房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識(shí)復(fù)習(xí)指導(dǎo)（五）

建設(shè)工程造價(jià)

　　一、建設(shè)工程造價(jià)的概念

　　建設(shè)工程造價(jià)通常簡稱工程造價(jià)，簡要地說是建設(shè)工程的建造價(jià)格。如果從投資者（業(yè)主）的角度來定義，它具體是指建成一項(xiàng)工程，預(yù)計(jì)或?qū)嶋H開支的全部固定資產(chǎn)投資費(fèi)用，也就是工程投資費(fèi)用；如果從承包商（建筑施工企業(yè)）的角度來定義，它具體是建成一項(xiàng)工程，業(yè)主預(yù)計(jì)或?qū)嶋H應(yīng)支付給工程承包商的全部費(fèi)用，也就是工程承發(fā)包價(jià)格。

　　二、建設(shè)工程造價(jià)的種類

　　不同階段的工程造價(jià)概念如下：

　　1、投資估算。它是在編制項(xiàng)目建議書和可行性研究階段，按照規(guī)定的投資估算指標(biāo)、類似建設(shè)工程造價(jià)資料或有關(guān)參數(shù)，估算出的建設(shè)項(xiàng)目的投資額。

　　2、概算造價(jià)。它是在初步設(shè)計(jì)階段，根據(jù)設(shè)計(jì)意圖，通過編制工程概算文件，預(yù)先測(cè)算和確定的工程造價(jià)。

　　3、修正概算造價(jià)。它是在采用三階段設(shè)計(jì)的技術(shù)設(shè)計(jì)階段，根據(jù)技術(shù)設(shè)計(jì)的要求，通過編制修正概算文件，預(yù)先測(cè)算和確定的工程造價(jià)。

　　4、預(yù)算造價(jià)。它是在施工圖設(shè)計(jì)階段，根據(jù)施工圖紙通討編制預(yù)算文件，預(yù)先測(cè)算和確定的工程造價(jià)。

　　5、合同價(jià)。它是在工程招投標(biāo)階段，通過簽訂總承包合同、建筑安裝工程承包合同、設(shè)備和材料采購合同以及技術(shù)咨詢服務(wù)合同，確定的工程造價(jià)。

　　6、結(jié)算價(jià)。它是在合同實(shí)施階段，在工程結(jié)算時(shí)按合同調(diào)價(jià)范圍和調(diào)價(jià)方法，對(duì)實(shí)際發(fā)生的工程量增減、設(shè)備和材料價(jià)差等講行調(diào)整后，計(jì)算和確定的工程造價(jià)。

　　7、實(shí)際造價(jià)。它是在竣工決算階段，通過為建設(shè)項(xiàng)目編制竣工決算，最終確定的實(shí)際工程造價(jià)。

　　三、建設(shè)工程造價(jià)的構(gòu)成

　　建設(shè)工程造價(jià)由設(shè)備及工器具購置費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期貸款利息、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅構(gòu)成。

　　（一）設(shè)備及工器具購置費(fèi)用

　　1、設(shè)備購置費(fèi)

　　計(jì)算公式為：

　　設(shè)備購置費(fèi)=設(shè)備原價(jià)或進(jìn)口設(shè)備抵岸價(jià)+設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)

　　2、工器具及生產(chǎn)家具購置費(fèi)

　　計(jì)算公式為：

　　工器具及生產(chǎn)家具購置費(fèi)=設(shè)備購置費(fèi)×定額費(fèi)率

　?。ǘ┙ㄖ惭b工程費(fèi)用

　　建筑安裝工程費(fèi)用包括土建工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用兩大方面，它們又都由直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤和稅金組成。

　　1、直接工程費(fèi)

　　建筑安裝工程直接工程費(fèi)由直接費(fèi)、其他直接費(fèi)和現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)組成，即：

　　直接工程費(fèi)=直接費(fèi)+其他直接費(fèi)+現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)

　　直接費(fèi)是指在工程施工過程中直接耗費(fèi)的構(gòu)成工程實(shí)體或有助于工程形成的各項(xiàng)費(fèi)用，包括人工費(fèi)、材料費(fèi)和施工機(jī)械使用費(fèi)。

