房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試輔導(dǎo)——經(jīng)紀概論（二）

第三章 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)類型

　　一、業(yè)務(wù)分類 二、業(yè)務(wù)特點

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)基本流程

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀相關(guān)業(yè)務(wù)

　　1、當前主要的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的特點：①我國目前房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)主要以居間、代理業(yè)務(wù)為主②房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)形式多樣，新業(yè)務(wù)形式不斷涌現(xiàn)。

　　2、商品房銷售、存量房買賣、租賃和交換是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)中最主要的類型。業(yè)務(wù)形式最多的是二級市場代理業(yè)務(wù)和三級市場居間業(yè)務(wù)。

　　3、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)基本流程：①客戶開拓（爭取客戶）②業(yè)務(wù)洽談（傾聽陳述，查驗證件）③物業(yè)查驗（實物、權(quán)益、區(qū)位）④簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同⑤信息收集與傳播⑥引領(lǐng)買方（承租方）看房⑦代理（協(xié)助）交易達成⑧交易及金額結(jié)算⑨產(chǎn)權(quán)過戶與登記⑩物業(yè)交驗⑾傭金結(jié)算⑿售后服務(wù)

　　4、物業(yè)查驗的基本途徑：①文字資料了解②現(xiàn)場實地察看③向有關(guān)人員了解。

　　5、經(jīng)紀人受理了經(jīng)紀業(yè)務(wù)后，主要收集：①標的物業(yè)信息②與物業(yè)相關(guān)的市場信息③委托方信息

　　6、信息傳播的主要內(nèi)容：委托標的物和委托方信息。

　　7、代理交易達成的主要工作：①協(xié)調(diào)交易價格②代理或協(xié)助簽訂交易合同。

　　8、簽訂交易合同是成交的標志。

　　9、物業(yè)交驗是房地產(chǎn)交易過程中最容易暴露問題和產(chǎn)生矛盾的一環(huán)。

　　10、售后服務(wù)內(nèi)容：延伸服務(wù)、改進服務(wù)、跟蹤服務(wù)。

　　11、房地產(chǎn)經(jīng)紀相關(guān)業(yè)務(wù)：①交易登記及權(quán)證代辦②抵押貸款手續(xù)代辦③信息咨詢④法律服務(wù)⑤價格評估⑥置業(yè)擔(dān)保⑦裝潢及搬家服務(wù)等

　　12、目前，我國房地產(chǎn)登記類型：①總登記②土地初始登記③房屋初始登記④轉(zhuǎn)移登記⑤變更登記⑥他項權(quán)利登記⑦注銷登記。

　　13、出讓土地使用權(quán)抵押登記要查驗的資料：①出讓土地使用權(quán)抵押的：當事人身份證明、《土地出讓合同》、《房地產(chǎn)抵押合同》、《貸款合同》、《土地使用權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》②預(yù)購商品房抵押的：《預(yù)售許可證》、《房地產(chǎn)抵押合同》、《貸款合同》③在建工程抵押的：《建設(shè)用地批準文件》、《土地使用證》或《土地出 讓合同》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程承包合同》、《抵押合同》、《貸款合同》④現(xiàn)房抵押的：《房地產(chǎn)權(quán)證》、《抵押合同》、《貸款合同》

　　14、辦理抵押登記應(yīng)注意：①有經(jīng)營期限的抵押人，其設(shè)定抵押期限不得超過營業(yè)期限；②土地使用權(quán)有年限的，抵押期限不得超過土地使用權(quán)的剩余年限；③共有的房地產(chǎn)，全體共有為抵押人；④按份共有的房地產(chǎn)，設(shè)定抵押不得超過抵押人的份額；⑤同一抵押物多次抵押時，應(yīng)提交前面的抵押證 明，后一抵押的存續(xù)期限不得早于前一抵押的存續(xù)期限。

　　15、房地產(chǎn)經(jīng)紀人代辦登記應(yīng)當向登記機關(guān)提交當事人的委托書。

　　16、房地產(chǎn)買賣、交換、贈與、抵押、典當需要共同申請。

　　17、房地產(chǎn)抵押貸款種類：①房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)抵押貸款；②購房抵押貸款。

