房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試選擇題精煉（一）——答案   

　　第1題

　　試題答案：B

　　知識點：

　　第一章 法律基礎(chǔ)知識 ☆☆☆考點9：代理的分類；

　　1、委托代理、法定代理和指定代理

　　委托代理是指基于被代理人的委托而發(fā)生的代理關(guān)系。

　　法定代理是指根據(jù)法律的直接規(guī)定而發(fā)生的代理關(guān)系。

　　指定代理的指根據(jù)人民法院或有關(guān)單位的指定而發(fā)生的代理，其實質(zhì)是一種實現(xiàn)法定代理的方式。

　　2、本代理和復(fù)代理

　　本代理是指基于被代理人選任代理人而發(fā)生的代理關(guān)系。

　　復(fù)代理是指代理人行使代理權(quán)，通過以自己的名義為本人選任代理人而發(fā)生的代理關(guān)系。

　　3、單獨代理和共同代理

　　單獨代理是指將代理權(quán)授予一人的代理，又稱獨立代理。

　　共同代理的指將代理權(quán)授予二人以上的代理。

　　4、民法上的代理和訴訟法上的代理

　　第2題

　　試題答案：B

　　知識點：

　　第一章 法律基礎(chǔ)知識 ☆☆☆考點9：代理的分類；

　　1、委托代理、法定代理和指定代理

　　委托代理是指基于被代理人的委托而發(fā)生的代理關(guān)系。

　　法定代理是指根據(jù)法律的直接規(guī)定而發(fā)生的代理關(guān)系。

　　指定代理的指根據(jù)人民法院或有關(guān)單位的指定而發(fā)生的代理，其實質(zhì)是一種實現(xiàn)法定代理的方式。

　　2、本代理和復(fù)代理

　　本代理是指基于被代理人選任代理人而發(fā)生的代理關(guān)系。

　　復(fù)代理是指代理人行使代理權(quán)，通過以自己的名義為本人選任代理人而發(fā)生的代理關(guān)系。

　　3、單獨代理和共同代理

　　單獨代理是指將代理權(quán)授予一人的代理，又稱獨立代理。

　　共同代理的指將代理權(quán)授予二人以上的代理。

　　4、民法上的代理和訴訟法上的代理

　　第3題

　　試題答案：C

　　知識點：

　　第一章 法律基礎(chǔ)知識 ☆☆☆考點14：訴訟時效期間；

　　訴訟時效期間是指權(quán)利人請求人民法院或仲裁機關(guān)保護其民事權(quán)利的法定期間。根據(jù)法律對訴訟時效期間的規(guī)定不同，訴訟時效期間可分為普通訴訟時效期間、特別訴訟時效期間和長期訴訟時效期間。

　　普通訴訟時效期間是指適用于一般請求權(quán)的訴訟時效期間。

　　特別訴訟時效期間是指只適用于特定請求權(quán)的訴訟時效期間。《民法通則》規(guī)定下列的訴訟時效期間為1年：

　　1、身體受到傷害要求賠償?shù)模?、出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的；3、延付或拒付租金的；4、寄存財物被丟失或損毀的。

　　《環(huán)境保護法》規(guī)定，因環(huán)境污染損害賠償提起訴訟的時效期間為三年。

　　《民法通則》規(guī)定，從權(quán)利被侵害之日起超過20年的，人民法院不予保護。

　　第4題

　　試題答案：B

　　知識點：

　　第二章 建設(shè)用地制度與政策 ☆☆考點3：國家實行的土地登記制度包括的內(nèi)容；

　　縣級以上人民政府對所管轄的土地進行登記造冊。屬于國有土地的，核發(fā)《國有土地使用證》；屬于集體土地的，核發(fā)《集體土地所有證》；使用集體土地的，核發(fā)《集體土地使用證》。

　　依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

　　第5題

　　試題答案：B

　　知識點：

　　第二章 建設(shè)用地制度與政策 ☆☆☆☆考點8：征用集體土地補償?shù)姆秶蜆藴剩?/p>

　　根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補貼費以及地上附著物和青苗的補償費

　　1、土地補償費和標準

　　土地補償費是征地費的主要部分。國家建設(shè)征用土地，由用地單位支付土地補償費。土地補償費的標準為：

　?。?）征用耕地的補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍。

　?。?）征用其他土地的補償費標準由少、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補償費標準規(guī)定。

　　2、安置補助費

　　安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4-6倍。

　　3、地上附著物和青苗補償費等

　　城市郊區(qū)菜地，是指連續(xù)3年以上常年種菜或養(yǎng)殖魚、蝦的商品菜地和精養(yǎng)魚糖。

　　4、臨時用地補償

　　經(jīng)批準的臨時用地，同農(nóng)村集體經(jīng)濟簽訂臨時用地協(xié)議，并按該土地前3年平均年產(chǎn)值逐年給予補償。但臨時用地逐年累計的補償費最高不得超過按征用該土地標準計算的土地補償費和安置補助費的總和。

　　5、合理使用土地補償費、安置補助費

　　第6題

　　試題答案：B

　　知識點：

　　第二章 建設(shè)用地制度與政策 ☆☆☆☆考點8：征用集體土地補償?shù)姆秶蜆藴剩?/p>

　　根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補貼費以及地上附著物和青苗的補償費

　　1、土地補償費和標準

　　土地補償費是征地費的主要部分。國家建設(shè)征用土地，由用地單位支付土地補償費。土地補償費的標準為：

　?。?）征用耕地的補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍。

　?。?）征用其他土地的補償費標準由少、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補償費標準規(guī)定。

