京國土房管拆[2003]666號

各區(qū)縣國土房管局、各房地產(chǎn)開發(fā)公司、各房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、各拆遷單位：

　　根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第124號），我局制定了《<北京 市集體土地房屋拆遷管理辦法>實施意見》，現(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。

　　本通知自2003年8月1日起施行。

　　《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》實施意見

　　一、暫停辦理有關(guān)事項

　　1.〔暫停事項申請〕

　　按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第124號，以下簡稱《辦法》） 第八條規(guī)定，用地單位取得征地或者占地批準文件后，可以向區(qū)、縣國土房管局申請在征地 或者占地批準文件規(guī)定的用地范圍內(nèi)暫停辦理有關(guān)事項。用地單位應(yīng)當提交暫停辦理事項申 請書、規(guī)劃批準文件、征地或者占地批準文件。

　　2.〔暫停事項通知和公告〕

　　區(qū)、縣國土房管局收到用地單位暫停辦理事項申請后，應(yīng)當在7個工作日內(nèi)審查完畢；審查 批準后，應(yīng)當在7個工作日內(nèi)就暫停事項書面通知當?shù)匾?guī)劃、建設(shè)、戶籍、工商、稅務(wù)等部 門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在用地范圍內(nèi)予以公告。通知和公告應(yīng)當載明拆遷范圍、暫停辦理事 項、暫停期限等內(nèi)容。

　　3.〔暫停期限〕

　　暫停期限自公告之日起算，最長不超過1年。用地單位需要延長暫停期限的，應(yīng)當提前30日 向區(qū)、縣國土房管局提出申請，并說明需延長期限的理由和擬采取的措施。延長的期限不超 過半年。區(qū)、縣國土房管局批準延期申請后，應(yīng)當將延長暫停期限的決定書面通知當?shù)匾?guī)劃 、建設(shè)、戶籍、工商、稅務(wù)等部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在拆遷范圍內(nèi)公示。區(qū)縣國土房管局 的審查和通知時限按照本實施意見第2條規(guī)定執(zhí)行。除市政府確定的重大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程或者其他建設(shè)項目經(jīng)市政府批準的以外，暫停期 限滿20日后，區(qū)縣國土房管局方可發(fā)布拆遷公告。

　　二、房屋拆遷許可證的申請與核發(fā)

　　4.〔用地批準文件〕按照《辦法》第九條的規(guī)定，用地單位申請核發(fā)房屋拆遷許可證，提交的用地批準文件包括 ：

　　（1）屬于征地拆遷的，提交市人民政府批準征用集體土地的批復(fù)；

　�。�2）屬于占地拆遷的，提交市人民政府批準占用集體土地的批復(fù)或者區(qū)縣人民政府批準占 用集體建設(shè)用地的批復(fù)。

　　5.〔規(guī)劃批準文件〕按照《辦法》第九條規(guī)定，用地單位申請核發(fā)房屋拆遷許可證，提交的規(guī)劃批準文件是指市 或者區(qū)、縣規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

　　6.〔拆遷實施方案〕按照《辦法》第九條規(guī)定，用地單位申請核發(fā)房屋拆遷許可證，提交的拆遷實施方案，是指 拆遷人根據(jù)《辦法》第十條規(guī)定擬訂的文件。拆遷實施方案應(yīng)當包括以下內(nèi)容：

　�。�1）項目基本情況；

　　（2）拆遷范圍、拆遷方式，搬遷期限，委托拆遷和評估等內(nèi)容；

　　（3）被拆除房屋及其附屬物基本情況；

　　（4）補償安置方式及其主要內(nèi)容；

　�。�5）拆遷補助辦法；

　�。�6）其他應(yīng)當在拆遷實施方案中明確的內(nèi)容。

　　7.〔占地拆遷實施方案〕按照《辦法》第十條規(guī)定，占地拆遷房屋的，鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府審核拆遷人擬訂的 拆遷實施方案，需要時，可以征求區(qū)、縣國土房管局的意見。

