蘭州市人民政府令[2003]第3號

　　二○○三年四月三十日

　　第一章 總則

　　第一條　為了規(guī)范房地產開發(fā)經營行為，加強房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理，促進和保障房地產業(yè)的健康發(fā)展，維護房地產權利人的合法權益，根據(jù)國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》及有關法律、法規(guī)之規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　在本市行政區(qū)域內從事房地產開發(fā)經營和實施房地產開發(fā)經營監(jiān)督管理，均應遵守本辦法。

　　第三條　本辦法所稱房地產開發(fā)經營，是指房地產開發(fā)企業(yè)在本市國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設、房地產開發(fā)項目轉讓和在開發(fā)項目建設過程中預售商品房等行為。

　　第四條　市建設行政主管部門是本市房地產開發(fā)主管部門，負責全市房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理工作。

　　市建設行政主管部門所屬的蘭州市城市建設開發(fā)管理處（以下統(tǒng)稱房地產開發(fā)管理機構）具體負責房地產開發(fā)經營活動的日常管理工作，并直接負責城關、七里河、西固、安寧四區(qū)行政區(qū)域內房地產開發(fā)經營的監(jiān)督管理。

　　永登縣、榆中縣、皋蘭縣和紅古區(qū)建設行政主管部門負責本轄區(qū)房地產開發(fā)經營的監(jiān)督管理工作，并接受市房地產開發(fā)管理機構的業(yè)務指導。

　　土地行政管理部門依照有關法律、法規(guī)和規(guī)章的相關規(guī)定，負責與房地產開發(fā)經營有關的土地管理工作。

　　房地產行政管理部門依照有關法律、法規(guī)和規(guī)章的相關規(guī)定，負責商品房預售管理工作。

　　計劃、規(guī)劃、工商、物價等其他相關行政管理部門應當依照各自的職責分工，協(xié)同做好房地產開發(fā)經營的管理工作。

　　第五條　房地產開發(fā)應當根據(jù)城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。

　　房地產開發(fā)應當堅持舊城區(qū)改造與新城區(qū)建設相結合的原則，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產。

　　第二章　開發(fā)企業(yè)

　　第六條　房地產開發(fā)企業(yè)的設立，應當符合相關法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的企業(yè)設立條件，并具備國家建設行政主管部門規(guī)定的資質條件。

　　設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門在對設立房地產開發(fā)企業(yè)的申請登記進行審查時，應當聽取同級建設行政主管部門的意見。

　　第七條　房地產開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的建設行政主管部門備案：

　�。ㄒ唬�營業(yè)執(zhí)照復印件；

　�。ǘ�）企業(yè)住所證明；

　�。ㄈ�）企業(yè)章程；

　�。ㄋ模�驗資證明；

　　（五）企業(yè)法定代表人的身份證明；

　　（六）專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同；

　　（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他文件。

　　房地產開發(fā)企業(yè)分立、合并或者變更名稱、法定代表人、主要管理人員和技術人員等事項的，應當在工商行政管理部門批準并辦理變更手續(xù)后的30日內，到建設行政主管部門備案并辦理相應變更手續(xù)。

　　第八條　本市行政區(qū)域以外的房地產開發(fā)企業(yè)進入本市從事房地產開發(fā)經營活動，應當?shù)绞薪ㄔO行政主管部門備案。

　　外商投資設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當符合本辦法第六條第一款的規(guī)定，并依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的相關規(guī)定辦理有關手續(xù)。