　　2、安置補助費

　　安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4-6倍。

　　3、地上附著物和青苗補償費等

　　城市郊區(qū)菜地，是指連續(xù)3年以上常年種菜或養(yǎng)殖魚、蝦的商品菜地和精養(yǎng)魚糖。

　　4、臨時用地補償

　　經(jīng)批準的臨時用地，同農(nóng)村集體經(jīng)濟簽訂臨時用地協(xié)議，并按該土地前3年平均年產(chǎn)值逐年給予補償。但臨時用地逐年累計的補償費最高不得超過按征用該土地標準計算的土地補償費和安置補助費的總和。

　　5、合理使用土地補償費、安置補助費

　　第7題

　　試題答案：B

　　知識點：

　　第二章 建設(shè)用地制度與政策 ☆☆考點18：土地使用權(quán)出讓合同的履行；

　　1、用地單位必須按合同約定開發(fā)使用土地，超過開工滿一年未動工的，按地價款的20%以下征收土地閑置費；滿二年未動工的，可無償收回土地使用權(quán)，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門行為或者動工開發(fā)必須的前期工作造成動工開發(fā)書遲延的除外。

　　2、用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價款。

　　第8題

　　試題答案：D

　　知識點：

　　第三章 城市房屋拆遷管理制度與政策 ☆☆☆考點7：拆遷審批和《房屋拆遷許可證》的取得；

　　房屋拆遷管理部門收到拆遷申請和規(guī)定提交的批準文件后，應(yīng)對申請內(nèi)容進行審查，并對拆遷范圍進行現(xiàn)場調(diào)查。調(diào)查主要看申請人提供的批準文件是否齊全、有效，拆遷范圍內(nèi)是否有受保護且不允許拆除的建筑，拆遷范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)是否明確或有爭議，對被拆遷人的補償安置是否符合政策規(guī)定，補償安置方案是否可行，拆遷期限是否合理等。

　　經(jīng)審查批準拆遷的，房屋拆遷管理部門發(fā)給拆遷申請人《房屋拆遷許可證》。

　　房屋拆遷管理部門發(fā)放《房屋拆遷許可證》時，應(yīng)當向補拆遷人發(fā)出房屋拆遷公告。公告要明確建設(shè)項目、拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等。

　　第9題

　　試題答案：D

　　知識點：

　　第四章 規(guī)劃設(shè)計與工程建設(shè)管理制度與政策 ☆☆☆考點30：建設(shè)監(jiān)理制度；

　　建設(shè)工程項目管理簡稱建設(shè)監(jiān)理（國外統(tǒng)稱工程咨詢），是建設(shè)工程項目實施過程中一種科學的管理方法。

　　建設(shè)監(jiān)理是對建設(shè)前期的工程咨詢，建設(shè)實施階段的招標投標、勘察設(shè)計、施工驗收，直至建設(shè)后期的運轉(zhuǎn)保修在內(nèi)的各個階段的管理與監(jiān)督。監(jiān)理范圍可以是工程建設(shè)的全過程監(jiān)理，也可以是階段監(jiān)理，即項目決策階段的監(jiān)理和項目實施階段的監(jiān)理。

　　實施建設(shè)監(jiān)理是有條件的。其必要條件是須有建設(shè)工程，有人委托；充分條件是具有監(jiān)理組織機構(gòu)、監(jiān)理人才、監(jiān)理法規(guī)、監(jiān)理依據(jù)和明確的責、權(quán)、利保障。

　　第10題

　　試題答案：A

　　知識點：

　　第四章 規(guī)劃設(shè)計與工程建設(shè)管理制度與政策 ☆☆☆考點27：工程建設(shè)項目招標代理機構(gòu)；

　　工程招標代理機構(gòu)是依法設(shè)立，對工程的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備（進口機電設(shè)備除外）、材料采購等從事招標業(yè)務(wù)代理的社會中介組織。

　　國家對工程招標代理機構(gòu)實行資格認定制度。國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責全國工程招標代理機構(gòu)資格認定的管理。省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門負責本行政區(qū)的工程招標代理機構(gòu)資格認定的管理。

　　從事工程招標代理業(yè)務(wù)的機構(gòu)，必須依法取得工程招標代理機構(gòu)資格。工程招標代理機構(gòu)資格分為甲、乙兩級。

　　第11題

　　試題答案：B

　　知識點：

　　第四章 規(guī)劃設(shè)計與工程建設(shè)管理制度與政策 ☆☆☆考點26：建設(shè)工程招標的方式；

　　招標分為公開招標和邀請招標。

　　公開招標——是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。

　　邀請招標——是指招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標。

　　國家和地方重點項目，如不適宜公開招標的，經(jīng)批準，可以進行邀請招標。

　　招標人采用公開招標方式的，應(yīng)當發(fā)布招標公告；招標人采用邀請招標方式的，應(yīng)當向三個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定法人或其他組織發(fā)出投標邀請書。

　　第12題

　　試題答案：C

　　知識點：

　　第四章 規(guī)劃設(shè)計與工程建設(shè)管理制度與政策 ☆☆考點43：建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理機構(gòu)；

　　1、國務(wù)院建設(shè)行政主管部門對全國的建設(shè)工程質(zhì)量實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。國務(wù)院鐵路、交通、水利等有關(guān)部門按照國務(wù)院規(guī)定的職責分工，負責對全國的有關(guān)專業(yè)建設(shè)質(zhì)量的監(jiān)督管理。

　　縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門對本行政區(qū)域內(nèi)的建設(shè)工程質(zhì)量實施監(jiān)督管理?？h級以上地方人民政府交通、水利等有關(guān)部門在各自的職責范圍內(nèi)，負責對本行政區(qū)域內(nèi)的專業(yè)建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)督管理。

　　2、國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和國務(wù)院鐵路、交通、水利等有關(guān)部門加強對有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量的法律、法規(guī)和強制性標準執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。