　　8.〔公布拆遷實施方案〕拆遷人應(yīng)當按照《辦法》第十條規(guī)定，在拆遷范圍內(nèi)公布經(jīng)區(qū)縣國土房管局批準的征地拆遷 實施方案或者經(jīng)鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府審核并報區(qū)縣國土房管局備案的占地拆遷實施方 案，公布期限不少于10日。

　　拆遷實施方案應(yīng)當在區(qū)縣國土房管局發(fā)布拆遷公告之日前（含拆遷公告發(fā)布當日）公布。

　　9.〔安置房屋證明〕按照《辦法》第九條規(guī)定，用地單位申請核發(fā)房屋拆遷許可證，提交的安置房屋證明文件， 包括建設(shè)工程竣工驗收備案表、土地使用權(quán)證明文件或房屋所有權(quán)證。

　　10.〔補償資金證明文件〕按照《辦法》第九條規(guī)定，用地單位申請核發(fā)房屋拆遷許可證，提交的拆遷補償資金證明文 件，是指銀行向區(qū)、縣國土房管局出具的拆遷補償資金到位證明文件，具體辦法按照市國土 房管局、中國人民銀行營業(yè)管理部《關(guān)于加強城市房屋拆遷補償安置資金使用監(jiān)督的通知》 （京國土房管拆字〔2001〕1177號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　11.〔跨區(qū)縣項目發(fā)證〕跨區(qū)、縣項目的房屋拆遷許可證，可以分別由所涉區(qū)、縣國土房管局核發(fā)，也可以由市國土 房管局根據(jù)實際情況指定其中一個區(qū)縣國土房管局核發(fā)，并將有關(guān)情況通知相關(guān)區(qū)、縣國土 房管局。

　　12.〔兼有國有土地和集體土地房屋拆遷的情形〕建設(shè)項目用地范圍內(nèi)兼有國有土地和集體土地的房屋拆遷的，建設(shè)單位應(yīng)按照《北京市城市 房屋拆遷管理辦法》和《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》有關(guān)規(guī)定申請房屋拆遷許可證 ，區(qū)縣國土房管局審核后，統(tǒng)一發(fā)放房屋拆遷許可證和發(fā)布拆遷公告。

　　13.〔拆遷范圍和拆遷期限〕拆遷人應(yīng)當按照房屋拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限實施拆遷。

　　房屋拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍不得超過用地批準文件確定的用地范圍，但是用地范圍外的 房屋與拆遷范圍內(nèi)的房屋不可分割時，拆遷主管部門可以把拆遷范圍外的該房屋劃入拆遷范 圍。

　　房屋拆遷許可證規(guī)定的拆遷期限最長為1年。拆遷人在規(guī)定的拆遷期限內(nèi)未完成拆遷的，應(yīng) 當在期限屆滿15日前向核發(fā)房屋拆遷許可證的區(qū)縣國土房管局申請延期，延期不超過6個月 . 14.〔拆遷公告〕區(qū)、縣國土房管局核發(fā)房屋拆遷許可證后，應(yīng)當在拆遷范圍內(nèi)發(fā)布拆遷公告。拆遷公告應(yīng)當 載明房屋拆遷許可證批準文號、拆遷人、工程名稱、拆遷范圍、搬遷期限等主要內(nèi)容。

　　15.〔許可證印制〕房屋拆遷許可證由市國土房管局統(tǒng)一印制，內(nèi)容主要包括拆遷人、項目名稱、拆遷范圍、拆 遷期限、發(fā)證機關(guān)、發(fā)證時間等。

