房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考點匯總（四）

　　考點29：

　　房地產(chǎn)投資是指以房地產(chǎn)為對象的投資，是借助于房地產(chǎn)來獲得收益的投資行為。

　　房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價的步驟；

　　不同的房地產(chǎn)投資項目，其具體的經(jīng)濟評價方法可能不同，但其基本原理是相同的，通常包含下列3個步驟：

　　1、估計相關(guān)的現(xiàn)金流量；

　　2、計算有關(guān)的評價指標(biāo)；

　　3、將評價指標(biāo)與可接受的標(biāo)準(zhǔn)進行比較，得出評價結(jié)論。

　　考點30：

　　現(xiàn)金流量是指一個項目在某一特定時期內(nèi)收入或支出的資金數(shù)額。從房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價的角度來看，現(xiàn)金流量是指由于房地產(chǎn)投資項目實施而引起的資金收支的改變量。

　　現(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。

　　現(xiàn)金流入通常表示為正現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流出通常表示為負(fù)現(xiàn)金流量。凈現(xiàn)金流量是指某一時點上的正現(xiàn)金流量與負(fù)現(xiàn)金流量的代數(shù)和，即：

　　凈現(xiàn)金流量＝現(xiàn)金流入量－現(xiàn)金流出量

　　考點31：

　　為直觀地反映現(xiàn)金流量與時間的關(guān)系，便于分析和計算，通常將現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及其量值的大小、發(fā)生的時點用圖形描繪出來，該圖即是現(xiàn)金流量圖。

　　現(xiàn)金流量圖的習(xí)慣表示方法是：

　　1、用一水平線表示時間，將該水平線劃分為長短相同的間隔，每一間隔代表一個時間單位，即計息周期，它可以是年、半年、季、月等，通常為年；

　　2、劃分了時間間隔后的水平線，表示一個從0開始到 n 結(jié)束的時間序列，在該線的左端，以0表示時間序列的起點，同時它也是第一個計息周期的起始點，依次向右延伸，從1到n 分別代表各計息周期的終點。前一個計息周期的終點同時也是后一個計息周期的起點。

　　3、用帶箭頭的垂直線段代表現(xiàn)金流量，箭頭向上表示現(xiàn)金流入，箭頭向下表示現(xiàn)金流出，以垂直線的長短來表示現(xiàn)金流量的絕對值大小，即現(xiàn)金流量越大，垂直線越長。

　　綜上所述，把握現(xiàn)金流量圖應(yīng)把握下列幾點：

　　1、時間段的總長度：時間段從何時開始至何時結(jié)束。

　　2、時間段的指向：時間的推移是自右向左，即右邊為過去，左邊為未來。

　　3、時間段的劃分：根據(jù)實際需要，按年、半年、季、月等，對時間段進行劃分。

　　4、現(xiàn)金流量在時間段上發(fā)生的具體時點。

　　5、現(xiàn)金流量在該時點上發(fā)生的具體數(shù)額。

　　6、現(xiàn)金流量圖上的垂直箭頭，向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。

　　考點32：

　　任何一項理性的投資在事前都應(yīng)經(jīng)過3個階段：

　　1、投資機會尋找；

　　2、投資機會評價（又稱投資項目評價、投資方案評價）；

　　3、投資機會選擇（又稱投資決策，其結(jié)果為投資和不投資兩種）。

　　其中，投資項目經(jīng)濟評價是最重要的環(huán)節(jié)之一，它為投資決策提供依據(jù)。

　　投資既要獲取收益，又要承擔(dān)風(fēng)險。所謂風(fēng)險，是指投資收益的不確定性，即投資的結(jié)果可能盈利較多，也可能盈利較少，甚至?xí)刑潛p。任何一項投資都包含著收益和風(fēng)險兩個基本因素。這兩個因素又可歸納為3個方面：

　　1、預(yù)期收益的大小；

　　2、預(yù)期收益的持續(xù)時間；

　　3、預(yù)期收益獲取的可靠性（又稱安全性、確定性、可能性、穩(wěn)定性等）。

　　風(fēng)險分析包括風(fēng)險發(fā)生的可能性和它所產(chǎn)生的后果大小兩個方面。具體來說，如果風(fēng)險一定，投資者會選擇收益最高的；如果收益一定，投資者會選擇風(fēng)險最小的。高風(fēng)險要求有高收益——投資者希望取得較高的預(yù)期收益，作為其冒較大風(fēng)險的補償。

　　根據(jù)風(fēng)險偏好，可以將投資者分為3類：

　　1、投機型的投資者，如通常所說的冒險家、賭徒。

　　2、保守型的投資者，如通常所說的膽小鬼。

　　3、普通投資者，大多數(shù)投資者屬于這一類。

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