“泡沫”一詞用在經(jīng)濟(jì)方面，指的是一種價(jià)格運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象，即價(jià)格泡沫，具體是指一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中的快速上漲，從而價(jià)格遠(yuǎn)離價(jià)值。初始的價(jià)格上漲會(huì)使人產(chǎn)生價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，由此不斷吸引新的買(mǎi)者——這些人一般只是想通過(guò)買(mǎi)賣(mài)牟利，而對(duì)資產(chǎn)本身的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價(jià)格的進(jìn)一步上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格暴跌。

　　在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，股票和房地產(chǎn)容易出現(xiàn)“泡沫”，而且其影響和造成的危害更大，甚至可以說(shuō)“泡沫”是房地產(chǎn)的易發(fā)癥。房地產(chǎn)“泡沫”表現(xiàn)為地價(jià)、房?jī)r(jià)人為地、不合理地持續(xù)上漲，且其上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度。

　　房地產(chǎn)“泡沫”的形成原因有多種，歸結(jié)起來(lái)主要有兩個(gè)：一是群體的非理性預(yù)期，二是過(guò)度的投機(jī)炒作。此兩者有時(shí)相輔相成。其中，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格看漲的共同預(yù)期是形成房地產(chǎn)“泡沫”的基礎(chǔ)。

　　按購(gòu)買(mǎi)目的或動(dòng)機(jī)，可以將購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的需求歸納為下列幾類(lèi)：

　?、傧M(fèi)需求。也稱(chēng)為自用需求，是購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)后自己使用的需求。

　　②投資需求。它是購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)后以出租來(lái)獲得回報(bào)的需求。

　?、弁稒C(jī)需求。它是為賣(mài)而買(mǎi)的需求，特別是發(fā)生在投機(jī)者對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格看漲時(shí)而購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，甚至出現(xiàn)瘋狂的搶購(gòu)、囤積居奇。

　　投資需求和投機(jī)需求最終都要回歸到使用上來(lái)，否則就會(huì)成為虛假需求。虛假需求使房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離價(jià)值所導(dǎo)致的房地產(chǎn)“泡沫”，就像現(xiàn)實(shí)中的“泡沫”一樣，不可能長(zhǎng)期維持下去，最終會(huì)破裂。因?yàn)?ldquo;泡沫”造成的高價(jià)格不可能長(zhǎng)期維持下去，除非有無(wú)數(shù)個(gè)后繼者加入這個(gè)市場(chǎng)。

　　判斷房地產(chǎn)是否有泡沫的方法，是看房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是否持續(xù)、越來(lái)越高地背離其理論價(jià)格。簡(jiǎn)單的衡量指標(biāo)有房?jī)r(jià)與房租之比（又稱(chēng)“毛租金乘數(shù)”、“租售比價(jià)”）、入住率。從房?jī)r(jià)與房租之比來(lái)看，在房租由市場(chǎng)決定及一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的情況下，房?jī)r(jià)與月房租有一個(gè)合理的倍數(shù)。如果房?jī)r(jià)與月房租之比大大高于這個(gè)合理的倍數(shù)，則說(shuō)明房?jī)r(jià)有泡沫。因?yàn)榉孔獗确績(jī)r(jià)更能反映真實(shí)的房地產(chǎn)供求狀況。從入住率來(lái)看，之所以出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，是因?yàn)樵S多人買(mǎi)房而不入住，等待時(shí)機(jī)再賣(mài)掉。因此，不論房屋賣(mài)出以后是房主自己使用還是出租，只要有人使用，泡沫的危險(xiǎn)就不大；相反，雖然房屋賣(mài)掉了，但如果沒(méi)有人使用，泡沫的危險(xiǎn)就存在。所謂泡沫破滅，是虛假的高需求之后，突然發(fā)現(xiàn)是供給過(guò)剩。因此，泡沫表面看起來(lái)是供不應(yīng)求，實(shí)際上是供大于求。

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