　　第九條　房地產開發(fā)企業(yè)資質實行分級管理和年檢制度。

　　建設行政主管部門應當根據(jù)房地產開發(fā)企業(yè)的資產、專業(yè)技術人員、開發(fā)經營業(yè)績等，核定或者審核其資質等級。

　　房地產開發(fā)企業(yè)資質等級的確定和資質的管理，按照國家建設行政主管部門的相關規(guī)定執(zhí)行。

　　第十條　房地產開發(fā)企業(yè)應當按照資質證書確定的資質等級從事房地產開發(fā)業(yè)務，不得越級承攬業(yè)務。

　　房地產開發(fā)企業(yè)承攬房地產開發(fā)業(yè)務，應當遵守下列規(guī)定：

　�。ㄒ唬┮患壏康禺a開發(fā)企業(yè)承擔房地產開發(fā)項目的建設規(guī)模不受限制；

　�。ǘ�）二級房地產開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)項目；

　�。ㄈ�）三級房地產開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積10萬平方米以下的開發(fā)項目；

　　（四）四級房地產開發(fā)企業(yè)只能承擔層數(shù)在六層以下且建筑面積不超過1萬平方米的開發(fā)建設項目。

　　第三章　開發(fā)建設

　　第十一條　房地產開發(fā)應當按照“先確定項目、后開發(fā)建設”的原則進行。

　　計劃部門應當會同建設行政主管部門編制房地產開發(fā)年度計劃，報經同級人民政府批準后實施；但對全市經濟社會影響較大的、跨行政區(qū)域的以及其他重點房地產開發(fā)項目計劃，還應當報經市人民政府批準。

　　經批準的房地產開發(fā)項目，按照國家有關規(guī)定需經計劃部門核準的，還應當報經計劃部門核準，并納入全市年度固定資產投資計劃。

　　第十二條　房地產開發(fā)用地應當符合本市土地儲備制度的相關規(guī)定，以公開招標、拍賣的方式取得。

　　已確定的房地產開發(fā)項目，應當通過公開招投標的方式確定開發(fā)企業(yè)。

　　第十三條　土地使用權出讓前，規(guī)劃行政管理部門和建設行政主管部門應當就下列事項編制《房地產開發(fā)項目建設條件意見書》，作為土地使用權出讓的依據(jù)之一：

　�。ㄒ唬┓康禺a開發(fā)項目的性質、規(guī)模和開發(fā)期限；

　�。ǘ�）城市規(guī)劃設計條件；

　�。ㄈ�）基礎設施和公共設施的建設要求；

　�。ㄋ模┏鞘幸�(guī)劃道路代征、代拆要求；

　�。ㄎ澹┗�礎設施建成后的產權界定；

　�。�六）項目拆遷補償、安置要求；

　　（七）其他需要明確的事項。

　　第十四條　土地行政管理部門應當向中標的房地產開發(fā)企業(yè)核發(fā)房地產開發(fā)項目中標通知書，規(guī)劃行政管理部門應當按照國家有關規(guī)定向中標的房地產開發(fā)企業(yè)核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。

　　第十五條　房地產開發(fā)企業(yè)在收到開發(fā)項目中標通知書之后，應當與土地行政管理部門簽訂土地使用權出讓合同，并按規(guī)定期限交清全部土地使用權出讓金。

　　土地行政管理部門對按規(guī)定期限交清全部土地使用權出讓金并符合其他規(guī)定條件的房地產開發(fā)企業(yè)，應當核發(fā)國有土地使用權證書；規(guī)劃行政管理部門對開發(fā)項目規(guī)劃設計方案已經審定并符合其他規(guī)定條件的，應當核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證副本。

　　第十六條　房地產開發(fā)企業(yè)在取得建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權證及建設工程規(guī)劃許可證副本之后，應當按照國家規(guī)定的相關條件申請領取房地產開發(fā)項目建設工程施工許可證，方可開工建設；未取得房地產開發(fā)項目建設施工許可證的，不得開工建設。

　　第十七條　房地產開發(fā)企業(yè)進行開發(fā)建設，應當遵守《房地產開發(fā)項目建設條件意見書》規(guī)定的內容。

　　第十八條　房地產開發(fā)項目竣工后，應當進行竣工驗收；住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目竣工后，應當進行綜合驗收。經驗收合格的，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

