以書面委托他人出席業(yè)主大會。

　　第十條  業(yè)主大會行使下列職權：

　�。ㄒ唬┻x舉、撤換業(yè)主委員會成員；

　�。ǘ�）制定業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

　�。ㄈ�）審查業(yè)主委員會的工作報告；

　　（四）決定物業(yè)管理委托合同的訂立、變更或者解除；

　�。ㄎ澹�決定維修基金的續(xù)籌、使用和管理；

　�。�六）決定物業(yè)管理的其他重大事項。

　　前款所列（一）、（二）、（四）、（五）事項應經全體業(yè)主所持投票權的三分之二以上通過。業(yè)主大會的決定應當公告。

　　第十一條  業(yè)主委員會是代表全體業(yè)主和維護業(yè)主合法權益的自治組織。業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生，業(yè)主委員會向業(yè)主大會負責。

　　第十二條   居住區(qū)內物業(yè)綜合驗收合格，且入主業(yè)主達到百分之五十以上，應當召開業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。

　　居住區(qū)所在地的物業(yè)管理行政主管部門，應當組織和指導業(yè)主召開首次業(yè)主大會。

　　第十三條  業(yè)主委員會的組成和任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

　　業(yè)主委員會成員由本居住區(qū)內熱心公益事業(yè)、辦事公道、遵守紀律、有一定組織能力的業(yè)主擔任。

　　第十四條  業(yè)主委員會自選舉產生之日起三十日內，向所在地的縣級以上物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第十五條  業(yè)主委員會履行下列職責：

　　（一）召集和主持業(yè)主大會；

　�。ǘ�）擬定業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

　�。ㄈ�）執(zhí)行業(yè)主大會的決定；

　�。ㄋ模┎捎谜袠嘶蛘咂渌�方式聘用物業(yè)服務企業(yè)，代表業(yè)主訂立、變更或者解除物業(yè)管理委托合同；

　　（五）負責續(xù)籌物業(yè)共用部位、共用設施設備維修基金，監(jiān)督維修基金的使用和管理；

　�。�六）監(jiān)督業(yè)主公約、物業(yè)管理制度的遵守和執(zhí)行；

　�。ㄆ撸┱{解物業(yè)使用糾紛；

　�。ò耍�業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　業(yè)主委員會不得從事經營活動。

　　業(yè)主委員會活動經費，經業(yè)主大會審核通過，由全體業(yè)主分擔。

　　業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定引起的民事責任由全體業(yè)主共同承擔。

　　第十六條  業(yè)主委員會應當定期召開。業(yè)主委員會會議必須有過半數成員出席，作出的決定必須經業(yè)主委員會全體成員過半數通過。三分之一以上成員提議，應當召開業(yè)主委員會會議。

　　業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任主持。主任可以委托副主任主持會議。

　　第十七條  業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，對全體業(yè)主和使用人具有約束力。

　　業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定。

　　第三章　前期物業(yè)管理　　�敚�

　　第十八條  前期物業(yè)管理是指開發(fā)建設單位建設的住宅開始出售至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理。

　　實行前期物業(yè)管理的居住區(qū)必須經綜合驗收合格。

　　前期物業(yè)管理由開發(fā)建設單位自行管理或者委托物業(yè)服務企業(yè)進行管理。

　　第十九條  開發(fā)建設單位應當與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理委托合同。前期物業(yè)管理的基本服務費，由入住的業(yè)主與開發(fā)建設單位按本條例第二十七條的規(guī)定約定。

　　前期物業(yè)管理期間，開發(fā)建設單位承擔物業(yè)的維修責任，但不得使用共用部位、共用設施設備維修基金。

　　第二十條  開發(fā)建設單位與業(yè)主簽訂住宅出售合同時，同時簽訂前期物業(yè)管理委托合同。

　　前期物業(yè)管理委托合同，應當按照前期物業(yè)管理委托合同示范文本的內容制訂，在同一居住區(qū)內收取基本服務費的標準應當一致。

　　第二十一條  前期物業(yè)管理委托合同終止后，開發(fā)建設單位應當向業(yè)主委員會移交物業(yè)的土地使用權證、居住區(qū)管理用房和居住區(qū)規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單位建筑、結構、設備竣工圖，地下管網竣工圖及其他有關工程建設資料。移交物業(yè)的土地使用權證，應當依法辦理變更登記手續(xù)。

