房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成

　　下面以“取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構(gòu)成項(xiàng)目的金額的角度，來劃分房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價(jià)格通常由7大項(xiàng)構(gòu)成：①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費(fèi)用；④投資利息；⑤銷售費(fèi)用；⑥銷售稅費(fèi)；⑦開發(fā)利潤。土地取得成本

　　土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金等。在完善的市場經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購置土地的價(jià)款和在購置時應(yīng)由開發(fā)商（作為買方）繳納的稅費(fèi)（如契稅、交易手續(xù)費(fèi)）構(gòu)成。在目前情況下，土地取得成本的構(gòu)成根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，可分為下列3種：

　　（1）通過征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。

　?。?）通過在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。

　　（3）通過在市場上“購買”取得的，如購買政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用或拆遷補(bǔ)償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價(jià)款和在購買時應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)等。開發(fā)成本

　　開發(fā)成本是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實(shí)際中主要包括下列幾項(xiàng)：

　?。?）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費(fèi)用。

　?。?）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)狻崃Φ仍O(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。

　?。?）房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。

　?。?）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。

　?。?）開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)。

建設(shè)工程教育網(wǎng)2021年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人新課已開通，網(wǎng)?？偨Y(jié)多年輔導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)，從學(xué)員實(shí)際需求出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試重點(diǎn)、難點(diǎn)，融入先進(jìn)的教學(xué)理念，為幫助考生高效備戰(zhàn)2021年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試，打造全新課程套餐！立即查看>>