租賃合同（掌握）

　　1.租賃合同的概念和特征

　　（1）租賃合同是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。提供租賃物的使用或收益權(quán)的一方為出租人，對(duì)租賃物有使用或收益權(quán)的一方為承租人。

　?。?）租賃物須為法律允許流通的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。

　?。?）租賃合同約定的是轉(zhuǎn)移租賃物的使用或收益權(quán)，而不是所有權(quán)。

　?。?）租賃合同終止時(shí)，承租人須返還租賃物，這是租賃合同區(qū)別于買賣合同的根本特征。

　?。?）租賃合同的另一特征是雙務(wù)、有償合同。

　?。?）在租賃合同中，交付租金和轉(zhuǎn)移租賃物的使用、收益權(quán)之間存在著對(duì)價(jià)關(guān)系，交付租金是獲取租賃物使用、收益權(quán)的對(duì)價(jià)，而獲取租金是出租人出租財(cái)產(chǎn)的目的。

　?。?）此外，租賃合同還是諾成合同。租賃合同的成立不以租賃物的交付為要件，當(dāng)事人只要依法達(dá)成協(xié)議，合同即告成立。

　　2.租賃合同的種類

　?。?）根據(jù)租賃物的不同，租賃可分為不動(dòng)產(chǎn)租賃和動(dòng)產(chǎn)租賃。不動(dòng)產(chǎn)租賃包括房屋租賃和土地使用權(quán)租賃等。

　?。?）根據(jù)法律對(duì)租賃是否有特殊的規(guī)定，租賃可分為一般租賃和特殊租賃。特殊租賃是相對(duì)于一般租賃而言的，是指法律有特別要求的租賃。例如，房地產(chǎn)管理法律對(duì)房地產(chǎn)的租賃、海商法對(duì)船舶的租賃以及航空法對(duì)航空器的租賃等都有特殊的規(guī)定。

　?。?）根據(jù)租賃合同是否確定期限，租賃可分為定期租賃和不定期租賃。當(dāng)事人可以在租賃合同中約定租賃期間，沒有約定租賃期間的則為不定期租賃。

　　對(duì)于不定期租賃，任何一方當(dāng)事人都有權(quán)依自己的意愿隨時(shí)解除合同，但在解除合同之前，應(yīng)預(yù)先通知對(duì)方。但是，無論是否約定租賃期間，租賃期間都受法定期間（20年）的限制。

　　3.租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)

　?。?）出租人的義務(wù)主要有：①依照合同約定的時(shí)間和方式交付租賃物；

　?、谠谧赓U期間保持租賃物符合約定的用途；

　?、蹖?duì)出租物的瑕疵擔(dān)保，當(dāng)租賃物有瑕疵或存在權(quán)利瑕疵致使承租人不能依約使用收益時(shí)，承租人有權(quán)解除合同，承租人因此所受損失，出租人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任，但承租人訂約時(shí)明知有瑕疵的除外。

　?。?）承租人的義務(wù)主要有：

　?、侔凑占s定的期限支付租金；

　?、诎凑蘸贤s定的方法使用租賃物；

　?、弁咨票９茏赓U物；

　?、懿坏蒙米愿纳坪驮鲈O(shè)他物；

　?、莓?dāng)租賃物有修理、防止危害的必要或者其他依誠實(shí)信用原則應(yīng)通知的事由時(shí)，負(fù)有通知義務(wù)；

　?、拮赓U合同終止時(shí)，承租人應(yīng)將租賃物返還出租人。

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