　　3、國務(wù)院發(fā)展改革部門按照國務(wù)院規(guī)定的職責，組織稽查特派員，對國家出資重大建設(shè)項目實施監(jiān)督檢查。

　　國務(wù)院經(jīng)貿(mào)主管部門按照國務(wù)院規(guī)定的職責，對國家重大技術(shù)改造項目實施監(jiān)督檢查。

　　第13題

　　試題答案：B

　　知識點：

　　第四章 規(guī)劃設(shè)計與工程建設(shè)管理制度與政策 ☆☆☆考點3：城市規(guī)劃管理的概念；

　　城市規(guī)劃管理是指城市人民政府按照法定程序編制和審批城市規(guī)劃，并依據(jù)國家和各級政府頒布的城市規(guī)劃管理的有關(guān)法規(guī)和具體規(guī)定，對批準的城市規(guī)劃，采用法制的、行政的、經(jīng)濟的管理辦法，對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項建設(shè)進行統(tǒng)一的安排和控制。

　　城市規(guī)劃管理是一項政府行政職能，它包括城市規(guī)劃編制審批管理和實施監(jiān)察管理兩部分。1989年12月全國人大常委會通過了《中華人民共和國城市規(guī)劃法》，標志著我國城市規(guī)劃走上了法制軌道。

　　第14題

　　試題答案：C

　　知識點：

　　第四章 規(guī)劃設(shè)計與工程建設(shè)管理制度與政策 ☆☆☆考點40：建筑施工許可證的管理；

　　申請辦理施工許可證，應(yīng)當按照下列程序進行：

　　1、建設(shè)單位向發(fā)證機關(guān)領(lǐng)取《建筑工程施工許可證申請表》。

　　2、建設(shè)單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的《建筑工程施工許可證申請表》，并附本辦法第四條規(guī)定的證明文件，向發(fā)證機關(guān)提出申請。

　　3、發(fā)證機關(guān)在收到建設(shè)單位報送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應(yīng)當自收到申請之日起15日內(nèi)頒發(fā)施工許可證；對于證明文件不齊全或者失效的，應(yīng)當限期要求建設(shè)單位補正，審批時間可以自證明文件補正齊全后作相應(yīng)順延；對于不符合條件的，應(yīng)當自收到申請之日起15日內(nèi)書面通知建設(shè)單位，并說明理由。

　　4、建設(shè)單位申請領(lǐng)取施工許可證的工程名稱、地點、規(guī)模，應(yīng)當與依法簽訂的施工承包合同一致。施工許可證應(yīng)當放置在施工現(xiàn)場備查。

　　5、施工許可證不得偽造和涂改。

　　6、建設(shè)單位應(yīng)當自領(lǐng)取施工許可證之日起3個月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應(yīng)當在期滿前向發(fā)證機關(guān)申請延期，并說明理由；延期以兩次為限，每次不超過3個月。

　　7、對于未取得施工許可證或者為規(guī)避辦理施工許可證將工程項目分解后擅自施工的，由有管轄權(quán)的發(fā)證機關(guān)責令改正，對于不符合開工條件的責令停止施工，并對建設(shè)單位和施工單位分別處以罰款。

　　第15題

　　試題答案：A

　　知識點：

　　第四章 規(guī)劃設(shè)計與工程建設(shè)管理制度與政策 ☆☆☆考點45：房屋建筑工程的質(zhì)量保修期限的具體規(guī)定；

　　在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限如下：

　　1、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。

　　2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。

　　3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期。

　　4、電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年。

　　5、裝修工程為2年。

　　房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。

　　第16題

　　試題答案：D

　　知識點：

　　第四章 規(guī)劃設(shè)計與工程建設(shè)管理制度與政策 ☆☆☆☆考點9：城市規(guī)劃的審批；

　　城市人民政府和縣人民政府在向上級人民政府報請審批城市總體規(guī)劃前，須經(jīng)同級人民代表大會或其常務(wù)委員會審查同意。

　　城市分區(qū)規(guī)劃經(jīng)當?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門審核后，報城市人民政府審批。

　　城市詳細規(guī)劃由城市人民政府審批；已編制并批準分區(qū)規(guī)劃的城市的詳細規(guī)劃，除重要的詳細規(guī)劃由城市人民政府審批外，可由城市人民政府授權(quán)城市規(guī)劃主管部門審批。

　　單獨編制的城市人防建設(shè)規(guī)劃，直轄市要報國家人民防空和會和建設(shè)部審批；一類人防重點城市中的省會城市，要經(jīng)省、自治區(qū)人民政府和大軍區(qū)人民防空和會審查同意后，報國家人民防空和會和建設(shè)部審批；一類人防重點城市中的非省會城市及二人防重點城市需報省、自治區(qū)人民政府審批，并報國家人民防空委員會和建設(shè)部備案；三類人防重點城市報市人民政府審批，并報省、自治區(qū)人民防空辦公室、建委（建設(shè)廳）備案。

　　第17題

　　試題答案：B

　　知識點：

　　第四章 規(guī)劃設(shè)計與工程建設(shè)管理制度與政策 ☆☆☆☆考點1：城市規(guī)劃的概念；

　　城市規(guī)劃是指為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)的綜合部署和具體安排。城市規(guī)劃是建設(shè)城市和管理城市的基本依據(jù)，是保護城市土地合理利用和房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營活動協(xié)調(diào)進行的前提和基礎(chǔ)，是實現(xiàn)城市經(jīng)濟和社會發(fā)展目標的重要手段。

　　第18題

　　試題答案：C

　　知識點：

　　第四章 規(guī)劃設(shè)計與工程建設(shè)管理制度與政策 ☆☆☆☆考點9：城市規(guī)劃的審批；

　　城市人民政府和縣人民政府在向上級人民政府報請審批城市總體規(guī)劃前，須經(jīng)同級人民代表大會或其常務(wù)委員會審查同意。

　　城市分區(qū)規(guī)劃經(jīng)當?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門審核后，報城市人民政府審批。