　　房地產開發(fā)項目的竣工驗收和綜合驗收，由房地產開發(fā)企業(yè)向建設行政主管部門提出驗收申請；建設行政主管部門應當自收到驗收申請之日起30日內，依照有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防、房管等有關部門或者單位，對涉及公共安全的內容和城市規(guī)劃設計條件的落實、城市配套設施的建設、單項工程的工程質量以及拆遷補償安置、物業(yè)管理等綜合內容進行驗收。

　　第四章　監(jiān)督管理

　　第十九條　房地產開發(fā)項目的招、投標雙方應當依法簽訂開發(fā)項目建設書面合同，明確各自的權利、義務和責任。

　　第二十條　房地產開發(fā)企業(yè)應當在與房地產開發(fā)項目招標方簽訂合同之日起5日內，到市房地產開發(fā)管理機構領取《房地產開發(fā)項目手冊》。

　　房地產開發(fā)企業(yè)應當將房地產開發(fā)項目性質、占地面積、建設工程規(guī)劃許可證號和開工許可證號、商品房預售許可證號、城市規(guī)劃道路的代征代拆完成情況、拆遷補償安置情況、項目建設進度等房地產開發(fā)項目建設過程中的主要事項記錄在《房地產開發(fā)項目手冊》中，并定期送房地產開發(fā)管理機構備案，接受房地產開發(fā)管理機構檢查。

　　建設行政主管部門應當將《房地產開發(fā)項目手冊》記錄的內容作為資質審查和年檢的依據(jù)。

　　第二十一條　房地產開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)開發(fā)項目設立項目建設資本金，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。

　　項目建設資本金應當存入銀行專戶，并在建設行政主管部門的監(jiān)督下�？钣糜诜康禺a開發(fā)項目建設。

　　第二十二條　房地產開發(fā)企業(yè)應當嚴格按照規(guī)劃行政管理部門審定的規(guī)劃方案進行項目開發(fā)建設，統(tǒng)籌安排配套基礎設施建設，承擔劃定的規(guī)劃道路代征、代拆任務。

　　城市規(guī)劃道路的代征、代拆，應當接受拆遷行政管理部門的拆遷統(tǒng)一管理，并接受建設行政主管部門的監(jiān)督管理。

　　第二十三條　房地產開發(fā)企業(yè)應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設。

　　土地使用權出讓合同約定動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，土地行政管理部門應當征收其相當于土地使用權出讓金20％的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，土地行政管理部門應當無償收回土地使用權。但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。

　　第五章　開發(fā)項目轉讓和商品房預售

　　第二十四條　房地產開發(fā)企業(yè)轉讓開發(fā)項目，應當符合下列條件：

　�。ㄒ唬�屬依照本辦法規(guī)定中標的開發(fā)項目，并已交清全部土地使用權出讓金、取得土地使用權證書；

　�。ǘ�）投入開發(fā)建設的資金（不包括土地使用權出讓金）已達到工程建設總投資的25％以上；

　�。ㄈ�）已取得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和房地產開發(fā)項目建設工程施工許可證；

　�。ㄋ模┓�律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

　　第二十五條　房地產開發(fā)項目有下列情形之一的，不得轉讓：

　�。ㄒ唬�權屬有爭議的；

　�。ǘ�）地上建筑物和其他附著物權屬不明，或者屬共有物但未經其他共有人書面同意的；

　�。ㄈ�）所承擔的城市規(guī)劃道路代征、代拆任務尚未完成的；

　�。ㄋ模┪窗匆�(guī)定的進度要求完成城市基礎設施和公共設施建設任務的；

　�。ㄎ澹┓�律、法規(guī)、規(guī)章禁止轉讓的其他情形。

　　第二十六條　轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當依法辦理土地使用權變更登記，并自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同到建設行政主管部門備案。

　　第二十七條　房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產開發(fā)項目時，開發(fā)項目的相關合同及拆遷補償安置協(xié)議載明的權利、義務隨之轉移給受讓人；有拆遷補償安置事項的項目，項目轉讓人還應當書面通知被拆遷人。

