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山東省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法

2004-10-26 11:13    【  【打印】【我要糾錯】

各市物價局、建委(建設(shè)局、房管局、城管局):

  根據(jù)國家發(fā)展和改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》(發(fā)改價格[2003]1864),結(jié)合我省實際情況,制定了《山東省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》,現(xiàn)印發(fā)給你們,請按照執(zhí)行。過去各地出臺的辦法凡與本通知不一致的,以本通知為準。

  附件:山東省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法

  山東省物價局
  山東省建設(shè)廳
  二OO四年十月二十六日

  主題詞:物業(yè)服務(wù) 收費 辦法 通知

  抄報:國家發(fā)展和改革委、建設(shè)部

  山東省物價局辦公室   
2004年10月26日印發(fā)

  附件:

  山東省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法

  第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為,根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》制定本實施辦法(以下簡稱《辦法》)。

  第二條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費,是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,向業(yè)主所收取的費用。

  第三條 本辦法適用于山東省范圍內(nèi)經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊,并經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)認定的物業(yè)管理企業(yè)對住宅及寫字樓、工業(yè)區(qū)、商場(商埠)、賓館(酒店)等非住宅房屋提供社會化、專業(yè)化服務(wù)的收費行為。

  第四條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè);鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭,禁止價格欺詐,促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。

  第五條 省政府價格主管部門會同省建設(shè)行政主管部門負責(zé)全省物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。

  縣級以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。

  第六條 物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)遵循合理、公開的原則,以合理成本費用為基礎(chǔ),結(jié)合不同類型物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量確定。根據(jù)物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)、內(nèi)容、質(zhì)量、特點等不同情況,物業(yè)服務(wù)收費分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

 。ㄒ唬樽≌^(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共性服務(wù),其收費實行政府指導(dǎo)價,收費基準價及浮動幅度由設(shè)區(qū)的市價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門制定。

  成立業(yè)主大會的住宅小區(qū),可由業(yè)主大會或其授權(quán)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)各地制定的物業(yè)服務(wù)收費基準價和浮動幅度協(xié)商議定,經(jīng)業(yè)主大會批準后執(zhí)行,并報當(dāng)?shù)貎r格主管部門備案。協(xié)商不成的,由物業(yè)管理企業(yè)參照當(dāng)?shù)氐幕鶞蕛r提出意見,報當(dāng)?shù)貎r格主管部門核定。

  未成立業(yè)主大會的,由物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)?shù)匾?guī)定的指導(dǎo)標(biāo)準范圍內(nèi)提出意見,報當(dāng)?shù)貎r格主管部門核定。

 。ǘ⿲嵭星捌谖飿I(yè)管理的住宅小區(qū),按照建設(shè)單位與物業(yè)買受人的約定標(biāo)準收取物業(yè)服務(wù)費。

 。ㄈ⿲懽謽恰⒐I(yè)區(qū)、商場(商埠)、賓館(酒店)等非住宅提供公共性服務(wù),其收費實行市場調(diào)節(jié)價,收費標(biāo)準由當(dāng)事人雙方合同約定。政府價格主管部門應(yīng)給予規(guī)范和指導(dǎo)。

 。ㄋ模闈M足部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人需要或接受委托開展的特約服務(wù),其收費實行市場調(diào)節(jié)價,收費標(biāo)準由當(dāng)事人雙方協(xié)商議定。

 。ㄎ澹┌惭b并使用中央空調(diào)、電梯和二次加壓泵的物業(yè)項目,其機電設(shè)備運行電費屬代收代繳費用,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)單獨列帳,公布每月耗電量、電費總額及分攤辦法,并按實際支出費用和約定方式向物業(yè)使用人收取。

  第七條 物業(yè)服務(wù)收費按房產(chǎn)證載明的房屋建筑面積計算,未計入房產(chǎn)證建筑面積的車庫、儲藏室、地下室不收取物業(yè)管理服務(wù)費。住宅小區(qū)內(nèi)用于經(jīng)營的場所和住房及改變設(shè)計用途開展經(jīng)營活動的車庫、儲藏室、地下室物業(yè)服務(wù)費,適當(dāng)高于住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準。

  第八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標(biāo)價,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置,將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準以及收費項目、收費范圍、收費標(biāo)準等有關(guān)情況進行公示。

  第九條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商議定物業(yè)服務(wù)費用的,可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。

  包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

  酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

  第十條 實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的,物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的合理利潤。

  實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

  物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分:

  1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

  2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;

  3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

  4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

  5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

  6、辦公費用;

  7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

  8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用; 

  9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

  物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用,應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支,不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

  第十一條 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì),為所交納的業(yè)主所有,物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

  業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。

  第十二條 物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式,物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。

  第十三條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價格法律法規(guī)政策,嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同,為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

  第十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

  業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責(zé)任。

  物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時,業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。

  第十五條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售,或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

  第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向終端用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的,可向委托單位收取手續(xù)費,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

  第十七條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

  第十八條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用的,其他部門和單位不得強行重復(fù)服務(wù),強行收取費用。

  第十九條 物業(yè)管理企業(yè)向價格主管部門申報收費標(biāo)準或備案時,需提供物業(yè)管理服務(wù)收費等級申報表;申報收費標(biāo)準的,還要提供申請物業(yè)管理收費標(biāo)準的書面報告和成本測算材料。

  第二十條 縣級以上政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門,要加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準和收費項目、收費標(biāo)準的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定,由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)和規(guī)定予以處罰。

  第二十一條 住宅小區(qū)車輛停放服務(wù)收費標(biāo)準,由當(dāng)?shù)貎r格主管部門另行制定。

  第二十二條 本辦法自2004年11月1日起執(zhí)行。

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