　　城市詳細規(guī)劃由城市人民政府審批；已編制并批準分區(qū)規(guī)劃的城市的詳細規(guī)劃，除重要的詳細規(guī)劃由城市人民政府審批外，可由城市人民政府授權(quán)城市規(guī)劃主管部門審批。

　　單獨編制的城市人防建設(shè)規(guī)劃，直轄市要報國家人民防空和會和建設(shè)部審批；一類人防重點城市中的省會城市，要經(jīng)省、自治區(qū)人民政府和大軍區(qū)人民防空和會審查同意后，報國家人民防空和會和建設(shè)部審批；一類人防重點城市中的非省會城市及二人防重點城市需報省、自治區(qū)人民政府審批，并報國家人民防空委員會和建設(shè)部備案；三類人防重點城市報市人民政府審批，并報省、自治區(qū)人民防空辦公室、建委（建設(shè)廳）備案。

　　單獨編制的國家級歷史文化名城保護規(guī)劃，由國務(wù)院審批其整體規(guī)劃的城市，報建設(shè)部、國家文物局審批；其他國家級歷史文化名城的保持規(guī)劃報省、自治區(qū)人民政府審批，報建設(shè)部、國家文物局備案；省、自治區(qū)、直轄市級歷史文化名城的保護規(guī)劃由省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。

　　第19題

　　試題答案：C

　　知識點：

　　第四章 規(guī)劃設(shè)計與工程建設(shè)管理制度與政策 ☆☆☆考點30：建設(shè)監(jiān)理制度；

　　建設(shè)工程項目管理簡稱建設(shè)監(jiān)理（國外統(tǒng)稱工程咨詢），是建設(shè)工程項目實施過程中一種科學的管理方法。

　　建設(shè)監(jiān)理是對建設(shè)前期的工程咨詢，建設(shè)實施階段的招標投標、勘察設(shè)計、施工驗收，直至建設(shè)后期的運轉(zhuǎn)保修在內(nèi)的各個階段的管理與監(jiān)督。監(jiān)理范圍可以是工程建設(shè)的全過程監(jiān)理，也可以是階段監(jiān)理，即項目決策階段的監(jiān)理和項目實施階段的監(jiān)理。

　　實施建設(shè)監(jiān)理是有條件的。其必要條件是須有建設(shè)工程，有人委托；充分條件是具有監(jiān)理組織機構(gòu)、監(jiān)理人才、監(jiān)理法規(guī)、監(jiān)理依據(jù)和明確的責、權(quán)、利保障。

　　第20題

　　試題答案：A

　　知識點：

　　第四章 規(guī)劃設(shè)計與工程建設(shè)管理制度與政策 ☆☆☆☆考點9：城市規(guī)劃的審批；

　　城市人民政府和縣人民政府在向上級人民政府報請審批城市總體規(guī)劃前，須經(jīng)同級人民代表大會或其常務(wù)委員會審查同意。

　　城市分區(qū)規(guī)劃經(jīng)當?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門審核后，報城市人民政府審批。

　　城市詳細規(guī)劃由城市人民政府審批；已編制并批準分區(qū)規(guī)劃的城市的詳細規(guī)劃，除重要的詳細規(guī)劃由城市人民政府審批外，可由城市人民政府授權(quán)城市規(guī)劃主管部門審批。

　　單獨編制的城市人防建設(shè)規(guī)劃，直轄市要報國家人民防空和會和建設(shè)部審批；一類人防重點城市中的省會城市，要經(jīng)省、自治區(qū)人民政府和大軍區(qū)人民防空和會審查同意后，報國家人民防空和會和建設(shè)部審批；一類人防重點城市中的非省會城市及二人防重點城市需報省、自治區(qū)人民政府審批，并報國家人民防空委員會和建設(shè)部備案；三類人防重點城市報市人民政府審批，并報省、自治區(qū)人民防空辦公室、建委（建設(shè)廳）備案。

　　單獨編制的國家級歷史文化名城保護規(guī)劃，由國務(wù)院審批其整體規(guī)劃的城市，報建設(shè)部、國家文物局審批；其他國家級歷史文化名城的保持規(guī)劃報省、自治區(qū)人民政府審批，報建設(shè)部、國家文物局備案；省、自治區(qū)、直轄市級歷史文化名城的保護規(guī)劃由省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。

　　第21題

　　試題答案：A

　　知識點：

　　第四章 規(guī)劃設(shè)計與工程建設(shè)管理制度與政策 ☆☆☆☆考點13：建設(shè)項目選址管理；

　　國家對于建設(shè)項目，特別是大、中型建設(shè)項目，在可行性研究階段，主要是通過計劃管理和規(guī)劃管理來實現(xiàn)的。《城市規(guī)劃法》規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃。設(shè)計任務(wù)書報請批準時，必須附有規(guī)劃行政主管部門的選址意見書?！?/p>

　　1、項目選址意見書的內(nèi)容。建設(shè)項目選址意見書的主要內(nèi)容應(yīng)包括：建設(shè)項目的基本情況和建設(shè)項目規(guī)劃選址的主要依據(jù)。

　　2、建設(shè)項目選址意見書審批權(quán)限。建設(shè)項目選址意見書，按建設(shè)項目計劃審批權(quán)限實行分級規(guī)劃管理。

　　縣人民政府計劃行政管理部門審批的建設(shè)項目，由縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書；

　　地級、縣級市人民政府計劃行政管理部門審批的建設(shè)項目，由該市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書；

　　省、自治區(qū)人民政府計劃行政管理部門審批的建設(shè)項目，由項目所在地縣、市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門提出審查意見，報省、自治區(qū)人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書；

　　中央各部門、公司審批的小型和限額以下的建設(shè)項目，由項目所在地縣、市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書；