　　第二十八條　房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當向房地產行政管理 部門提出書面申請，并提交下列文件：

　　（一）營業(yè)執(zhí)照和資質證書；

　�。ǘ�）土地使用權證書；

　�。ㄈ�）建設工程規(guī)劃許可證和開發(fā)項目建設工程施工許可證；

　�。ㄋ模┌刺峁┑念A售商品房計算，經建設行政主管部門核驗的投入開發(fā)建設資金達到工程總投資25％以上的證明文件；

　�。ㄎ澹┙浀怯泜浒傅摹斗康禺a開發(fā)項目手冊》；

　�。�六）建筑工程施工合同；

　�。ㄆ撸┥唐贩款A售方案及預售商品房平面圖；

　　（八）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他文件。

　　第二十九條　房地產行政管理部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，做出同意或者不同意的答復；對同意的應當核發(fā)商品房預售許可證，不同意的應當書面說明理由。

　　第三十條　房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房預售廣告，應當載明商品房預售許可證的文號。

　　房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當向預售商品房購買人出示商品房預售許可證。

　　第三十一條　房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當與預售商品房購買人簽訂書面合同，明確雙方的權利、義務和責任。

　　房地產開發(fā)企業(yè)為預售商品房所作的宣傳廣告，其內容應當作為對預售商品房購買人的承諾條款，寫入預售商品房購買合同。

　　房地產開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，持商品房預售合同到房地產行政管理部門和土地行政管理部門登記備案。

　　第三十二條　房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房所得價款，應當存入銀行專戶，在房地產行政管理部門和建設行政主管部門的監(jiān)督下�？钣糜谠擁椖拷ㄔO，在支付和清償該項目的全部建設費用之前不得挪作他用。

　　第三十三條　預售商品房購買人可以將已預購尚未竣工的商品房轉讓，但相關當事人應當簽訂轉讓合同及其他相關協(xié)議，明確轉讓人、受讓人與預售人三者之間的權利和義務。

　　第三十四條　預售商品房購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。

　　房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助預售商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

　　房地產開發(fā)企業(yè)應當在預售商品房建成交付使用時，向預售商品房購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

　　第三十五條　房地產開發(fā)項目轉讓合同備案后，建設行政主管部門應當將備案情況自備案之日起10日內告知房地產行政管理部門。

　　商品房預售許可證核發(fā)后，房地產行政管理部門應當將發(fā)證情況自核發(fā)之日起10日內告知建設行政主管部門。

　　第六章　法律責任

　　第三十六條　違反本辦法規(guī)定的下列行為，由建設行政主管部門按照管理權限，依照國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》（國務院第248號令）和國家建設部《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》（建設部第77號令）的相關規(guī)定予以處罰：

　　（一）未取得資質等級證書從事房地產開發(fā)經營的，責令其限期改正，處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，提請原登記發(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照；

　�。ǘ�）超越資質等級從事房地產開發(fā)經營的，責令其限期改正，處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，按規(guī)定程序吊銷其資質證書，并提請原登記發(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照；

　�。ㄈ�）無正當理由不參加資質年檢的，視為年檢不合格，按規(guī)定程序注銷其資質證書；

　�。ㄋ模╇[瞞真實情況、弄虛作假騙取資質證書或者涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書的，按規(guī)定程序公告其資質證書作廢，收回證書，并處以1萬元以上3萬元以下的罰款；

　�。ㄎ澹┎话匆�(guī)定辦理變更手續(xù)的，責令其限期改正，并處以5000元以上1萬元以下的罰款；

　　（六）開發(fā)建設的項目工程質量低劣，發(fā)生重大工程質量事故的，按規(guī)定程序降低其資質等級；情節(jié)嚴重的，按規(guī)定程序吊銷其資質證書，并提請原登記發(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照；