　　18、目前我國個人住房抵押貸款主要有：①公積金貸款②商業(yè)貸款③組合貸款

　　19、貸款方案的三個要素：貸款額、貸款類型、還款期限。

　　20、個人貸款應(yīng)考慮：①購房者的經(jīng)濟承受能力。月還款額不應(yīng)超過家庭總收入的30%.②貸款利率變動所帶來的風(fēng)險。

　　21、抵押合同自抵押物登記之日起生效。

　　22、借款人應(yīng)提交的資料：身份證明、收入證明、購房合同、權(quán)屬證明、估價報告、保證人資信證明、公積金管理部門出示的證明、其他。

　　23、貸款人自收到貸款申請及符合要求的資料之日起，審核后在三周內(nèi)向借款人正式答復(fù)。

　　27、法律服務(wù)包括：法律知識咨詢、合同審核與修訂、法律事務(wù)交涉等。

第四章 房地產(chǎn)經(jīng)紀合同

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的涵義和作用

　　一、涵義 二、作用

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的內(nèi)容

　　一、內(nèi)容的界定 二、合同條款

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的主要類型

　　一、代理合同與居間合同 二、買賣合同與租賃合同 三、一手房合同與二手房合同 四、買方代理合同與賣方代理合同

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀糾紛

　　一、糾紛的主要類型 二、糾紛的規(guī)避與處置

　　1、合同：是設(shè)立、變更、終止民事權(quán)力義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。是平等民事主體之間的協(xié)議。

　　2、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同屬于勞務(wù)合同。

　　3、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的主要特征：①是雙務(wù)合同②是有償合同③一般為書面形式④主要是從合同（交易合同為主合同）

　　4、僅提供信息服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同不是從合同。

　　5、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的作用：①有效保障合同當事人的合法權(quán)益②維護和保證市場交易的安全與秩序。

　　6、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的內(nèi)容：①交易標的的價值②當事人各自的責(zé)任以及希望履行的標準③對經(jīng)濟風(fēng)險及當事人對風(fēng)險造成損失的分擔(dān)的事先預(yù)定④對履約過程中發(fā)生障礙的處理方法。

　　7、根據(jù)合同條款所起作用，合同條款可分為：主要條款和普通條款。主要條款也稱必要條款，是合同成立的必備條件。

　　8、普通條款也稱一般條款，不影響合同的成立。普通條款包括：通常條款和偶爾條款。

　　9、按合同條款的內(nèi)容，合同條款分為：實體條款（規(guī)定當事人權(quán)利義務(wù)）和程序條款（解決爭議條款）。

　　10、按表現(xiàn)形式，合同條款可分為：明示條款和默示條款。

　　11、根據(jù)責(zé)任內(nèi)容，合同條款可分為有責(zé)條款和無責(zé)條款。

　　12、無論合同是否約定違約責(zé)任，只要違約責(zé)任沒有被依法免除，違約當事人就應(yīng)當根據(jù)合同約定或法律規(guī)定承擔(dān)責(zé)任。當合同約定與法律規(guī)定的違約責(zé)任有所不同時，應(yīng)當按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。

　　**免責(zé)條款的特征是：①條款具有約定性；②預(yù)先性；③明示性；④免責(zé)性。

　　13、經(jīng)紀合同的主要條款是具有共性的。提示條款一般包括：①當事人的名稱或者姓名和住所。合同的主體。②標的。合同的客體。③服務(wù)事項與服務(wù)標準。④勞務(wù)報酬或酬金（明示合同）。⑤合同的履行期限、地點和方式。⑥違約責(zé)任。⑦解決爭議的方式。

　　14、經(jīng)紀合同的主要類型：①房地產(chǎn)代理合同與房地產(chǎn)居間合同；②房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀合同與房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀合同；③一手房經(jīng)紀合同與二手房經(jīng)紀合同；④房地產(chǎn)買方代理合同與房地產(chǎn)賣方代理合同。

　　15、房地產(chǎn)代理合同與房地產(chǎn)居間合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的最基本兩種形式。㈠房地產(chǎn)代理合同；㈡房地產(chǎn)居間合同；

　　16、代理合同的內(nèi)容不是以雙方當事人的意思表示一致作為合同的成立條件，而是以被代理人確定委托代理權(quán)限和代理人接受權(quán)為合同成立條件。

　　17、房地產(chǎn)經(jīng)紀人被房地產(chǎn)的買方或賣方授權(quán)委托代理時，其接受授權(quán)代理的事務(wù)分兩類：事務(wù)代理和商事代理活動。