　　16.〔拆遷許可證備案〕區(qū)、縣國土房管局核發(fā)房屋拆遷許可證后，應(yīng)報市國土房管局備案。

　　三、委托拆遷和評估

　　17.〔委托拆遷〕拆遷人可以自行拆遷，也可以委托拆遷。

　　征地拆遷，拆遷人自行拆遷的，應(yīng)當具備本市自行拆遷資質(zhì)。

　　委托拆遷的，受托拆遷單位應(yīng)當具備本市受托拆遷資質(zhì)；拆遷人應(yīng)當與受托拆遷單位簽訂委 托拆遷書面合同；拆遷人申辦房屋拆遷許可證時，應(yīng)當向區(qū)縣國土房管局提交委托拆遷合同 和受托拆遷單位的資質(zhì)證明材料。

　　18.〔拆遷評估〕征地拆遷的，被拆遷房屋的重置成新價，由拆遷人委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照本 市房屋評估規(guī)定評估確定；拆遷人應(yīng)當與評估機構(gòu)簽訂委托評估合同。拆遷人申辦房屋拆遷 許可證時，應(yīng)當向區(qū)縣國土房管局提交委托評估合同和受托評估機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書 .占地拆遷的，被拆遷房屋的重置成新價，可以參照前款規(guī)定評估，也可以按鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審 核并報區(qū)縣國土房管局備案的拆遷實施方案確定。

　　19.〔拆遷招標投標〕征地拆遷，屬于下列項目的，用地單位應(yīng)當通過招標投標方式確定受托拆遷單位和評估單位 ：

　　（一）全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；

　　（二）國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目；

　　（三）建設(shè)項目拆遷居民戶數(shù)在500戶以上或者拆遷總費用在8000萬元以上的。

　　有關(guān)招投標事宜按照市國土房管局《關(guān)于本市拆遷項目實行招投標管理的通知》（京國土房 管拆〔2003〕306號）執(zhí)行。

　　四、拆遷補償安置協(xié)議

　　20.〔拆遷補償安置協(xié)議〕拆遷人應(yīng)當與被拆遷人簽訂拆遷補償安置書面協(xié)議。協(xié)議一式兩份，當事人雙方各持一份； 在房屋拆遷中必須給被拆遷人拆遷補償協(xié)議原件。

　　實行貨幣補償?shù)�，協(xié)議應(yīng)當包括補償金額、付款方式、付款期限、搬遷期限、違約責(zé)任、糾 紛處理方式等內(nèi)容。

　　實行房屋安置的，協(xié)議應(yīng)當包括安置房屋地點、安置房屋面積、差價及結(jié)算方式、搬遷期限 、違約責(zé)任、糾紛處理方式等內(nèi)容；期房安置的，還應(yīng)當明確搬遷過渡方式和過渡期限等內(nèi) 容。

　　另行審批宅基地安置的，協(xié)議應(yīng)當包括地上物補償、新批宅基地地點、面積、搬遷期限、違 約責(zé)任、糾紛處理方式等內(nèi)容。

　　21.〔權(quán)屬證件移交〕拆遷補償安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人應(yīng)將原土地使用證、房屋所有權(quán)證交給拆遷人，由拆遷 人移交房地權(quán)屬管理部門。

　　五、拆遷裁決程序

　　22.〔拆遷裁決程序〕集體土地房屋拆遷裁決程序，參照市國土房管局2002年12月9日印發(fā)的《北京市城市房屋拆 遷裁決程序規(guī)定》（京國土房管拆〔2002〕1116號）執(zhí)行。

　　23.〔行政復(fù)議與行政訴訟〕拆遷當事人對區(qū)、縣國土房管局的裁決不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者向人民法院提起 行政訴訟。

　　六、貨幣補償方式

　　24.〔宅基地區(qū)位補償價〕宅基地區(qū)位補償價，由區(qū)縣人民政府按照《北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則》（京國土房管 征〔2003〕606號）第四條的規(guī)定，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位確定和公布，并報市國土房管局備案。

　　區(qū)縣人民政府確定宅基地區(qū)位補償價，應(yīng)當考慮各鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)的土地區(qū)位差異，具有一 定的幅度。

　　具體拆遷項目的宅基地區(qū)位補償價，可以按照下列方式確定：

　�。ㄒ唬┯刹疬w人委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)在區(qū)縣人民政府公布的幅度內(nèi)，根據(jù)被拆遷房屋宅基 地的實際情況評估確定；