　�。ㄆ撸�將未經驗收的房屋交付使用的，責令其限期補辦驗收手續(xù)；逾期不補辦驗收手續(xù)的，組織有關部門和單位進行驗收，并處以10萬元以上30萬元以下的罰款；

　�。ò耍�將驗收不合格的房屋交付使用的，責令其限期返修，并處以交付使用的房屋總造價2%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，提請原登記發(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，提請司法機關依法追究刑事責任。

　　第三十七條　違反本辦法規(guī)定的下列行為，由有關行政管理部門按照管理權限，分別依照國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》的相關規(guī)定予以處罰：

　�。ㄒ唬┪慈〉脿I業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產開發(fā)經營的，由工商行政管理部門責令其停止違法經營活動，沒收違法所得，并處以違法所得5倍以下的罰款；

　�。ǘ�）擅自轉讓房地產開發(fā)項目的，由土地行政管理部門責令其停止違法行為，沒收違法所得，并處以違法所得5倍以下的罰款；

　�。ㄈ�）擅自預售商品房的，由房地產行政管理部門責令其停止違法行為，沒收違法所得，并處以已收取的預付款1%以下的罰款。

　　第三十八條　違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由建設行政主管部門責令其限期改正，處以警告；逾期不改正的，處以1萬元以上3萬元以下的罰款：

　　（一）房地產開發(fā)項目中標企業(yè)未按規(guī)定領取、填寫《房地產開發(fā)項目手冊》或不按規(guī)定期限備案的；

　�。ǘ�）房地產開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定向預售商品房購買人提供質量保證書和住宅使用說明書的；

　�。ㄈ�）房地產開發(fā)項目中標企業(yè)未按規(guī)定設立或者使用項目建設資本金的；

　�。ㄋ模┓康禺a開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定完成城市規(guī)劃道路代征、代拆任務或者未統(tǒng)籌安排配套基礎設施和公共設施建設的。

　　第三十九條　當事人申請辦理房地產開發(fā)經營有關事項，有關行政管理部門在規(guī)定的期限內不予辦理也不予答復，以及受罰當事人對建設行政主管部門和其他有關行政管理部門依照本辦法做出的行政處罰不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　第四十條　建設行政主管部門及其他相關行政管理部門的工作人員，在房地產開發(fā)經營管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或上級機關給予行政處分；情節(jié)嚴重構成犯罪的，提請司法機關依法追究刑事責任。

　　第七章　附則

　　第四十一條　本辦法公布前，市政府和市政府各部門發(fā)布的有關規(guī)定凡與本辦法不符的，均以本辦法為準。

　　第四十二條　本辦法自2003年7月1日起施行。1988年3月7日市人民政府蘭政發(fā)〔1988〕27號文發(fā)布的《蘭州市城市建設綜合開發(fā)管理暫行辦法》同時廢止。

　　關于《蘭州市房地產開發(fā)經營管理辦法》的說明

　　一、制定《蘭州市房地產開發(fā)經營管理辦法》（以下簡稱“辦法”）的必要性和緊迫性

　　隨著我市經濟體制改革和市場經濟的不斷完善，特別是1992年以后，在土地使用制度、住房制度和房地產生產方式三項重大改革不斷完善的進程中，蘭州市房地產業(yè)得到了迅猛發(fā)展，已經初步形成了一個包括土地使用權出讓和轉讓、房地產開發(fā)經營、房地產交易和中介服務等多種經濟活動的高附加值的綜合性產 業(yè)。在房地產業(yè)的各項經濟活動中，發(fā)展最快的是房地產開發(fā)經營，房地產開發(fā)經營作為房地產業(yè)的重要環(huán)節(jié)，直接關系到我市房地產業(yè)的健康發(fā)展，也對我市經濟發(fā)展產生了重要的影響。