　　其他直接費(fèi)是指直接費(fèi)以外的、在施工過程中直接發(fā)生的其他費(fèi)用，如冬、雨季施工增加費(fèi)、夜間施工增加費(fèi)、材料二次搬運(yùn)費(fèi)等。其中，土建工程其他直接費(fèi)由土建工程直接費(fèi)乘以其他直接費(fèi)費(fèi)率確定，安裝工程其他直接費(fèi)由安裝工程人工費(fèi)乘以其他直接費(fèi)費(fèi)率確定。

　　現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)是指為施工準(zhǔn)備、組織施工生產(chǎn)和管理所需的費(fèi)用，

　　包括臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)。

　　2、間接費(fèi)

　　其中，土建工程間接費(fèi)由土建工程直接工程費(fèi)乘以間接費(fèi)費(fèi)率確定，安裝工程間接費(fèi)由安裝工程人工費(fèi)乘以間接費(fèi)費(fèi)率確定。

　　3、計(jì)劃利潤

　　建筑安裝工程計(jì)劃利潤是指按規(guī)定應(yīng)計(jì)人建筑安裝工程費(fèi)用內(nèi)的利潤。土建工程計(jì)劃利潤由土建工程直接工程費(fèi)與間接費(fèi)之和乘以計(jì)劃利潤率確定，安裝工程計(jì)劃利潤由安裝工程人工費(fèi)乘以計(jì)劃利潤率確定。

　　4、稅金

　　建筑安裝工程稅金是指國家稅法規(guī)定的應(yīng)計(jì)入建筑安裝工程費(fèi)用內(nèi)的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加。

　　題目：不同階段的工程造價(jià)的概念有（ ）。

　　A、修正概算造價(jià)

　　B、合同價(jià)

　　c、實(shí)際造價(jià)

　　D、工程造價(jià)

　　E、結(jié)算價(jià)

　　答案：（ABCE）

　?。ㄈ┕こ探ㄔO(shè)其他費(fèi)用

　　包括土地使用費(fèi)、與工程建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用、與未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的其他費(fèi)用。

　?。ㄋ模╊A(yù)備費(fèi)

　　預(yù)備費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)兩部分?；绢A(yù)備費(fèi)是指在初步設(shè)計(jì)及概算內(nèi)難以預(yù)料的工程費(fèi)用，按設(shè)備及工器具購置費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用和工程建設(shè)其他費(fèi)用三項(xiàng)之和為基數(shù)，乘以基本預(yù)備費(fèi)費(fèi)率進(jìn)行計(jì)算。漲價(jià)預(yù)備費(fèi)是指建設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)期間由于價(jià)格等變化引起工程造價(jià)變化的預(yù)測(cè)預(yù)留費(fèi)用，包括人工、設(shè)備、材料、施工機(jī)械的價(jià)差費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)用及工程設(shè)其他費(fèi)用調(diào)整，利率、匯率調(diào)整等增加的費(fèi)用。漲價(jià)預(yù)備費(fèi)的測(cè)算方法，一般是根據(jù)國家規(guī)定的投資綜合價(jià)格指數(shù)，按估算年份價(jià)格水平的投資額為基數(shù)，采用復(fù)利方法計(jì)算。

　　（五）建設(shè)期貸款利息

　　建設(shè)期貸款利息包括向國內(nèi)銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款、出口信貸、外國政府貸款、國際商業(yè)銀行貸款以及在境內(nèi)外發(fā)行的債券等在建設(shè)期間應(yīng)償還的貸款利息。建設(shè)期貸款利息按復(fù)利計(jì)

　?。┕潭ㄙY產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

　　固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅的納稅義務(wù)人為在中國境內(nèi)進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的單位和個(gè)人，但不包括中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)；根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)規(guī)模實(shí)行差別稅率，稅率分為0％、5％、110％、15％、30％五檔；計(jì)稅依據(jù)為固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)際完成的投資額，其中更新改造投資項(xiàng)目為建筑工程實(shí)際完成的投資額。

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