二級(jí)建造師考試相關(guān)合同制度:租賃合同
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★★知識(shí)點(diǎn)四:租賃合同
一、租賃合同法律特征
租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
1.轉(zhuǎn)移租賃物使用收益權(quán)的合同
2.租賃合同是諾成合同
3.租賃合同是雙務(wù)、有償合同
【2014試題·單選題】關(guān)于租賃合同特征的說法,正確的是( )。
A.租賃合同是單務(wù)合同
B.租賃合同成立以租賃物的交付為要件
C.出租方轉(zhuǎn)移租賃物的所有權(quán)
D.承租人獲得租賃物的使用收益權(quán)
『正確答案』D
『答案解析』本題考查的是租賃合同的法律規(guī)定。租賃合同屬于雙務(wù)合同。租賃合同的成立不以租賃物的交付為要件。承租人的目的是取得租賃物的使用收益權(quán),出租人只轉(zhuǎn)讓租賃物的使用收益權(quán),不轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)。
二、租賃合同的內(nèi)容和分類
定期租賃
|
約定租賃期限;租期最長不得超過20年,否則超過部分無效。
|
不定期
租賃 |
(1)租賃期限在6個(gè)月以上,應(yīng)當(dāng)采取書面,沒有采取書面合同的,視為不定期租賃;(2)沒有約定租賃期限;(3)定期租賃屆滿,承租人繼續(xù)使用,出租人沒有異議。
|
【注意】承租人可以隨時(shí)解除;出租人解除合同應(yīng)當(dāng)合理期限內(nèi)提前通知
三、租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)
出租人
|
支付出租物、維修租賃物、權(quán)利瑕疵擔(dān)保、物的瑕疵擔(dān)保、保證承租人優(yōu)先購買權(quán)和保證共同居住人繼續(xù)承租。
|
承租人
|
支付租金、按照約定使用租賃物、妥善保管租賃物、有關(guān)事項(xiàng)通知、返還租賃物和損失賠償。
|
【注意1】關(guān)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)
1.出租房屋在出賣之前應(yīng)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利;2.租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力(買賣不破租賃)。
【注意2】關(guān)于保證共同居住人繼續(xù)承租的義務(wù)
1.承租人在房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋;2.此共同居住人不以與承租人是否有繼承關(guān)系、親屬關(guān)系為限。
【注意3】關(guān)于支付租金期限。無約定或約定不明確,補(bǔ)充協(xié)議;按合同有關(guān)條款或交易習(xí)慣;租賃期不滿1年,租賃期屆滿時(shí)支付,1年以上的,每屆滿1年支付。
【2015試題·單選題】租賃合同的出租人出賣租賃房屋前通知了承租人,此時(shí)承租人享有的權(quán)利是( )。
A.優(yōu)先購買權(quán)
B.留置權(quán)
C.抗辯權(quán)
D.優(yōu)先受償權(quán)
『正確答案』A
『答案解析』本題考查的是租賃合同的法律規(guī)定。出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
四、租賃合同的其他規(guī)定
在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益,歸承租人所有,但當(dāng)事人另有約定的除外。
因不可歸責(zé)于承租人的事由,致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金。
【例題·單選題】關(guān)于租賃合同說法正確的是( )。
A.租賃物指法律允許流通的動(dòng)產(chǎn)
B.租賃期限不得超過十五年
C.不定期租賃,任何一方當(dāng)事人有權(quán)隨時(shí)解除合同,可不通知對方
D.租賃期限為5個(gè)月的,當(dāng)事人可以自由選擇合同形式
『正確答案』D
『答案解析』本題考查的是租賃合同的法律規(guī)定。選項(xiàng)A錯(cuò)誤,租賃物可以是動(dòng)產(chǎn),也可以是不動(dòng)產(chǎn);選項(xiàng)B錯(cuò)誤,租賃期限不得超過二十年;選項(xiàng)C錯(cuò)誤,當(dāng)事人可以隨對解除合同,但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。
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