　　國家審批的大中型了限額以上的建設(shè)項目，由項目所在地縣、市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門提出審查意見，報省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書，并報國務(wù)院城市規(guī)劃行政主管部門備案。

　　第22題

　　試題答案：C

　　知識點：

　　第五章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策 ☆☆考點5：土地使用權(quán)的取得方式；

　　《開發(fā)經(jīng)營條例》第十二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當以出讓的方式取得。可以采用行政劃撥形式取得土地權(quán)有以下兩種情形：

　　1、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家機關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施和地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥。

　　2、1998年7月3日以國發(fā)[1998]23號文件發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》規(guī)定：“經(jīng)濟適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地年度計劃中統(tǒng)籌安排，并采取行政劃撥方式供應(yīng)”。

　　第23題

　　試題答案：C

　　知識點：

　　第五章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策 ☆☆☆考點11：對質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項目的處理方式；

　　商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房，給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法承擔賠償責任。

　　第24題

　　試題答案：A

　　知識點：

　　第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策 ☆☆☆☆考點28：房屋租賃合同登記備案；

　　房屋租賃合同登記備案是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的一項重要內(nèi)容。實行房屋租賃合同登記備案一方面可以較好地防止非法出租房屋，減少糾紛，促進社會穩(wěn)定；另一方面也可以有效防止國家稅費流失。

　　1、申請

　　簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當事人應(yīng)當在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關(guān)部門證明文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。申請房屋租賃登記備案應(yīng)當提交的證明文件包括：

　?。?）書面租賃合同；

　?。?）《房屋所有權(quán)證》；

　?。?）當事人的合法身份證件；

　?。?）市、縣人民政府規(guī)定的其他文件。

　?。?）出租共有房屋，還須提交其他共有權(quán)人同意出租的證明。出租委托代管房屋，還須提交代管人授權(quán)出租的書面證明。

　　2、登記備案

　　房屋租賃登記備案包括著審查的含義。房屋租賃審查的主要內(nèi)容應(yīng)包括：

　?。?）審查合同的主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應(yīng)的條件；

　?。?）審查租賃的客體是否允許出租，即出租的房屋是否是法律、法規(guī)允許出租的房屋；

　?。?）審查租賃合同的內(nèi)容是否齊全、完備，如是否明確了租賃的期限、租賃的修繕責任等；

　　（4）審查租賃行為是否符合國家及房屋所在地人民政府規(guī)定的租賃政策；

　?。?）審查是否按有關(guān)部門規(guī)定繳納了稅費。

　　第25題

　　試題答案：D

　　知識點：

　　第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策 ☆☆☆考點24：房屋租賃合同的概念及內(nèi)容；

　　租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。租賃是一種民事法律關(guān)系，在租賃關(guān)系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過租賃合同確定的。在租賃中出租人與承租人應(yīng)當對雙方的權(quán)利與義務(wù)作出明確的規(guī)定，并且以文字形式形成書面記錄，成為出租人與承租人關(guān)于租賃問題雙方共同遵守的準則。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房地產(chǎn)管理部門登記備案。”

　　第26題

　　試題答案：A

　　知識點：

　　第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策 ☆☆☆☆考點4：房地產(chǎn)價格申報制度的主要內(nèi)容和作用；

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。”

　　《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》中也規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格”：“房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估”：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當以申報的成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)”。

　　房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)交易雙方的成交價格明顯低于市場正常價格時，并不是要求交易雙方當事人更改成交價格，只是通知交易雙方應(yīng)當按什么價格繳納有關(guān)稅費。只要交易雙方按照不低于正常市場價格繳納了稅費，無論其合同價格為多少，都不影響辦理房地產(chǎn)交易和權(quán)屬登記的有關(guān)手續(xù)。

　　這樣規(guī)定，一方面比原來的價格審批制度更符合市場經(jīng)濟規(guī)律和國際慣例，另一方面也能有效地防止交易雙方瞞報成交價格，保證國家的稅費不至于流失。通過對房地產(chǎn)成交價格申報的管理，既能使房地產(chǎn)價格不至于出現(xiàn)不正常的大起大落，又能防止交易雙方為偷漏稅費對交易價格作不實的申報。

　　第27題

　　試題答案：A

　　知識點：

　　第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策 ☆☆☆☆考點9：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類；

　　1、根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對象，可以分為：地面上有建筑物的轉(zhuǎn)讓和地面上無建筑物的轉(zhuǎn)讓。地面上無建筑物的轉(zhuǎn)讓又稱為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　2、根據(jù)土地使用權(quán)的獲得方式，可以分為：出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　3、根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，可以分為：有償轉(zhuǎn)讓和無償轉(zhuǎn)讓。有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)入股等行為；無償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈與、房地產(chǎn)繼承等行為。

　　第28題

　　試題答案：B

　　知識點：

　　第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策 ☆☆考點11：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序；

　　《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序作了如下規(guī)定：

　　1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。

　　2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格。

　　3、房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理。

　　4、房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估。

　　5、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費。

　　6、房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

　　此外，凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請轉(zhuǎn)移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，不按上述法定程序辦理的，其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移或變更一律無效。

　　第29題

　　試題答案：A

　　知識點：

　　第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策 ☆☆☆考點16：申請商品房預(yù)售應(yīng)提供的證件和資料；

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“商品房預(yù)售實行預(yù)售許可證制度”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》方能預(yù)售商品房。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當向城市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料：

　　1、土地使用權(quán)證書。

　　2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

　　第30題

　　試題答案：A

　　知識點：

　　第七章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策 ☆☆☆考點1：房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的原則；

