案例分析：某市S房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱S公司）兼并該市一家N國(guó)有化工企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱N企業(yè)），N企業(yè)擁有一塊2000畝的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)（工業(yè)用地），S公司支付該地塊市場(chǎng)評(píng)估價(jià)20％的出讓金，政府將這20％的出讓金作為部分富余N企業(yè)職工的安置款，剩余地價(jià)款作為N企業(yè)在S公司的股份。

　　S公司兼并N企業(yè)后，準(zhǔn)備在這2000畝土地上擬建一住宅小區(qū)，并委托該市W房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡(jiǎn)稱W公司）對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷策劃代理。
　　根據(jù)上述情況，請(qǐng)分析回答下列問(wèn)題：
　　1、S公司兼并N企業(yè)是否符合國(guó)家對(duì)國(guó)企改革中劃撥土地使用權(quán)處置的有關(guān)規(guī)定？（?。?BR>　　A、S公司兼并N企業(yè)，是屬于非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)，造成國(guó)有資產(chǎn)流失，因此不符合國(guó)家對(duì)國(guó)企改革中劃撥土地使用權(quán)處置的有關(guān)規(guī)定。
　　B、S公司兼并N企業(yè)，是屬于非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)，企業(yè)改制涉及的劃撥土地使用權(quán)應(yīng)采取出讓或租賃方式處置，土地出讓金可以用于安置職工，因此符合國(guó)家對(duì)國(guó)企改革中劃撥土地使用權(quán)處置的有關(guān)規(guī)定。
　　C、S公司兼并N企業(yè)，是屬于非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)，企業(yè)改制涉及的劃撥土地使用權(quán)應(yīng)采取出讓或租賃方式處置，但土地出讓金不可以用于安置職工，因此不符合國(guó)家對(duì)國(guó)企改革中劃撥土地使用權(quán)處置的有關(guān)規(guī)定。
　　D、S公司兼并N企業(yè)，是屬于非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)，企業(yè)改制涉及的劃撥土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回，因此不符合國(guó)家對(duì)國(guó)企改革中劃撥土地使用權(quán)處置的有關(guān)規(guī)定。

　　2、S公司準(zhǔn)備在這2000畝土地上擬建一住宅小區(qū)，原土地用途為工業(yè)用地，現(xiàn)改變土地用途、容積率等，應(yīng)辦理手續(xù)包括（?。?BR>　　A、向規(guī)劃管理部門辦理改變土地用途、容積率的相關(guān)手續(xù)。
　　B、向國(guó)土管理部門辦理改變土地用途、容積率的相關(guān)手續(xù)。
　　C、報(bào)原批準(zhǔn)地的人民政府批準(zhǔn)。
　　D、不交地價(jià)款。

　　3、W經(jīng)紀(jì)公司接受S公司的委托，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷策劃，必須簽訂《房地產(chǎn)代理合同》，合同內(nèi)容主要包括（?。?。
　　A、代理事項(xiàng)、價(jià)格、期限及要求。
　　B、傭金的計(jì)算方法、支付時(shí)間和方式。
　　C、居間報(bào)酬。
　　D、權(quán)利與義務(wù)。
　　E、違約責(zé)任。

　　4、W經(jīng)紀(jì)公司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷策劃，應(yīng)參與以下（?。┕ぷ鳌?BR>　　A、取得土地的談判。
　　B、項(xiàng)目取得與地塊研究。
　　C、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與規(guī)劃。
　　D、項(xiàng)目策劃與銷售。

　　5、該項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段，W經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)該準(zhǔn)備項(xiàng)目的必要法律文件有（?。?。
　　A、建設(shè)工程規(guī)劃許可證
　　B、土地使用權(quán)出讓合同
　　C、預(yù)售許可證
　　D、建設(shè)工程施工許可證
　　E、房地產(chǎn)買賣合同
　　F、房產(chǎn)證

