房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和方法：

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路是：首先列出對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素，包括區(qū)位方面的、權益方面的和實物方面的；其次判定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；然后將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進行逐項比較，找出它們之間的差異所造成的價格差異程度；最后根據(jù)價格差異程度對可比實例價格進行調(diào)整?？偟膩碚f，如果可比實例房地產(chǎn)優(yōu)于估價對象房地產(chǎn)，則應對可比實例價格做減價調(diào)整；反之，則應做增價調(diào)整。

　　具體進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法，有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整兩種。

　　（1）直接比較調(diào)整一般是采用評分的辦法（參見表4-3），以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準（通常定為100分），將可比實例房地產(chǎn)狀況與它逐項進行比較、打分。如果可比實例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況差，則打的分數(shù)就低于100；相反，打的分數(shù)就高于100.然后將所得的分數(shù)轉化為調(diào)整價格的比率。采用直接比較進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達式為：

　　可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格x100/（）=在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。

　　上式括號內(nèi)應填寫的數(shù)字，為可比實例房地產(chǎn)狀況相對于估價對象房地產(chǎn)狀況的得分。

　?。?）間接比較調(diào)整與直接比較調(diào)整相似，所不同的是設想一個標準房地產(chǎn)狀況，然后以此標準房地產(chǎn)狀況為基準（通常定為100分），將估價對象及可比實例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項進行比較、打分。如果估價對象、可比實例的房地產(chǎn)狀況比標準房地產(chǎn)狀況差，則打的分數(shù)就低于100；相反，打的分數(shù)就高于100

　　采用間接比較進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達式為：

　　可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格x100/（）x（）/100=在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。

　　上式位于分母的括號內(nèi)應填寫的數(shù)字為可比實例房地產(chǎn)狀況相對于標準房地產(chǎn)狀況的得分，位于分子的括號內(nèi)應填寫的數(shù)字為估價對象房地產(chǎn)狀況相對于標準房地產(chǎn)狀況的得分。

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