房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無償兩種方式，有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)抵債、房地產(chǎn)入股等行為，無償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈與、房地產(chǎn)繼承等行為。

　　房地產(chǎn)買賣是指房地產(chǎn)權利人（房屋所有權人和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權人于一身的權利主體）將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價格轉(zhuǎn)讓給他人的行為。

　　房地產(chǎn)贈與是指房地產(chǎn)權利人將其合法擁有的房地產(chǎn)無償贈送給他人，不要求受贈人支付任何費用或為此承擔任何義務的行為。

　　房地產(chǎn)買賣屬于雙務行為，即買賣雙方均享有一定的權利，并需承擔一定的義務，房地產(chǎn)贈與屬于單務行為，受讓人不需承擔任何義務。正是由于這一點，在實踐中，經(jīng)常會出現(xiàn)為了某種目的（譬如規(guī)避交易稅費）而將房地產(chǎn)買賣變相轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)贈與的行為，需要嚴格區(qū)分并加以管理。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》都明確規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當符合的條件，規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

　?。?）達不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：以出讓方式取得土地使用權用于投資開發(fā)的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片土地開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。同時規(guī)定應按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。作出此項規(guī)定的目的，就是嚴格限制炒賣地皮牟取暴利，并切實保障建設項目的實施。

　?。?）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利的。司法機關和行政機關可以根據(jù)合法請求人的申請或社會公共利益的需要，依法裁定、決定查封、決定限制房地產(chǎn)權利，如查封、限制轉(zhuǎn)移等。在權利受到限制期間，房地產(chǎn)權利人不得轉(zhuǎn)讓該項房地產(chǎn)。

　?。?）依法收回土地使用權的。根據(jù)國家利益或社會公共利益的需要，國家有權決定收回出讓或劃撥給單位和個人使用的土地，任何單位和個人應當服從國家的決定，在國家依法作出收回土地使用權決定之后，原土地使用權人不得再行轉(zhuǎn)讓土地使用權。

　?。?）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。共有房地產(chǎn)，是指房屋的所有權、國有土地使用權為兩個或兩個以上權利人共同擁有。共有房地產(chǎn)權利的行使需經(jīng)全體共有人同意，不能因部分權利人的請求而轉(zhuǎn)讓。

　?。?）權屬有爭議的。權屬有爭議的房地產(chǎn)，是指有關當事人對房屋所有權和土地使用權的歸屬發(fā)生爭議，致使該項房地產(chǎn)權屬難以確定。轉(zhuǎn)讓該類房地產(chǎn)，可能影響交易的合法性，因此在權屬爭議解決之前，該項房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。

　?。?）未依法登記領取權屬證書的。產(chǎn)權登記是國家依法確認房地產(chǎn)權屬的法定手續(xù)，未履行該項法律手續(xù)，房地產(chǎn)權利人的權利不具有法律效力，因此也不得轉(zhuǎn)讓該項房地產(chǎn)。

　?。?）法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形，是指除上述情形之外，其他法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房現(xiàn)行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務院規(guī)定。”為抑制投機性購房，2005年5月9日，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓。

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