　　6、在該項(xiàng)目進(jìn)行到20％時(shí)，由于S公司的資金問(wèn)題需要用在建工程向銀行抵押貸款，在辦理抵押貸款中，需要提供的資料有（?。?BR>　　A、建筑工程規(guī)劃許可證
　　B、建設(shè)用地規(guī)劃許可證
　　C、建設(shè)工程施工許可證
　　D、商品房預(yù)售許可證
　　E、S公司地工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照
　　F、S公司的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

　　7、該項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2002年11月份初向市場(chǎng)推廣，W經(jīng)紀(jì)公司在給該項(xiàng)目制定均價(jià)是，采用了市場(chǎng)比較定價(jià)法，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查，收集了如下數(shù)據(jù)：
　　案例價(jià)格時(shí)間地域因素樓盤個(gè)別因素其他因素
　　A1202001.2－1＋2＋1
　　B1122001.7＋3-10
　　C11202001.200－2
　　D1202002.3＋1－1＋3
　　F22002.5－1＋10

　　通過(guò)對(duì)統(tǒng)計(jì)部門的資料調(diào)查，從2001年初，該市的房地產(chǎn)價(jià)格的月平均變動(dòng)率為0.2%，上表的地域因素、樓盤個(gè)別因素、其他因素的數(shù)字為正（負(fù)），表示條件比該項(xiàng)目好（差）；W經(jīng)紀(jì)公司通過(guò)對(duì)市場(chǎng)資料的充分分析，決定案例的權(quán)重值為5％、5％、20％、15％、15％。
　　問(wèn)題1：下列（?。┑男拚绞欠项}意的。
　　A、案例A：120x（1+0.2%）~1×20/19×20/102×20/101=107
　　案例B：112x（1+0.2%）~16×20/103×20/19×20/20=111
　　案例C：1120x（1+0.2%）~13×20/20×20/20×20/18=1119
　　案例D：120x（1+0.2%）~8×20/101×20/19×20/103=116
　　案例E：2x（1+0.2%）~6x20/19×20/101×20/20=4

　　B、案例A：120x（1+0.2%）~2×20/19×20/102x20/101=7
　　案例B：112x（1+0.2%）~17×20/103×20/19x×20/20=1112
　　案例C：1120x（1+0.2%）~14×20/20×20/20×20/18=19
　　案例D：120x（1+0.2%）~9×20/101×20/19×20/103=17
　　案例E：2x（1+0.2%）~7×20/19×20/101×20/20=122

　　C、案例A：120x（1+0.2%）~20×20/19×20/102x20/101=1111
　　案例B：112x（1+0.2%）~15×20/103×20/19×20/20=12
　　案例C：1120x（1+0.2%）~12×20/20×20/20×20/18=14
　　案例D：120x（1+0.2%）~7×20/101×20/19×20/103=1313
　　案例E：2x（1+0.2%）~5×20/19×20/101×20/20=110

　　D、案例A：120x（1+0.2%）~1×19/20×102/20×101/20=120
　　案例B：112x（1+0.2%）~16×103/20×19/20×20/20=114
　　案例C：1120x（1+0.2%）~13×20/20×20/20×19/20=1155
　　案例D：120x（1+0.2%）~8×101/20×19/20×103/20=44
　　案例E：2x（1+0.2%）~6×19/20×101/20×20/20=18

　　問(wèn)題2、通過(guò)調(diào)查資料分析計(jì)算的樓盤均價(jià)是（?。?。
　　A、12
　　B、114
　　C、18
　　D、1116

　　8、M客戶準(zhǔn)備在該項(xiàng)目中購(gòu)買一套住宅，總價(jià)為8萬(wàn)元人民幣，由于M客戶資金不足，需要銀行提供按揭，經(jīng)W經(jīng)紀(jì)公司跟銀行接洽，該市的工商銀行為M客戶提供按揭。M客戶家庭的月收入為820元人民幣，銀行的按揭年利率為5.04％，年期最長(zhǎng)為15年，M客戶可以得到（　）成的銀行按揭。
　　A、5
　　B、6
　　C、7
　　D、8

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