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（一）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的定義從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的流動性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。

（二）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個別風(fēng)險(xiǎn)。

1．系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，對市場內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的風(fēng)險(xiǎn)。包括：

（1）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)：又稱購買力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）周期風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場周期波動可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個階段。當(dāng)房地產(chǎn)市場從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段，進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時，房地產(chǎn)價格的大幅度下跌和市場成交量的萎縮，常使一些抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的投資者因金融債務(wù)問題而破產(chǎn)。

（3）市場供求風(fēng)險(xiǎn)：投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

（4）利率風(fēng)險(xiǎn)：利率調(diào)升對房地產(chǎn)投資的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價值的折損；二是會增加投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，三是會加大融資成本，從而抑制需求（5）變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)：急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)……

（6）政策風(fēng)險(xiǎn)：政府對房地產(chǎn)投資過程中的土地供給、地價、稅費(fèi)、住房、價格、金融、環(huán)境保護(hù)等方面的政策給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。避免這種風(fēng)險(xiǎn)的最有效方法，是選擇政府鼓勵、有收益保證或有稅收優(yōu)惠政策的項(xiàng)目進(jìn)行投資。

（7）或然損失風(fēng)險(xiǎn)：火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、洪水、地震、核輻射、盜竊或其他偶然發(fā)生的災(zāi)害事件引起的置業(yè)投資損失。預(yù)防辦法是對物業(yè)投保，加強(qiáng)物業(yè)管理工作。

（8）政治風(fēng)險(xiǎn)：主要由政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟(jì)制裁、外來侵略、罷工、騷亂等因素造成的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的不可移動性，使房地產(chǎn)投資者可能承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種

2．個別風(fēng)險(xiǎn)，僅對市場內(nèi)個別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的風(fēng)險(xiǎn)。包括：

（1）收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）資本價值風(fēng)險(xiǎn)：預(yù)期資本價值與現(xiàn)實(shí)資本價值的差異風(fēng)險(xiǎn)。資本價值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和未來經(jīng)營費(fèi)用水平。同時，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。

（3）未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)：物業(yè)實(shí)際經(jīng)營管理費(fèi)用支出超過預(yù)期經(jīng)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

（4）持有期風(fēng)險(xiǎn)：與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。持有期越長，遇到的影響收益的不確定性因素的可能性越大，風(fēng)險(xiǎn)越大。

（5）比較風(fēng)險(xiǎn)：又稱機(jī)會成本風(fēng)險(xiǎn)，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會，同時也失去了相應(yīng)可能收益的風(fēng)險(xiǎn)。

（6）時間風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)投資中與時間和時機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資決策的影響。

（1）根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向；

（2）據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小確定相應(yīng)的投資收益水平；

（3）根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時機(jī)，利用周期規(guī)律進(jìn)行反周期操作。

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