收益法

　　（1）收益期限確定錯誤。

　　（2）沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據(jù)。

　?。?）對于客觀收益沒有考慮到未來的變化。

　　（4）收益的測算錯誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率；沒有考慮公共流通比；求取的方法錯誤；收益計算中有關(guān)面積套錯了。

　　（5）正常費用的測算錯誤A費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目。

　　第一，將一次性支付的費用及與總收益不直接相關(guān)的費用作為獲取客觀收益的直接必要的費用。

　　第二，對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時，正常費用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅，而沒有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。

　　第三，自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費用的計算中遺漏了經(jīng)營利潤。第四，把所得稅也作為總費用的一個組成部分。

　　A．費用的計算中計費基礎(chǔ)錯誤。

　　B．費用的計算方法錯誤。

　　C．參數(shù)確定錯誤。

　　D．總費用中包含了折舊費。

　　E．對于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估。租約期內(nèi)總費用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。

　　（6）資本化率確定錯誤

　　A．資本化率選定錯誤

　　B．用途不同的部分采用了相同的資本化率

　　C．安全利率選擇錯誤

　　D．把物價上漲率和經(jīng)濟(jì)增長率作為資本化率。

　　市場調(diào)研

　　市場調(diào)研的目的

　　市場調(diào)研的目的是為決策部門提供參考依據(jù)。調(diào)研的服務(wù)對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策層或個人。市場調(diào)研的目的可以是為制定長遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃提供參考，也可以是為制定某階段的具體政策，提出其問題的解決策略提供依據(jù)。

　　市場調(diào)研的內(nèi)容

　　市場調(diào)研的內(nèi)容涉及消費者的意見、觀念、習(xí)慣、行為和態(tài)度等方面。既可以是抽象的觀念，如人們的理想、信念、價值觀和人生觀等；也可以是具體的習(xí)慣或行為，如人們接觸媒介的習(xí)慣、對商品品牌的喜好、購物習(xí)慣與行為等。

　　市場調(diào)研的原則

　　市場調(diào)研的原則是遵循客觀性與科學(xué)性?？陀^性要求調(diào)研人員具備良好的職業(yè)道德，自始至終保持客觀的態(tài)度去尋求反映事物真實狀態(tài)的準(zhǔn)確信息，正視事實，接受調(diào)研的結(jié)果。從事調(diào)研活動不允許帶有任何個人主觀的意愿或偏見，也不應(yīng)受任何個人或管理部門的影響或“壓力”?？茖W(xué)性要求采用科學(xué)的方法去設(shè)計方案、定義問題、采集數(shù)據(jù)和分析數(shù)據(jù)，從中提取有效的、相關(guān)的、準(zhǔn)確的、可靠的、有代表性的當(dāng)前的信息資料。

　　市場調(diào)研的結(jié)果

　　市場調(diào)研的結(jié)果是經(jīng)過科學(xué)方法處理后的基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)和資料，可以用各種形式的調(diào)研報告向社會或委托人公布（如有協(xié)議或合同，應(yīng)根據(jù)協(xié)議或合同的要求執(zhí)行）。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的問題、受到的啟示以及有關(guān)的建議都應(yīng)在調(diào)研報告中提出，以幫助管理決策部門利用這些信息并做出相應(yīng)的反應(yīng)或行為。但必須強(qiáng)調(diào)的是：市場調(diào)研的結(jié)果只是用于幫助管理部門做出正確的決策，其結(jié)果本身不是目的。

　　市場比較法

　?。?）修正系數(shù)的確定沒有充足的理由

　?。?）比較實例的數(shù)量不夠，即沒有達(dá)到三個以上（含三個）的可比實例。

　?。?）修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。

　　（4）單項修正對可比實例成交價格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調(diào)整幅度超過了30%.

　?。?）比較修正的方向錯誤。

　?。?）可比實例不符合條件。

　　（7）區(qū)域因素與個別因素混淆不請。

　　（8）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有結(jié)合估價對象與可比實例的差異。

　　（9）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有與評估對象的特點結(jié)合起來。

　?。?0）比較修正項目有漏項。

　?。?1）間接比較與直接比較混淆不清。

　　（12）區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯誤。

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