土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。

　　一、納稅人

　　凡有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物（簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人。

　　外商投資企業(yè)和外籍人員包括在內(nèi)。

　　二、征稅范圍

　　包括國(guó)有建設(shè)用地、地上建筑物及其他附著物。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。不包括通過(guò)繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

　　三、課稅對(duì)象和計(jì)稅依據(jù)

　　土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計(jì)稅依據(jù)，土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，具體包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

　　四、稅率

　　土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率：

　?。?）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；

　?。?）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的部分，稅率為40%；

　　（3）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的部分，稅率為50%；

　　（4）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%.

　　五、扣除項(xiàng)目

　　土地增值稅的扣除項(xiàng)目為：

　　（1）取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額；

　?。?）土地開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用；

　?。?）建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

　?。?）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

　　（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

　　六、減免規(guī)定

　?。?）對(duì)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額209，6的，免征土地增值稅。

　　對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用本免稅規(guī)定。

　　“普通住宅”的認(rèn)定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)）制定并對(duì)社會(huì)公布的“中小套型、中低價(jià)位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　?。?）企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

　?。?）因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。

　　因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅。

　　因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門(mén)根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

　?。?）對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房征收土地增值稅問(wèn)題?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅字[2008]137號(hào)）規(guī)定，自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。

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