　　我市房地產開發(fā)經營的不斷發(fā)展，不僅帶動了土地使用制度改革的深入，而且加快了城市建設速度。據(jù)不完全統(tǒng)計，由房地產開發(fā)完成的道路代征、代拆和拆遷補償安置等折合人民幣約10億元，為政府節(jié)省了大量的城市基礎設施投資，給城市建設開辟了重要的資金渠道。

　　房地產開發(fā)經營的不斷發(fā)展，進一步改善了城市面貌和城市環(huán)境，帶動了相關產業(yè)的發(fā)展，提高了城市居民的居住水平，加快了商貿城的建設步伐。但是，由于管理制度不夠健全、管理依據(jù)不夠具體等原因，我市房地產開發(fā)經營上還存在著一些不容忽視的問題，如沒有取得房地產開發(fā)企業(yè)資質證書的企業(yè)和單位開發(fā)經營房地產及偷漏國家稅費的現(xiàn)象仍比較嚴重，房地產開發(fā)商的土地使用權取得方式不盡合理，一些“皮包公司”炒賣房地產開發(fā)項目的問題依然存在，有些實為房地產開發(fā)項目而卻以“聯(lián)建”名義進行建設的項目仍比較普遍；土地使用權出讓與房地產企業(yè)資質脫節(jié)、與城市基礎設施配套建設脫節(jié)、與拆遷補償安置脫節(jié)以及商品房預售管理與房地產開發(fā)項目建設管理脫節(jié)等現(xiàn)象仍然比較嚴重；房地產開發(fā)項目轉讓行為不規(guī)范，影響被拆遷人和預售商品房購買人權益的現(xiàn)象時有發(fā)生；商品房質量問題仍然比較突出等等。這些問題都需要依法解決。此外，省、市人大近兩年來在對我市城市建設工作進行視察時，多次對房地產開發(fā)建設過程中存在的一些混亂無序現(xiàn)象和亟待規(guī)范的行為以及管理上存在的有關問題，提出了盡快立法、就上位法的有關規(guī)定結合我市實際情況予以細化、對我市的房地產開發(fā)經營管理依法予以規(guī)制的法律監(jiān)督建議；同時，新聞媒體多次呼吁依法對房地產開發(fā)經營活動加強監(jiān)督管理，建設行政主管部門也多次提出要求，希望為這項管理工作提供可操作性和針對性強的具體依據(jù)。張志銀市長在2002年7月22日全市整頓房地產市場動員大會上的講話中，也提出要盡快制定和完善房地產業(yè)管理的法規(guī)規(guī)章。因此，為了依法規(guī)制我市房地產開發(fā)經營行為，加強房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理，保障房地產權利人的合法權益，根據(jù)國務院《房地產開發(fā)經營管理條例》及有關法律、法規(guī)的相關規(guī)定，盡快制定出臺《蘭州市房地產開發(fā)經營管理辦法》，不僅十分必要，而且非常迫切。

　　二、起草“辦法”的依據(jù)

　　1、主要依據(jù)是《中華人民共和國房地產管理法》、國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》和《甘肅省城市房地產管理條例》；

　　2、參照了建設部第77號令《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》、95號令《城市商品房預售管理辦法》等有關規(guī)章和文件。此外，還參考了兄弟城市關于房地產開發(fā)經營管理的先進經驗。

　　三、“辦法”的主要內容和有關問題的說明

　　本“辦法”共七章四十二條，分別對制定目的、適用范圍、執(zhí)法主體、房地產開發(fā)企業(yè)的設立、房地產開發(fā)項目的取得、房地產開發(fā)建設及管理、房地產開發(fā)項目轉讓、商品房預售、房地產開發(fā)項目驗收、法律責任等作了相關規(guī)定。

　　需要說明的幾個問題是：

　　1、關于“辦法”調整的行為。本“辦法”只對房地產開發(fā)經營管理從開始設立房地產開發(fā)企業(yè)到房地產開發(fā)項目竣工驗收，包括期間的商品房預售等房地產開發(fā)過程中各種主要規(guī)范性規(guī)定；至于房地產開發(fā)項目竣工驗收以后的商品房銷售、出租等房地產二級市場行為以及購房者取得房屋產權證書后的房屋轉讓、出租、抵押等房地產三級市場行為，不屬本辦法調整范圍，因此未作規(guī)定。

