綜合分析題（每小題2分。由單項選擇題或多項選擇題組成。錯選，本小題不得分；少選，所選擇的每個選項得0.5分）

　?。ㄒ唬┘追康禺a開發(fā)公司（以下簡稱甲）在A省B市建設C住宅小區(qū)。C 住宅小區(qū)占地40公頃，其中，5公頃的土地在城市市區(qū)內，其余土地為基本農田。1999年6月，甲取得當?shù)胤康禺a管理部門頒發(fā)的商品房預售許可證，并委托乙房地產經(jīng)紀公司（以下簡稱乙）代理出售。同年7月，丙簽訂了購買該小區(qū)D棟套商品房預售合同，并在合同中約定“房屋建筑面積為100平方米。房屋交付后，如產權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異時，按照《商品房銷售管理辦法》有關規(guī)定處理。”同年8月，甲經(jīng)有關部門批準調整了原規(guī)劃設計，D套房屋的建筑面積變更為105平方米，并書面通知了丙。該小區(qū)綜合驗收合格后，經(jīng)房產測繪單位實測，D套房屋的套內建筑面積為83平方米，套內陽臺建筑面積為3平方米，分攤的共有建筑面積為21平方米。

　　1．甲以出讓方式獲得C小區(qū)土地使用權應當由（ ）批準。
　　A、B市土地管理部門
　　B、B市人民政府
　　C、A省人民政府
       D、國務院

　　2．甲預售商品房時，應當具備（ ）等條件。
　　A、取得土地使用權證
　　B、投入資金達到工程建設總投資20%
　　C、取得建設工程規(guī)劃許可證
　　D、取得商品房預售許可證

　　3．乙代理預售商品房必須向購房人出示（ ）。
　　A、商品房預售許可證
　　B、商品房銷售廣告
　　C、房屋綜合驗收合格證明
　　D、 甲出具的商品房銷售委托合同

　　4．簽訂商品房預售合同應當向（ ）行政主管部門備案。
　　A、工商 　　B、土地 　　C、房產 　　D、 建設

　　5．丙收到甲規(guī)劃設計變更書面通知之日起（ ）日內作出書面同意的視為接受。
　　A、5 　　B、10 　　C、15 　　D、20

　　6．甲在銷售商品房時應當繳納（ ）。
　　A、營業(yè)稅 　　B、城市維護建設稅 　　C、契稅 　　D、房產稅

　　7．在房屋產權登記中，D套房屋的建筑面積應登記為（ ）平方米。
　　A、100 　　B、104 　　C、105 　　D、107

　?。ǘ┩酢廖小练康禺a經(jīng)紀公司購買一套商品住宅供自己居住，該房地產經(jīng)紀公司的執(zhí)業(yè)房地產經(jīng)紀人程×經(jīng)過比較，推薦了×房地產開發(fā)公司開發(fā)的內銷商品住宅，王×同意購買。于是程×與×房地產開發(fā)公司于2001年4月12日簽訂《×市內銷商品房預售合同》。王×將傭金交給程×，并將全部購房款交給×房地產開發(fā)公司，該開發(fā)公司于2001年10月18日將王×所購商品住房交付其使用。

　　8．王×與×房地產經(jīng)紀公司之間的業(yè)務關系屬于（ ）。
　　A、代理 　　B、居間 　　C、行紀 　　D、代辦

　　9．程×與王×在進行業(yè)務洽談時，應事先確定的事項有（ ）。
　　A、擬采用的經(jīng)紀合同類型
　　B、傭金標準
　　C、服務標準
　　D、程與房地產經(jīng)紀公司的傭金分成

　　10．程×在與×房地產開發(fā)公司進行業(yè)務洽談時，為確保王×了解和掌握該開發(fā)公司的主體資格、生產經(jīng)營狀況及信譽，應查驗公司的（ ）證件。
　　A、營業(yè)執(zhí)照
　　B、商品房預售許可證
　　C、建筑工程施工許可證
　　D、售樓說明書

　　11．《商品房預售合同》應由（ ）向政府管理部門登記備案。
　　A、王×
　　B、程×
　　C、×房地產經(jīng)紀公司
　　D、×房地產開發(fā)公司

　　12．王×取得所購商品住房所有權的日期為（ ）的日期。
　　A、商品房預售合同簽訂
　　B、商品房預售合同生效
　　C、王×所購商品住房竣工
　　D、取得房屋權屬證明

　?。ㄈ┠尘用裼徺I一套商品房住房，看中了某個商品住宅項目，找到該項目售樓處，向銷售人員咨詢了如下問題。假設你是該銷售人員，請給予回答。

　　13．購買其中標價3000元/m²、面積為100m²的一套住房，如果按要求交付了20%的首付款，余款全部向銀行抵押貸款，貸款10年，按月等額償還。月還款額為（ ）元（假定銀行貸款年利率為5%）。
　　A、2000.0 　　B、2500.0 　　C、2545.6 　　D、2590.0

　　14．購買上述住房所需的貸款額不知能否足額貸到，銀行確定其最高貸款金額的依據(jù)是（ ）。
　　A、 不超過按照最高償還比率計算出的金額
　　B、 不超過按照最高貸款價值比率計算出的金額
　　C、 不超過住房公積金的最高貸款限額
　　D、 不超過購房首付款的3倍

　　15．購買上述住房的購房款可以采用下列方式支付，如果不考慮支付能力，對購房人最有利的付款方式是（ ）（假定年折現(xiàn)率為5%）
　　A、 現(xiàn)在一次性付款價格優(yōu)惠5%
　　B、 首付20%，余款分兩期每隔半年支付一次
　　C、 首付10萬元，余款分兩期每隔半年支付一次
　　D、 一年后一次性付款不給優(yōu)惠

　　16．向銀行申請抵押貸款，銀行通常要求借款人購買有關保險，其理由是（ ）。
　　A、用以抵押的房地產有可能毀損、滅失
　　B、用以抵押的房地產的價值有可能因經(jīng)濟不景氣而降低
　　C、借款人有可能死亡、喪失勞動能力
　　D、借款人可能因失業(yè)等而不能獲得預期收入

　?。ㄋ模├睢僚c甲房地產經(jīng)紀機構（以下簡稱甲）簽訂房地產經(jīng)紀合同，約定將其房屋委托給甲出售，期限是自合同簽訂之日起至2002年3月31日止。甲在合同期限內未將房屋賣出，李×也未與甲辦理繼續(xù)委托手續(xù)。2002年7月10日，甲為李×物色到買家乙并以李×的名義與已簽訂了房屋買賣合同。2002年7月20日，甲通知了李×，李×當日辦理了產權過戶等手續(xù)。

　　17．甲以李×的名義與乙簽訂房屋買賣合同屬于（ ）行為。
　　A、無權代理 　　B、越權代理 　　C、有權代理 　　D、表見代理

　　18．2002年7月10日時，房屋買賣合同的效力為（ ）。
　　A、有效 　　B、無效 　　C、部分有效 　　D、效力待定

　　19．2002年7月20日時，房屋買賣合同的效力為（ ）。
　　A、有效 　　B、無效 　　C、部分有效 　　D、效力待定

　　20．李×辦理了產權過戶等手續(xù)屬于（ ）行為。
　　A、明示
　　B、默示
　　C、追認房屋買賣合同效力
　　D、追認房地產經(jīng)紀合同效力

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