知識點：土地所有權、建設用地使用權和地役權

【考頻指數(shù)】★★★★

【考點精講】

一、土地所有權

土地所有權是國家或農(nóng)民集體依法對歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對性的權利。我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

二、建設用地使用權

建設用地使用權是因建造建筑物、構筑物及其附屬設施而使用國家所有的土地的權利。建設用地使用權只能存在于國家所有的土地上，不包括集體所有的農(nóng)村土地。

取得建設用地使用權后，建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。

設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式，取得后應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。建設用地使用權可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈予或者抵押。土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

三、地役權

地役權是指為使用自己不動產(chǎn)的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人不動產(chǎn)的權利。他人的不動產(chǎn)為供役地，自己的不動產(chǎn)為需役地。

【速記點評】

本知識點中，地役權的定義在歷年試題中多次被考到，應給予足夠重視。

【經(jīng)典例題】

1.關于建設用地使用權流轉(zhuǎn)、續(xù)期和消滅的說法，正確的是（）。（2015年試題）

A.建設用地使用權流轉(zhuǎn)時附著于該土地上的建筑物，構筑物及附屬設施應一并處分

B.建設用地使用權流轉(zhuǎn)時使用期限的約定不得超過50年

C.建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期

D.建設用地使用權消滅的，建設用地使用權人應當及時辦理注銷登記

【答案】A

【解析】本題考查的是土地所有權、建設用地使用權和地役權。建設用地使用權人將建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈予或者抵押，應當符合以下規(guī)定：（1）當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。（2）應當向登記機構申請變更登記。（3）附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構應當收回建設用地使用權證書。

2.甲乙兩個小區(qū)相鄰。由于甲小區(qū)車流量較大，有增加出入口數(shù)量的需求，但需要使用乙小區(qū)修筑的道路。因此甲乙小區(qū)合同約定，甲支付乙一定的費用，利用乙小區(qū)的道路，以緩解車流量壓力。該權利屬于（）。

A.土地承包經(jīng)營權

B.建設用地使用權

C.宅基地使用權

D.地役權

【答案】D

【解析】本題考查的是土地所有權、建設用地使用權和地役權。地役權，是指為使用自己不動產(chǎn)的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人不動產(chǎn)的權利。其一，地役權是按照當事人的約定設立的用益物權。其二，地役權是存在于他人不動產(chǎn)上的用益物權。其三，地役權是為了給人自己的不動產(chǎn)提供便利而設立的。

3.甲房地產(chǎn)開發(fā)公司將其取得的某住宅用地使用權轉(zhuǎn)讓給乙公司，乙公司決定將該土地用于修建高爾夫球場，以下說法錯誤的是（）。

A.改變土地用途必須依法經(jīng)有關部門批準

B.建設用地使用權轉(zhuǎn)讓必須依法辦理變更登記

C.必須相應調(diào)整土地使用權出讓金

D.該土地的建設用地使用權到期后可以自動續(xù)期

【答案】D

【解析】本題考查的是土地所有權、建設用地使用權和地役權。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發(fā)放建設用地使用權證書。建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經(jīng)有關行政主管部門批準?！段餀喾ā芬?guī)定，住宅建設用地使用權期滿，自動續(xù)期，該土地已經(jīng)變更了用途，不可自動續(xù)期。