　�。ǘ�）由區(qū)縣人民政府或者其指定的相關(guān)部門在區(qū)縣人民政府公布的幅度內(nèi)，根據(jù)被拆遷房 屋宅基地的實際情況確定；

　�。ㄈ�）區(qū)縣人民政府確定的其他方法。

　　25.〔兼有國有土地和集體土地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)〕鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)兼有國有土地和集體土地，或者與國有土地相鄰的，區(qū)縣人民政府可以批準 該鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)一參照國有土地房屋拆遷補償相關(guān)規(guī)定，確定宅基地區(qū)位補償價格或擬訂拆遷實施 方案。

　　七、房屋安置方式

　　26.〔房屋安置方式解釋及協(xié)議〕按照《辦法》第十五條第一款規(guī)定，拆除宅基地上房屋以國有土地上房屋安置的，拆遷人與 被拆遷人應(yīng)當按照被拆遷房屋的補償款與安置房屋的市場評估價款結(jié)算差價。即拆遷人對被 拆遷人依法給予貨幣補償后，被拆遷人再以其所得的貨幣補償款購買拆遷人提供的國有土地 上的安置房屋，拆遷人與被拆遷人可以先按照貨幣補償相關(guān)規(guī)定簽訂拆遷貨幣補償協(xié)議，再 另行簽訂安置房屋買賣協(xié)議。

　　27.〔市政府規(guī)定以經(jīng)濟適用住房安置〕按照《辦法》第十五條第一款規(guī)定以經(jīng)濟適用住房安置被拆遷人的，對被拆遷人按照《北京 市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則》（京國土房管征[2003]606號）第五條規(guī)定給予補償，由被 拆遷人按照規(guī)定價格購買政府定向提供的經(jīng)濟適用住房。

　　28.〔拆遷補償資金和房屋要求〕征地拆遷宅基地房屋，拆遷人在銀行專戶存入的拆遷補償資金，原則上不得低于該項目拆遷 貨幣補償所需資金總量的60%.拆遷人準備的拆遷補償資金低于該項目拆遷貨幣補償所需資 金總量的，應(yīng)就不足部分提供相應(yīng)數(shù)量的安置房屋。

　　采取貨幣補償方式的被拆遷人數(shù)量超過預(yù)計比例或其他原因致使拆遷人存入的拆遷補償資金 不足的，拆遷人應(yīng)當及時補足；拆遷完畢后，拆遷補償資金有結(jié)余的，拆遷人持區(qū)縣國土房 管局出具的證明，向銀行申請劃轉(zhuǎn)余款。

　　29.〔征地拆遷安置房屋條件〕拆遷人提供的安置房屋，原則上應(yīng)當是現(xiàn)房，并具備合法審批手續(xù)；安置用房的市政配套設(shè) 施和生活服務(wù)配套設(shè)施，應(yīng)當具備使用條件。

　　拆遷人提供的下列房屋，經(jīng)與被拆遷人協(xié)商同意，可以用于拆遷安置，但是在區(qū)縣國土房管 局核發(fā)房屋拆遷許可證時，不予計入拆遷人準備的安置用房數(shù)量：

　　（一）期房；

　�。ǘ�）朝陽、海淀、豐臺、石景山區(qū)的拆遷，安置房屋不在四區(qū)范圍內(nèi)、也不在規(guī)劃市區(qū)內(nèi) ，且距離拆遷地點超過15公里的；其他郊區(qū)縣拆遷，安置房屋不在本區(qū)縣范圍內(nèi)的。

　　30.〔農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會作為拆遷人〕按照《辦法》第十五條第二款規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會作為拆遷人實施拆遷 ，以本集體建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋安置被拆遷人的，安置房屋應(yīng)當具備用地、規(guī)劃批準文件 . 31.〔委托安置〕按照《辦法》第十五條第三款規(guī)定，其他拆遷人委托農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會安置 被拆遷人的，按照下列規(guī)定執(zhí)行：