　　2、關于不同資質等級的房地產開發(fā)企業(yè)承攬開發(fā)項目的范圍。

　　“辦法”第十條對此所作的規(guī)定是根據(jù)建設部的有關規(guī)定并參考兄弟城市已經取得的成功經驗做出的，目的是限制房地產開發(fā)企業(yè)承攬與其開發(fā)建設能力不相適應的房地產開發(fā)項目。

　　3、關于房地產開發(fā)企業(yè)取得房地產開發(fā)項目或開發(fā)用地的方式。

　　“辦法”第十二條規(guī)定：“房地產開發(fā)用地應當符合本市土地儲備制度的相關規(guī)定，以公開招標、拍賣的方式取得。已確定的開發(fā)項目應當通過公開招標的方式確定開發(fā)企業(yè)”。其目的是鼓勵實力較大的房地產開發(fā)企業(yè)和企業(yè)集團開發(fā)建設房地產，杜絕“空殼”企業(yè)炒賣房地產開發(fā)項目和房地產開發(fā)用地。

　　4、關于商品房預售。商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給預售商品房購買人，由預售商品房購買人支付定金和房價款的行為。確切地說，商品房預售的實質是房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設過程中的融資行為，它涉及到預售商品房購買人的切身利益，具有較大的風險性和投機性。依據(jù)國務院第248號令的規(guī)定，市建設行政主管部門作為我市房地產開發(fā)主管部門，負責房地產開發(fā)企業(yè)的資質管理、建設項目施工許可、建工程招投標、建筑工程質量、房地產開發(fā)項目建設、城市基礎設施建設的管理，并通過《房地產開發(fā)項目手冊》，對房地產開發(fā)企業(yè)是否按照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定、是否按照房地產開發(fā)項目建設條件意見書的要求、是否按照申請商品房預售許可證時承諾的時間表進行開發(fā)建設和預售款項是否投入該開發(fā)項目建設、配套基礎設施是否完善、工程項目有無變化等開發(fā)建設全過程進行動態(tài)管理。因此，本“辦法”在規(guī)定房地產行政管理部門負責商品房預售的同時，又作了房地產行政管理部門將核發(fā)商品房預售許可證的情況及時告知建設行政主管部門，而建設行政主管部門應當將房地產開發(fā)項目的轉讓備案情況及時告知房地產行政管理部門等規(guī)定。這些規(guī)定，對于防止出現(xiàn)因建設項目審批手續(xù)不全、資金短缺、拖延工期、配套基礎設施不完善、工程質量不合格以及開發(fā)商挪用商品房預售資金而致使項目“爛尾”等情況，都是非常有利的。

　　5、關于房地產開發(fā)項目設立資本金和房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房所得價款的監(jiān)督管理。房地產開發(fā)是一種投資活動，涉及拆遷補償安置、預售融資等行為，一旦開發(fā)項目出現(xiàn)問題，當事人雙方的權益都將受到損害。從各地實踐看，房地產開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)項目的同時缺少必要的資本金，以及房地產開發(fā)企業(yè)挪用商品房預售款，是導致房地產開發(fā)項目出現(xiàn)“爛尾工程”和“半截子工程”、嚴重損害消費者合法權益的主要原因。為此，“辦法”作了相關規(guī)定。

　　6、關于法律責任。為了實際工作中行政執(zhí)法人員便于操作和相關當事人便于掌握，“辦法”結合本市實際，對國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》和建設部《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》中已設定了的相關罰則，從執(zhí)法主體和處罰程序上作了相應歸類和明確規(guī)定；同時，對違反本“辦法”規(guī)定的其他行為，設定了相應罰則，所設處罰種類和額度均在市政府的立法權限之內。