　　第二十二條  開發(fā)建設單位應當按照規(guī)定提供必須的管理用房，其產權屬全體業(yè)主共有。業(yè)主委員會應當將管理用房提供給物業(yè)服務企業(yè)有償使用，其收入用于居住區(qū)物業(yè)管理。

　　業(yè)主委員會不得將管理用房轉讓或者改作他用。

　　第二十三條  按房改政策出售的公有住宅，具備下列條件的方可實施物業(yè)管理：

　�。ㄒ唬┚幼�區(qū)百分之八十以上住戶擁有住宅全產權；

　�。ǘ�）維修基金已交付物業(yè)行政主管部門代管；

　�。ㄈ�）共用設施設備及其他配套設施完善；

　�。ㄋ模┯形飿I(yè)管理用房；

　�。ㄎ澹┚幼�區(qū)符合城市規(guī)劃要求；

　�。�六）經物業(yè)管理行政主管部門驗收合格。

　　第四章　物業(yè)管理服務　�。敚�

　　第二十四條  從事物業(yè)管理服務的企業(yè)，必須經物業(yè)管理行政主管部門核定資質等級，取得資質證書；未取得資質證書的，不得從事物業(yè)管理服務活動。

　　從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

　　資質等級核定、崗位證書核發(fā)的辦法由省建設行政主管部門根據國家有關規(guī)定制定。

　�數诙�十五條  物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理委托合同。物業(yè)管理委托合同包括：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)的基本情況；

　　（二）委托方和受托方的權利義務；

　�。ㄈ�）物業(yè)管理服務事項和服務質量要求；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理基本服務費的標準和收取辦法；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)的養(yǎng)護和維修；

　�。�六）合同的期限、變更和解除；

　�。ㄆ撸┖贤�終止時物業(yè)資料、財物的移交方式；

　�。ò耍┻`約責任及解決糾紛的途徑；

　�。ň牛╇p方當事人約定的其他事項。

　　物業(yè)管理委托合同生效后，物業(yè)服務企業(yè)應當在十五日內向縣級以上物業(yè)管理行政主管部門備案。

�。數诙�十六條 物業(yè)管理服務的主要事項：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)共用部位、共用設施設備的日常維護和管理；

　　（二）業(yè)主自用部位、自用設施設備的日常維修；

　�。ㄈ�）綠化養(yǎng)護和保潔服務；

　�。ㄋ模┍０卜�務；

　�。ㄎ澹┸囕v進出、停放的管理；

　�。�六）物業(yè)管理委托合同約定的其他事項。

　　第二十七條  物業(yè)管理基本服務價格應當遵循公平、合理、質價相符的原則。

　　物業(yè)管理基本服務價格實行政府指導價。

　　業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)參照政府指導價在委托合同中約定物業(yè)管理基本服務的價格。物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主、使用人提供特約服務的價格，由雙方商定。

　　第二十八條  物業(yè)服務企業(yè)的服務項目和收費價格應當向業(yè)主、使用人公布。物業(yè)服務企業(yè)按照本條例規(guī)定提供并收取費用的，其他任何單位和個人不得向業(yè)主和使用人重復收費。

　　物業(yè)服務企業(yè)未同業(yè)主、使用人約定，自行提供服務并收費的，業(yè)主、使用人有權拒付。

　　第二十九條  為居住區(qū)提供水、電、氣、熱、通訊、有線電視的經營單位和其他單位向業(yè)主和使用人收費的，可以與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托代收代繳合同；未委托代收代繳的，有關單位應當直接到戶收取。

　　第三十條  物業(yè)管理委托合同終止或者解除時，應當結算物業(yè)管理服務費用，物業(yè)服務企業(yè)應當于十五日內向業(yè)主委員會移交下列資料、財物：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)檔案資料；

