?。ㄒ唬﹪薪ㄔO用地使用權出讓的概念及特征

　　國有建設用地使用權出讓（以前稱“國有土地使用權出讓或國有土地出讓”），是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。國有建設用地使用權出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。

　　國有建設用地使用權出讓的特征一般包括以下內(nèi)容：

　　1.國有建設用地使用權出讓，也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權。

　　2.經(jīng)出讓取得土地使用權的單位和個人，在土地使用期內(nèi)沒有所有權，只有使用權，在使用土地期限內(nèi)對土地擁有使用、占有、收益、處分權；土地使用權可以進入市場，可以進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動，但地下埋藏物歸國家所有。

　　3.國有建設用地使用者只有向國家支付了全部土地使用權出讓金后才能領取土地使用權證書。

　　4.集體土地不經(jīng)征收（成為國有土地）不得出讓。

　　5.國有建設用地使用權出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關于權利義務的經(jīng)濟關系，具有平等、自愿、有償、有限期的特點。

　?。ǘ﹪薪ㄔO用地使用權出讓政策

　　國有土地使用權出讓方式

　　國有建設用地使用權出讓必須符合土地利用整體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設用地計劃，根據(jù)省市人民政府下達的控制指標，擬定年度出讓國有土地總面積方案，并且有計劃、有步驟地進行。出讓分每幅地塊、面積、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設、房產(chǎn)管理部門共同擬定，按照國務院的規(guī)定，報由批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。

　　《物權法》規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓?！冻擎?zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，國有土地使用權出讓可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。2007年9月，國土資源部根據(jù)《物權法》、《國務院關于加強土地調(diào)控有關問題的通知》（國發(fā)[-2006]31號）及相關法律法規(guī)的要求，發(fā)布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》（國土資源部令第39號），將工業(yè)用地出讓納入招標拍賣掛牌范圍。即工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

　　招標、拍賣、掛牌公告應當包括下列內(nèi)容：出讓人的名稱和地址；出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設計要求；投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法；索取招標拍賣掛牌出讓交件的時間、地點及方式；招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等；確定中標人、競得人的標準和方法；投標、競買保證金；其他需要公告的事項。

　　招標、拍賣或者掛牌出讓國有建設用地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠信的原則。中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請參加國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。出讓人在招標拍賣掛牌出讓公告中不得設定影響公平、公正競爭的限制條件。掛牌出讓的，出讓公告中規(guī)定的申請截止時間，應當為掛牌出讓結(jié)束日前2天。對符合招標、拍賣、掛牌公告規(guī)定條件的申請人，出讓人應當通知其參加招標、拍賣、掛牌活動。市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確楚標底或者底價。標底或者底價不得低于國家規(guī)定的最低價標準。確定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價、投標、競買保證金，應當實行集體決策。招標標底和拍賣掛牌的底價，在招標開標前和拍賣掛牌出讓活動結(jié)束之前應當保密。

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