隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和改革的不斷深化，原有的公產(chǎn)房性質(zhì)也發(fā)生了變化。首先是公產(chǎn)房差價(jià)交換，其次是公產(chǎn)房的轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓（公產(chǎn)房上市交易），使得原有的公益性質(zhì)的公產(chǎn)房發(fā)生了質(zhì)的變化，由此產(chǎn)生的公產(chǎn)房權(quán)屬（承租權(quán)或使用權(quán)）糾紛案件也越來(lái)越多，司法實(shí)踐中，此類案件在處理上爭(zhēng)議也較大，眾說(shuō)紛紜，各執(zhí)己見(jiàn)，很難統(tǒng)一，筆者就對(duì)此類案件的理解談一下粗淺的認(rèn)識(shí)。

公產(chǎn)房是我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，它充分體現(xiàn)了我國(guó)公有制下的平均分配原則，目的是使在社會(huì)主義公有制下每個(gè)人都居有其所，具有公益性質(zhì)。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，顯然是不具有繼承性的。如甲承租的公產(chǎn)房（無(wú)共同承租人），在其死亡后，其繼承人是不能繼承或延續(xù)承租的（即使繼承人的戶口與被繼承人在一起），只能由政府（體現(xiàn)為房產(chǎn)部門或所在單位）根據(jù)具體情況，重新分配給最需要的人。但是絕大多數(shù)情況是一家人共同居住一所公產(chǎn)房屋，體現(xiàn)在承租證上的承租人（事實(shí)上是承租代表人）雖然只有一人，但事實(shí)上是一家人共同承租的，在這種情況下，承租人死亡后，一般都由其共同承租人中的一人（新的承租代表人）延續(xù)承租。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立，原有的法律、法規(guī)和政策已不能適應(yīng)新的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，因此，一些新的法律、法規(guī)和政策紛紛出臺(tái)，以適應(yīng)快速發(fā)展的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要，房產(chǎn)制度的改革，使得原有意義上的公產(chǎn)房性質(zhì)發(fā)生了巨大的變化。公產(chǎn)房的差價(jià)交換和公產(chǎn)房的轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓過(guò)程中產(chǎn)生了諸多糾紛。其中，最典型的就是公產(chǎn)房（使用權(quán)）能否繼承的問(wèn)題。對(duì)公產(chǎn)房（使用權(quán)）能否繼承問(wèn)題持否定態(tài)度的理由主要有三種：一是從歷史上看，公產(chǎn)房是不具繼承性的，如今，公產(chǎn)房作為歷史遺留問(wèn)題，應(yīng)按其固有的方式處理；二是依據(jù)繼承法，繼承是死者生前的財(cái)產(chǎn)（權(quán)利和義務(wù)）依法轉(zhuǎn)移給繼承人所有，而公產(chǎn)房非死者的財(cái)產(chǎn)，故不能繼承；三是公產(chǎn)房承租人死亡后，原租賃關(guān)系消滅，再與何人建立租賃關(guān)系是房產(chǎn)公司（產(chǎn)權(quán)部門）基于其房屋所有權(quán)實(shí)現(xiàn)所有權(quán)權(quán)能的活動(dòng)，他人無(wú)權(quán)干涉。筆者認(rèn)為，第一種理由以歷史的、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的固有方式處理當(dāng)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的社會(huì)矛盾，顯然是不適宜的；第二種理由則犯了一個(gè)邏輯錯(cuò)誤，我們討論的公產(chǎn)房（使用權(quán)）繼承問(wèn)題，是在新形式下具有財(cái)產(chǎn)意義的公產(chǎn)房使用權(quán)的繼承，而非公產(chǎn)房所有權(quán)的繼承，因此，以繼承的概念來(lái)否定公產(chǎn)房使用權(quán)的繼承顯然是不合適的；第三種理由的理論根據(jù)顯然是以物權(quán)法體系為基礎(chǔ)的，但是，值得注意的是，公產(chǎn)房是在我國(guó)社會(huì)主義公有制基礎(chǔ)上按照平均分配原則由國(guó)家分配給城鎮(zhèn)居民的生活資料，這種使用權(quán)與以私權(quán)為基礎(chǔ)的物權(quán)法體系中的使用權(quán)是不能等同的。雖然，目前我國(guó)公產(chǎn)房的使用權(quán)性質(zhì)已發(fā)生了改變，但是，按照現(xiàn)有房產(chǎn)政策，公產(chǎn)房的產(chǎn)權(quán)人除享有該房的產(chǎn)權(quán)外，其他一切對(duì)該房的實(shí)際控制、支配權(quán)仍掌握在承租人手中，因此，用物權(quán)法所有權(quán)權(quán)能實(shí)現(xiàn)的理論來(lái)調(diào)整歷史遺留的、具有“中國(guó)特色”的公產(chǎn)房使用權(quán)問(wèn)題，不僅與現(xiàn)行政策相悖，也不能適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。