　　18、經(jīng)紀人在代理合同中的義務(wù)：㈠按照批示處理事務(wù)的義務(wù)；㈡親自處理事務(wù)的義務(wù)；㈢向被代理人報告處理事務(wù)情況的義務(wù)；㈣處理事務(wù)的收益和所得交付被代理人的義務(wù)。

　　19、委托人的義務(wù)：㈠承擔(dān)后果的義務(wù)；㈡承擔(dān)處理事務(wù)的費用的義務(wù)；㈢給付房地產(chǎn)經(jīng)紀人報酬的義務(wù)；㈣承擔(dān)賠償損失的義務(wù)。

　　20、被代理人在授權(quán)委托經(jīng)紀人處理事務(wù)中，處理事務(wù)所需要的費用的解決方式：①預(yù)付費用；②償還費用。

　　21、根據(jù)居間人所接受委托內(nèi)容的不同，居間合同可以分為指示居間合同和媒介居間合同。

　　22、居間合同與代理合同的區(qū)別：記地產(chǎn)經(jīng)紀人可以同時接受一方或相對兩方委托人的委托，向一方或相對兩方委托人提供居間服務(wù)。而代理人只有接受一方委托人的委托代理事務(wù)。

　　23、經(jīng)紀人在居間合同中的義務(wù)：⑴如實報告義務(wù)；⑵盡力提供居間服務(wù)的義務(wù)；⑶保守秘密的義務(wù)。

　　24、委托人的義務(wù)：⑴支付報酬；⑵支付必要費用。

　　25、房地產(chǎn)買賣是權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，租賃是債權(quán)經(jīng)營行為。

　　26、房地產(chǎn)買賣行為一般包括：投資新建房地產(chǎn)的期房買賣和現(xiàn)房買賣、二手房買賣。

　　27、房屋租賃行為一般包括：投資新建房屋的期權(quán)預(yù)租、現(xiàn)房出租、存量房屋的出租和轉(zhuǎn)租。

　　28、新建房屋租賃多采用代理合同形式。存量房租賃多采用居間合同形式。

　　29、一手房經(jīng)紀合同中，須特別增加以下條款：⑴經(jīng)紀機構(gòu)提取傭金的條件，如必須完成總預(yù)（銷）售 面積的多少比例。⑵價格浮動范圍；⑶傭金結(jié)算的方式和時間；⑷有關(guān)廣告、售樓處搭建及布置等方面的費用支付問題。

　　30、一手房代理的標的是批量化、差異化的房地產(chǎn)商品。

　　31、房地產(chǎn)經(jīng)紀糾紛的主要類型：①房地產(chǎn)交易行為與房地產(chǎn)經(jīng)紀行為混淆造成的合同糾紛；②居間行為與代理行為混淆造成的糾紛；③經(jīng)紀合同的權(quán)利不等造成的糾紛；④經(jīng)紀合同的主要條款欠缺造成的糾紛；⑤服務(wù)標準與收取傭金標準差異造成的糾紛；⑥締約過失造成的糾紛；⑦經(jīng)紀合同當事人的觀念和法律意識不足造成的合同糾紛；⑧其他。

　　32、房地產(chǎn)經(jīng)紀糾紛的規(guī)避與處置：①制訂示范合同文本 ②制訂服務(wù)標準，明確服務(wù)要求和內(nèi)容 ③告知必要的經(jīng)紀活動事項，利于委托人監(jiān)督 ④加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)格式合同的監(jiān)督管理 ⑤對已出現(xiàn)的糾紛，應(yīng)及時協(xié)商或通過法律途徑解決。

第五章 房地產(chǎn)經(jīng)紀信息

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的涵義和作用

　　一、涵義 二、特征 三、作用

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀信息管理

　　一、管理原則 二、信息的收集 三、加工整理 四、信息的作用

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的計算機管理系統(tǒng)

　　1、信息可分為客觀信息和人工信息。

　　2、經(jīng)紀信息包括：房源信息、客戶信息、房地產(chǎn)市場信息和房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)信息。

　　3、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的基本要素有語言要素、內(nèi)容要素和載體要素。

　　4、經(jīng)紀信息的特征：⑴共享性；⑵多維性；⑶積累性；⑷時效性；⑸增值性。

　　5、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的作用：①實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的基本功能 ②有利于提升房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的附加值③有利于活躍和規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)。

　　6、房地產(chǎn)經(jīng)

　　紀信息管理的原則： ①重視房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的系統(tǒng)性 ②加強房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的目的性 ③提高房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的時效性 ④促進房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的網(wǎng)絡(luò)化。

