中介風險

有些不法二手房中介機構(gòu)設置圈套，坑害消費者。二手房中介機構(gòu)設置的圈套主要有以下幾個類型：一是中介商不讓購房者與房主見面，從中賺取差價。二是中介商不讓購房者到欲購房屋內(nèi)觀察，有意隱瞞房屋質(zhì)量問題。三是中介商不向購房者如實介紹出售房屋所處地段的規(guī)劃情況。四是中介商沒有如實介紹商品房面積的含義。五是玩弄文字游戲，簽訂不公平合同。中介商在擔當中介過程中，對自身有利的條款寫得比較明確，對自身不利的條款寫得比較含糊，而購房者因缺乏經(jīng)驗往往予以認可，一旦發(fā)生糾紛，購房者則有苦難言。

在購置二手房時要注意以下幾點：購房者要在中介商的幫助下，向房主提出觀察房屋，要查看有關(guān)房屋的各種手續(xù)，商談房屋交易價格，然后再簽訂中介合同，切莫粗心大意。簽訂合同時要謹慎。合同文本具有法律效力，一旦簽訂就要生效，因此在簽訂過程中要慎之又慎：首先，要使用政府行政機關(guān)認可的合同文本;其次，要對所簽條款逐條推敲，文字表達要準確，不能模棱兩可;再次，要弄清所有條款的內(nèi)容，真正認可，不要勉強簽訂。有條件的購房者最好在合同文本簽訂前請專家或律師審核，這樣才能確保您的權(quán)益不受損害。

價格風險

二手房交易最大的問題是價格問題。賣方擔心賣低了，總喜歡拿同地區(qū)商品房的房價來比較，開價與商品房差價不大;而買方總強調(diào)一個“舊”字，結(jié)果往往是買賣雙方提出價格相差懸殊，無法成交。其實，二手房估價測算應具體分析，一般有幾方面的因素可供參考。

房屋因素。房屋竣工后即進入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率2%。另外舊房的套型落后，功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”小廳、小廚、小衛(wèi)套型-10%。此外，樓層對價格也產(chǎn)生影響。以7層樓房為例：2層和5層為基準價，1層和6層-3%，7層-5%，3層和4層+3%，若是樓頂則-5%;房間如無朝南門窗-5%。

環(huán)境因素。環(huán)境因素既有自然的，也有社會的;既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設等都會對房屋價格產(chǎn)生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨立封閉小區(qū)分別-5%，位于省、市重點中小學區(qū)的+15%。