　　1、房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)實行權(quán)利主體一致的原則

　　房地產(chǎn)是一個有機的不可分割的統(tǒng)一體。因此，房屋所有權(quán)人和該房屋占用的土地使用權(quán)人，必須同屬一人（包括法人和自然人），除法律、法規(guī)另有規(guī)定的以外。在辦理產(chǎn)權(quán)登記時，如發(fā)現(xiàn)房屋所有人與該房屋所占用的土地使用權(quán)人不屬同一人時，應(yīng)查明原因，一時查不清的，暫不予辦理登記。

　　2、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的屬地管理原則

　　房地產(chǎn)是坐落在一定的自然地域上的不可移動的資產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理必須堅持屬地管理原則，即只能由市（縣）房地產(chǎn)管理部門負責所轄區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理工作；房地產(chǎn)權(quán)利人也只能到房屋所在地的市（縣）房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記。

　　第31題

　　試題答案：C

　　知識點：

　　第七章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策 ☆☆☆☆☆考點9：房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類；

　　房地產(chǎn)權(quán)屬登記分總登記、土地使用權(quán)初始登記、房屋所有權(quán)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記、注銷登記七種。

　　1、總登記

　　總登記也叫靜態(tài)登記，是在一定行政區(qū)域和一定時間內(nèi)進行的房屋權(quán)屬登記。進行總登記是因為沒有建立完整的產(chǎn)籍或原有的產(chǎn)籍因其他原因造成產(chǎn)籍散失、混亂，必須全面清理房屋產(chǎn)權(quán)、整理產(chǎn)籍，建立新的產(chǎn)權(quán)管理秩序。

　　總登記應(yīng)當由縣級以上人民政府在規(guī)定的登記期限開始之日30日前發(fā)布公告，公告應(yīng)當載明以下有關(guān)事項：總登記的區(qū)域、申請的期限（注明起止日期）、申請人應(yīng)當提交的有關(guān)證件（告知登記人應(yīng)攜帶的證件和有關(guān)文件）、受理登記的地點（可以是登記機關(guān)所在地或登記機關(guān)設(shè)立的登記點）、其他應(yīng)當公告的事項（如登記費用、不登記的責任等）。

　　2、土地使用權(quán)初始登記

　　以出讓或劃撥方式取得土地使用權(quán)的、權(quán)利人應(yīng)申請辦理土地使用權(quán)初始登記（初始登記，申請人應(yīng)提交批準用地或土地使用合同等證明文件）。

　　3、房屋所有權(quán)初始登記

　　初始登記是指新建房屋申請人，或原有但未進行過登記的房屋申請人原始取得所有權(quán)而進行的登記（在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上新建成的房屋和集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地上的房屋，權(quán)利人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)向登記機關(guān)申請辦理房屋所有權(quán)初始登記）。

　　4、轉(zhuǎn)移登記

　　轉(zhuǎn)移登記是指房屋因買賣、贈與、交換、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進行的登記（權(quán)利人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起90日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記）。轉(zhuǎn)移登記從交易到權(quán)屬登記發(fā)證時限為30日。

　　5、變更登記

　　變更登記是指房地產(chǎn)權(quán)利人因法定名稱改變，或是房屋狀況發(fā)生變化而進行的登記（如權(quán)利人法定名稱變更或者房地產(chǎn)現(xiàn)狀、用途變更、房屋門牌號碼改變、路名的更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面積增加或減少、部分房屋拆除時，房屋權(quán)利人均應(yīng)自事實發(fā)生之日起30天內(nèi)申請變更登記，由房地產(chǎn)權(quán)利人提交房地產(chǎn)權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文件辦理）。

　　6、他項權(quán)利登記

　　他項權(quán)利登記是指設(shè)定抵押、典權(quán)等他項權(quán)利而進行的登記。

　　7、注銷登記

　　注銷登記是指房屋權(quán)利因房屋或土地滅失、土地使用年限屆滿、他項權(quán)利終止、權(quán)利主體滅失等而進行的登記。

　　第32題

　　試題答案：B

　　知識點：

　　第八章 房地產(chǎn)稅收制度與政策 ☆☆☆☆考點14：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加；

　　1、營業(yè)稅是對提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人開征的一種稅。銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為5%、

　　2、城建稅實行的是地區(qū)差別稅率，稅率分別規(guī)定為7%、5%、1%三個檔次，具體是：納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為7%；在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5%；不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1%、

　　按繳納“三稅”的所在地的適用稅率繳納城建稅：一是受托方代征代扣增值稅、消費稅、營業(yè)稅的納稅人。

　　城建稅以納稅人實際的“三稅”稅額為計稅依據(jù)，所說“三稅”是指增值稅、消費稅、營業(yè)稅。

　　3、教育費附加是隨增值稅和營業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。教育費附加的稅率在城市一般為營業(yè)稅的3%、

　　營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅和教育費附加通常也稱作“兩稅一費”。

　　第33題

　　試題答案：B

　　知識點：

　　第八章 房地產(chǎn)稅收制度與政策 ☆☆☆考點7：城鎮(zhèn)土地使用稅；

　　城鎮(zhèn)土地使用稅是以城鎮(zhèn)土地為課稅對象，向擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。

　　1、納稅人

　　土地使用稅的納稅人，是擁有土地使用權(quán)的單位和個人。

　　2、課稅對象

　　土地使用稅的征收對象，是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地和集體所有的土地。

　　3、計稅依據(jù)

　　土地使用稅的計稅依據(jù)，是納稅人實際占用的土地面積。

　　4、適用稅額和應(yīng)納稅額的計算

　　土地使用稅是采用分類分級的幅度定額稅率。每平方米的年幅度稅額按城市大小分為四個檔次。

　?。?）大城市0、5～10元；

　　（2）中等城市0、4～8元；

　?。?）小城市0、3～6元；

　?。?）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0、2～4元。

　　考慮到一些地區(qū)經(jīng)濟較為落后，需要適當降低土地使用稅額，但降低額不得超過最低稅額的30%；經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)可以適當提高適用稅額標準，但必須報經(jīng)財政部批準。