　　7、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的收集：①收集公開傳播的房地產(chǎn)經(jīng)紀信息 ②從有關(guān)單位內(nèi)部獲取房地產(chǎn)經(jīng)紀信息③現(xiàn)場收集 ④利用網(wǎng)絡(luò)獲取。

　　8、房地產(chǎn)信息加工整理：鑒別（分析準確性、真實性、可信性）；篩選（有用性）；整序（歸類，方便查詢）；編輯（文字整理過程）；研究（高層次的信息加工）。

　　9、來人登記表是客戶資料中最重要的報表。

　　10、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息利用包括：①通過信息的發(fā)布來影響消費者；②以信息提供的具體內(nèi)容來指導(dǎo)具體的業(yè)務(wù)活動。

　　11、企業(yè)信息化包括：辦公自動化、業(yè)務(wù)處理自動化、生產(chǎn)、設(shè)計、客戶服務(wù)自動化。

　　12、房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的主要類型：①數(shù)據(jù)管理的信息系統(tǒng) ②具有流程控制功能的信息系統(tǒng) ③類似具有輔助決策功能的信息系統(tǒng)。

第六章 房地產(chǎn)價格

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)價格的特點、形成原理和影響因素

　　一、特點 二、基本原理 三、影響因素

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)價格構(gòu)成（略）

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)價格評估的主要方法

　　1、房地產(chǎn)價格的特點：①房地產(chǎn)價格是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)利的價格，同一宗房地產(chǎn)可以有多種不同權(quán)利內(nèi)容的價格；②房地產(chǎn)價格具有顯著的個別性；③房地產(chǎn)價格的總體水平具有周期性循環(huán)和螺旋式上升的特點；④房地產(chǎn)價格有多種表現(xiàn)方式。

　　2、房地產(chǎn)價格形成的基本原理：⑴預(yù)期原理；⑵資本化原理；⑶供求原理；⑷替代原理；⑸變動原理；⑹最高最佳使用原理；⑺均衡原理和適合原理。

　　3、影響房地產(chǎn)價格的因素：⑴不同性質(zhì)的影響因素；⑵不同影響范圍和結(jié)果的因素。

　　4、不同影響范圍和結(jié)果的因素：①一般因素：導(dǎo)致城市與城市之間的價格差異；②區(qū)域因素：導(dǎo)致城市內(nèi)部不同地區(qū)之間的價格差異；③個別因素：實物狀況、區(qū)位、權(quán)益。

　　5、目前在中國，可列入商品房成本進入房地產(chǎn)銷售價格的稅種主要：營業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護建設(shè)稅、教育費附加和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。

　　6、一宗具體房地產(chǎn)商品價格可以從三個方面來考察：①是房地產(chǎn)商品開發(fā)建設(shè)的成本；②是房地產(chǎn)商品的經(jīng)濟效用；③是市場上同類房地產(chǎn)商品的成交價格。

　　房地產(chǎn)估價的三大基本方法：成本法、收益法和比較法。

　　7、房地產(chǎn)價格的篩選的標準是：①用途與對象房地產(chǎn)相同；②規(guī)模與對象房地產(chǎn)相當；③建筑結(jié)構(gòu)與對象房地產(chǎn)相同；④交易類型、交易情況與對象房地產(chǎn)相同；⑤成交日期與對象房地產(chǎn)的做人時點應(yīng)盡量接近；⑥處于對象房地產(chǎn)的同一供需圈。

　　8、建立價格可比基礎(chǔ)的四個方面的統(tǒng)一：⑴統(tǒng)一采用單位價格；⑵統(tǒng)一付款方式；⑶統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位；⑷統(tǒng)一幣種或貨幣單位。

　　9、進行價格調(diào)整的方法有兩種：直接調(diào)整法（或稱金額調(diào)整法，用貨幣表示）和百分比調(diào)整法。

　　10、價格偏差的特殊因素有以下幾種：⑴有一定的特殊利害關(guān)系的交易主體之間的房地產(chǎn)交易；⑵有特別動機的房地產(chǎn)交易；⑶交易雙方信息不對稱；⑷其他特殊的交易情形。

　　11、收益法理論依據(jù)：預(yù)期原理、資本化原理。

　　用收益法求得的價格稱為收益價格。

　　12、資本化方式有兩種：直接資本化法和貼現(xiàn)的資本化法。

　　房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)凈收益×收益倍數(shù)

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