　�。ǘ�）物業(yè)管理用房和設施設備、場地；

　�。ㄈ�）應當移交的其他財物。

　　物業(yè)服務企業(yè)不得損壞、隱匿、銷毀上述資料、財物。

　　物業(yè)管理委托合同終止或者解除后，物業(yè)服務企業(yè)應當向物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第三十一條  物業(yè)管理行政主管部門依法履行對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理職責，綜合考核、評定物業(yè)管理水平和服務質量。

　　物業(yè)管理行政主管部門應當建立投訴受理制度，受理對違反本條例規(guī)定行為的投訴。物業(yè)管理行政主管部門對投訴應當進行調查處理，并將處理結果書面答復投訴人。

　　第五章   物業(yè)的使用和維護　�。敚�

　　第三十二條  物業(yè)的使用禁止下列行為：

　�。ㄒ唬�損壞房屋承重結構、房屋外貌或者在外墻體開設、擴大門窗；

　�。ǘ�）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備，擅自移動公用設施設備；

　�。ㄈ�）存放易燃、易爆、劇毒和放射性物品；

　　（四）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

　�。ㄎ澹┣终季G地，毀壞花草樹木；

　�。�六）亂倒垃圾、亂堆雜物；

　�。ㄆ撸﹣y設攤點、亂停車輛；

�。敚ò耍┡欧庞卸尽⒂泻ξ镔|，發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；

　�。ň牛┰诮ㄖ�物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛；

　�。ㄊ�）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

�。數谌�十三條  任何單位和個人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地。物業(yè)維修或者因公共利益需要臨時占用或者挖掘道路、場地的，應當與業(yè)主委員會簽訂書面協議，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，應當賠償。

�。數谌�十四條  物業(yè)公共部位、共用設施設備維修養(yǎng)護時，相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓，造成其他業(yè)主、使用人和物業(yè)服務企業(yè)損失的，責任人應當賠償。

　　維修養(yǎng)護造成相關業(yè)主、使用人的自用部位、自用設施設備損壞或者其他損失的，責任人應當賠償。

　�數谌�十五條  業(yè)主或者使用人裝飾裝修住宅，應當遵守國家和本省有關家庭居室裝飾裝修的規(guī)定，事先告知物業(yè)服務企業(yè)，并接受其指導和監(jiān)督，但物業(yè)服務企業(yè)不得收取費用、保證金。

�。敇I(yè)主、使用人需要改變住宅用途的，應當經物業(yè)管理行政主管部門批準。業(yè)主、使用人使用物業(yè)不得損害相鄰業(yè)主和使用人的合法權益，造成損害的應當依法承擔民事責任。

　�數谌�十六條  利用物業(yè)設置廣告和其他經營設施的，應當征得相關業(yè)主和業(yè)主委員會的書面同意，并辦理有關報批手續(xù)；經批準的，應當與業(yè)主委員會簽訂租賃合同，其收入納入物業(yè)共用部位、共用設施設備維修基金。

　　第六章　物業(yè)維修基金的使用和管理　�。敚�

　　第三十七條  商品住宅和公有住宅出售后應當設立物業(yè)共用部位、共用設施設備維修基金。

�敚斁S修基金專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的中修、大修、更新和改造。

�。數谌�十八條  維修基金按下列規(guī)定交納和提取：

　�。ㄒ唬┥唐纷≌�出售時，多層住宅的購房者按購房款百分之二的比例交納，高層住宅的購房者按購房款百分之三的比例交納；

　　（二）公有住宅出售時，購房者按購房款百分之二的比例交納；

　�。ㄈ�）公有住宅出售單位出售公有住宅時，多層住宅按不低于售房款百分之二十的比例提取，高層住宅不低于售房款百分之三十的比例提取。

　　購房者交納的維修基金，由售房單位代收。

　　維修基金不敷使用時，按住宅建筑面積向業(yè)主續(xù)籌。

�。數谌�十九條  維修基金應當專戶存儲，專款專用。業(yè)主委員會成立之前，由物業(yè)管理行政主管部門代管；業(yè)主委員會成立之后，由業(yè)主委員會管理，物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督使用。業(yè)主委員會成員不得侵占、挪用維修基金。