　　5、納稅地點和納稅期限

　　土地使用稅由土地所在的稅務(wù)機關(guān)征收，按年計算、分期繳納。

　　6、減稅、免稅

　?。?）政策性免稅

　?。?）由地方確定的免稅

　?。?）困難性及臨時性減免稅

　　納稅人繳納土地使用稅確有困難需要定期減免的，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)審批，但年減免稅額達到或超過10萬元的，要報經(jīng)財政部、國家稅務(wù)總局批準。

　　第34題

　　試題答案：C

　　知識點：

　　第八章 房地產(chǎn)稅收制度與政策 ☆☆☆☆考點8：耕地占用稅；

　　耕地占用稅是對占用耕地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)的單位和個人征收的一種稅。

　　1、納稅人

　　耕地占用稅的納稅人，是占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人。

　　2、課稅對象

　　征稅對象，是占用耕地從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為。

　　3、稅率和適用稅額

　　耕地占用稅實行定額稅率，具體分4個檔次：

　?。?）以縣為單位（下同），人均耕地在1畝以下（含1畝）的地區(qū)，每平方米為2元至10元；

　?。?）人均耕地在1至2畝（含2畝）的地區(qū)每平方米為1、6元至8元；

　?。?）人均耕地在2畝至3畝（含3畝）的地區(qū)，每平方米為1、3元至6、5元；

　?。?）人均耕地在3畝以上的地區(qū)每平方米為1元至5元。

　　各地適用稅額，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定稅額范圍內(nèi)，根據(jù)本地區(qū)情況具體核定。

　　4、計稅依據(jù)

　　耕地占用稅以納稅人實際占用耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定稅率一次性計算征收。

　　5、加成征稅

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，加成征稅政策主要有以下三項：

　?。?）經(jīng)濟特區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟發(fā)達、人均耕地特別少的地區(qū)，適用稅額可以適當提高，但最高不得超過規(guī)定稅額的50%、

　?。?）對單位或者個人獲準征用或者占用耕地超過兩年不使用的加征按規(guī)定稅額2倍以下的耕地占用稅。

　　6、減稅、免稅

　　在某些情況下，耕地占用稅可以減、免。

　　農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按規(guī)定稅額減半征收。

　　7、納稅環(huán)節(jié)和納稅期限

　　納稅人必須在經(jīng)土地管理部門批準占用耕地之日起30日內(nèi)繳納耕地占用稅。

　　第35題

　　試題答案：B

　　知識點：

　　第九章 住房公積金制度與政策 ☆☆☆考點4：住房公積金管理的基本原則；

　　“住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶、財政監(jiān)督”是住房公積金管理的基本原則。

　　住房公積金管理委員會決策：是指該委員會作為住房公積金管理的決策機構(gòu)，對住房公積金管理的有關(guān)問題進行管理研究，依法做出決策。

　　住房公積金管理中心運作：是指各城市依法成立住房公積金管理中心，承擔住房公積金的管理運作職責。住房公積金的運作體制是住房公積金管理的關(guān)鍵和中心環(huán)節(jié)。管理中心是公積金管理委員會各項決策的執(zhí)行機構(gòu)，是住房公積金運作管理部門，是運作管理住房公積金的主體。

　　銀行專戶存儲：是指住房公積金管理中心在住房公積金管理委員會指定的受委托銀行設(shè)立住房公積金專用賬戶，專項存儲住房公積金，并委托銀行辦理住房公積金貸款、結(jié)算等金融業(yè)務(wù)和住房公積金賬戶的設(shè)立、繳存、歸還等手續(xù)。

　　財政監(jiān)督：是指住房公積金的運營和管理，必須建立、健全監(jiān)督機制。財政監(jiān)督是以財政監(jiān)督為代表的一個完整的監(jiān)督體系，包括財政監(jiān)督、審計監(jiān)督、職工和單位監(jiān)督、社會監(jiān)督。此外，還要加強建設(shè)行政主管部門的行政監(jiān)督。其目的是保證住房公積金的安全性和專項使用性，規(guī)范住房公積金的管理行為。

　　第36題

　　試題答案：C

　　知識點：

　　第九章 住房公積金制度與政策 ☆☆考點8：住房公積金的使用；

　　1、職工個人住房公積金使用，指職工個人在住房公積金繳存期間依法使用住房公積金的行為。其行為特點是：（1）職工享有對其住房公積金占有和使用的權(quán)力；（2）職工享有對其住房公積金的收益權(quán)；（3）職工享有對其住房公積金的支配和使用權(quán)。

　　職工對住房公積金的使用具體表現(xiàn)在申請個人住房貸款。

　　2、管理中心住房公積金運用，指管理中心以歸集的住房公積金為基礎(chǔ)，在保證職工提取的前提下，依法運用住房公積金的行為。

　　管理中心運作住房公積金的基本要求是安全性。

　　第37題

　　試題答案：B

　　知識點：

　　第十章 物業(yè)管理制度與政策 ☆☆☆考點1：物業(yè)管理的基本特性；

　　物業(yè)管理是服務(wù)行為，具有三個基本特性：

　　1、社會化

　　社會化有兩個基本含義：一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會上去選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。

　　物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會化的必要前提。

　　2、專業(yè)化

　　專業(yè)化是指專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的要求去實施專業(yè)化管理。

　　3、市場化

　　市場化是物業(yè)管理的最主要特點。在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù)，業(yè)主和使用人購買并消費這種服務(wù)。