　�。ㄒ唬┎疬w人應(yīng)當與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會簽訂書面委托合同，并向區(qū)縣國土房 管局備案。

　　（二）拆遷實施方案由受托的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會擬訂，屬于征地拆遷的，報 區(qū)縣國土房管局批準后執(zhí)行；屬于占地拆遷的，經(jīng)鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府審核后，報區(qū) 縣國土房管局備案。

　　（三）拆遷補償安置協(xié)議可以由拆遷人與被拆遷人簽訂，也可以由拆遷人委托農(nóng)村集體經(jīng)濟 組織或者村民委員會與被拆遷人簽訂。

　　八、另批宅基地安置

　　32.〔適用條件〕按照《辦法》第十七條規(guī)定另行批準宅基地安置被拆遷人的，拆遷人應(yīng)當事先征得區(qū)縣人民 政府同意，且本集體經(jīng)濟組織區(qū)域內(nèi)具備安排宅基地的土地，符合土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃 ，被拆遷人符合申請宅基地條件。

　　33.〔審批手續(xù)〕拆遷宅基地上房屋，另行審批宅基地安置被拆遷人的，拆遷人應(yīng)當為被拆遷人辦理宅基地申 報審批手續(xù)和建房審批手續(xù)，被拆遷人應(yīng)予協(xié)助。

　　34.〔宅基地減少的補償〕新批宅基地面積少于原合法使用的宅基地面積，對不足部分可以按照區(qū)、縣人民政府的規(guī)定 給予適當補償。

　　九、宅基地面積標準

　　35.〔宅基地面積控制標準〕根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于加強農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》第六條規(guī)定，本市村民每 戶建房用地的標準，由各區(qū)、縣人民政府根據(jù)本行政區(qū)域的情況確定并予公布，但近郊區(qū)各 區(qū)和遠郊區(qū)人多地少的鄉(xiāng)村，最高不得超過0.25畝（折合167平方米）；其他地區(qū)最高不得 超過0.3畝（折合200平方米）。

　　1982年以前劃定的宅基地，多于前款規(guī)定的標準，每戶最高不超過0.4畝（折合267平方米 ）。

　　36.〔宅基地面積認定標準〕被拆遷人宅基地面積認定的具體標準，由區(qū)、縣人民政府根據(jù)本區(qū)縣實際情況確定。

　　十、其他問題

　　37.〔拆遷結(jié)案〕拆遷人應(yīng)當按照規(guī)定及時整理并妥善保管拆遷檔案資料，在完成拆遷后1個月內(nèi)向區(qū)、縣國 土房管局移交拆遷檔案資料并辦理有關(guān)手續(xù)。

　　38.〔提前搬遷獎勵費〕被拆遷人在規(guī)定的搬遷期限屆滿前提前搬遷的，拆遷人可以給予提前搬遷獎勵費，具體標準 由區(qū)、縣人民政府確定。

　　39.〔非本集體經(jīng)濟組織成員房屋〕用地范圍內(nèi)涉及非本集體經(jīng)濟組織成員合法取得的房屋土地，經(jīng)區(qū)、縣人民政府批準，可以 按照《辦法》有關(guān)宅基地房屋拆遷有關(guān)規(guī)定給予補償安置。

　　40.〔已發(fā)布拆遷公告的項目〕2003年8月1日以前，已經(jīng)按照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府令第87號 ）發(fā)布拆遷公告的，不適用《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，繼續(xù)執(zhí)行《北京市城市 房屋拆遷管理辦法》。

　　41.〔施行日期和文件廢止〕本實施意見自2003年8月1日起施行。

　　原北京市房地產(chǎn)管理局1992年6月11日發(fā)布的《關(guān)于國家建設(shè)項目需拆遷集體土地上農(nóng)村房 屋有關(guān)規(guī)定的通知》（京房地字〔1992〕第274號）同時廢止