�。數谒氖畻l  業(yè)主轉讓住宅所有權時，維修基金隨住宅所有權同時轉讓。住宅拆遷或者其他原因造成住宅滅失的，結余的維修基金應當按業(yè)主個人交納的比例退還業(yè)主。

�。數谒氖�一條  使用維修基金由物業(yè)服務企業(yè)提出維修方案和預算，經業(yè)主委員會審定后實施，并報物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第四十二條  維修基金的使用，應當建立使用計劃報批管理制度、財務管理制度、審計監(jiān)督制度和業(yè)主查詢對帳制度。

　�斁S修基金的使用管理制度由省建設行政主管部門制定。

　　第七章   法律責任　�。敚�

　　第四十三條  開發(fā)建設單位違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門責令改正，給予警告，并可處以三千元以上三萬元以下罰款：

　�。ㄒ唬┪闯袚�前期物業(yè)管理責任的；

　�。ǘ�）出售住宅未同時簽訂前期物業(yè)管理委托合同或者在同一居住區(qū)收取基本服務費不一致的；

　　（三）不承擔未出售住宅的物業(yè)管理費的。

　　第四十四條  開發(fā)建設單位違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門責令改正，給予警告，沒收違法所得，并可處以一萬元以上五萬元以下罰款：

　　（一）居住區(qū)未經綜合驗收或者驗收不合格實行前期物業(yè)管理的；

　�。ǘ�）前期物業(yè)管理期間使用維修基金或者將管理用房轉讓、改作他用的；

　　 前期物業(yè)管理委托合同終止后，未向業(yè)主委員會移交居住區(qū)管理用房和有關工程建設資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責令改正，給予警告，沒收違法所得，并可處以二千元以上二萬元以下罰款。

　　第四十五條  業(yè)主、使用人違反本條例規(guī)定，損壞房屋承重結構、房屋外貌或者在外墻體開設、擴大門窗或者私自占用、損壞共用部位、共用設施設備、改變住宅用途的，由物業(yè)管理行政主管部門責令恢復原狀、賠償損失，并可處以五百元以上五千元以下罰款。

　　第四十六條  業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門責令改正，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主委員會違反本條例規(guī)定將物業(yè)管理用房轉讓或者改作他用，由物業(yè)管理行政主管部門責令改正，造成經濟損失的，由責任人賠償。

　　業(yè)主委員會成員違反本條例規(guī)定侵占、挪用維修基金，應當返還；造成損失的，由責任人賠償；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

�。數谒氖�七條  當事人對行政主管部門的行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。逾期不申請復議，也不起訴，又不履行處罰決定的，作出行政處罰決定的部門可以依法申請人民法院強制執(zhí)行。

　　對個人處以三千元以上、對單位處以三萬元以上罰款和吊銷資質證書處罰的，當事人有權要求舉行聽證。

�。數谒氖�八條  違反本條例規(guī)定的其他行為，依照有關法律和國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定處罰。

　　第四十九條  拒絕、阻礙物業(yè)管理行政主管部門工作人員執(zhí)行公務的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》處罰；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

　　第五十條  物業(yè)管理行政主管部門工作人員濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者行政監(jiān)察部門給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

　　第八章   附  則　�。敚�

　　第五十一條  非居住區(qū)寫字樓、商住樓的物業(yè)管理，參照本條例執(zhí)行。

　　第五十二條  本條例中有關的專業(yè)用語含義：

　�。ㄒ唬┳杂貌课皇侵敢惶鬃≌瑑鹊呐P室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、天井、庭院以及室內墻面部位；

　　（二）自用設施設備是指一套住宅內的門窗、衛(wèi)生潔具和通向總管的供水、排水、供熱、燃氣管道、電線以及水、電、氣戶表等設備；

　�。ㄈ�）共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等），戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；

　�。ㄋ模┕灿迷O施設備是指居住區(qū)內全體業(yè)主共同擁有、使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣、燃氣管道、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車座、公益性文體設備和共用設施設備使用的房屋等。

　　第五十三條  本條例自2001年1月1日起施行。