　　第38題

　　試題答案：B

　　知識點：

　　第十一章 房地產(chǎn)經(jīng)紀活動相關(guān)法律 ☆☆☆考點8：違約的形式；

　　1、預(yù)期違約。也稱先期違約，是指在履行期限到來之前，一方無正當理由而明確表示其在履行期到來后將不履行合同，或者其行為表明其在履行期到來以后將不可能履行合同?！逗贤ā返?08條規(guī)定：“當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任?！?/p>

　　2、實際違約。是指履行期限到來之后，當事人不履行或不完全履行合同義務(wù)，都將構(gòu)成實際違約。實際違約行為的類型有：拒絕履行、遲延履行、不適當履行、部分履行。

　　第39題

　　試題答案：C

　　知識點：

　　第十一章 房地產(chǎn)經(jīng)紀活動相關(guān)法律 ☆☆☆☆考點22：行政復(fù)議申請、受理、審理和決定；

　　1、申請。申請人應(yīng)自知道該具體行政行為侵犯其合法權(quán)益之日起六十日內(nèi)提出行政復(fù)議申請。但是法律規(guī)定的申請期限超過六十日的除外。

　　申請的形式：申請人申請行政復(fù)議可以采取書面申請，也可以采取口頭申請。

　　2、受理。行政復(fù)議機關(guān)收到行政復(fù)議申請后，應(yīng)當在5日內(nèi)進行審查。如果行政復(fù)議機關(guān)收到行政復(fù)議申請后5日內(nèi)，沒有做出不予受理的決定，也沒告知申請人向有關(guān)行政復(fù)議機關(guān)提出，申請自行政復(fù)議機關(guān)負責法制工作的機構(gòu)到之日起即為受理。

　　3、審理。行政復(fù)議機關(guān)應(yīng)當自行政復(fù)議申請受理之日起7日內(nèi)，將行政復(fù)議申請書副本或行政復(fù)議申請筆錄復(fù)印件發(fā)送被申請人。被申請人收到之日起10日內(nèi)提出書面答復(fù)，并提交當初做出具體行政行為的證據(jù)、依據(jù)和其他有關(guān)材料。

　　對申請人在申請行政復(fù)議時，一并提出的對有關(guān)行政規(guī)定的審查申請，行政復(fù)議機關(guān)有權(quán)處理的行政機關(guān)依法處理；無權(quán)處理的應(yīng)在7日內(nèi)轉(zhuǎn)有權(quán)處理的行政機關(guān)依法處理，有權(quán)處理的行政機關(guān)應(yīng)當在60日內(nèi)依法處理。處理期間，中止行政復(fù)議程序。

　　行政復(fù)議以書面審查為原則，行政復(fù)議期間行政行為不停止執(zhí)行。但有下列情形的除外：

　?。?）被申請人認為需要停止執(zhí)行的；

　?。?）行政復(fù)議機關(guān)認為需要停止執(zhí)行的；

　?。?）申請人申請停止執(zhí)行，行政復(fù)議機關(guān)認為其要求合理，決定停止執(zhí)行的；

　　（4）法律規(guī)定停止執(zhí)行的。

　　4、決定。行政復(fù)議機關(guān)經(jīng)過審理后，根據(jù)具體情況，可以做出以下決定：

　?。?）具體行政行為認定事實清楚，證據(jù)確鑿，適用依據(jù)正確，程序合法內(nèi)容適當，應(yīng)做出維持具體行政行為決定。

　　（2）被申請人不履行法定職責，應(yīng)做出限期履行決定。

　?。?）具體行政行為主要事實不清、證據(jù)不足的；適用依據(jù)錯誤的；違反法定程序的；超越或濫用職權(quán)的，應(yīng)做出撤銷決定、變更決定或確認違法決定。

　　（4）被申請的具體行政行為侵犯申請人的合法權(quán)益造成損害，申請人據(jù)此請求賠償?shù)?，行政?fù)議機關(guān)在做出撤銷決定、變更決定或確認違法決定的同時，應(yīng)當責令被申請人依法賠償申請人的損失。

　　第40題

　　試題答案：B

　　知識點：

　　第十一章 房地產(chǎn)經(jīng)紀活動相關(guān)法律 ☆☆☆☆考點23：行政訴訟程序；

　　1、起訴。起訴分為兩類：一是直接向法院起訴；二是經(jīng)復(fù)議后向法院起訴。對涉及不動產(chǎn)的具體行政行為從做出之日起超過20年、其他具體行政行為從做出之日起超過5年提起訴訟的，人民法院不予受理。

　　2、受理。法院接到起訴狀應(yīng)當在7日內(nèi)立案或做出裁定不予受理。對裁定不服的，可以提出上訴。

　　3、審理。法院決定立案依法組織合議庭開庭審理。除涉及國家秘密、個人隱私、商業(yè)秘密及法律另有規(guī)定的外，都應(yīng)公開審理。對一審法院判決不服的，自一審判決書送達之日起15日內(nèi)提出上訴；對一審裁定不服的，自一審裁定書送達之日起10日內(nèi)提出上訴。

　　4、判決。一審法院經(jīng)過審理，根據(jù)不同情況，分別做出以下判決：

　?。?）具體行政行為證據(jù)確鑿，適用法律、法規(guī)正確，符合法定程序的，判決維持。

　?。?）主要證據(jù)不足的；適用法律、法規(guī)錯誤的；違反法定程序的；超越職權(quán)的；濫用職權(quán)的，判決撤銷或者部分撤銷，并可以判決被告重新做出具體行政行為。

　?。?）被告不履行或者拖延履行法定職責的，判決其在一定期限內(nèi)履行。

　　（4）行政處罰顯失公正的，可以判決變更。

　?。?）造成損失，判決賠償。

　　二審法院可以做出，（1）原判決認定事實清楚，適用法律、法規(guī)正確的，判決駁回上訴，維持原判；（2）原判決認定事實清楚，但適用法律、法規(guī)錯誤的，依法改判。

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