房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無(wú)償兩種方式，有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、房地產(chǎn)抵債、房地產(chǎn)入股等行為，無(wú)償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈(zèng)與、房地產(chǎn)繼承等行為。

　　房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是指房地產(chǎn)權(quán)利人（房屋所有權(quán)人和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)人于一身的權(quán)利主體）將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價(jià)格轉(zhuǎn)讓給他人的行為。

　　房地產(chǎn)贈(zèng)與是指房地產(chǎn)權(quán)利人將其合法擁有的房地產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)送給他人，不要求受贈(zèng)人支付任何費(fèi)用或?yàn)榇顺袚?dān)任何義務(wù)的行為。

　　房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)屬于雙務(wù)行為，即買(mǎi)賣(mài)雙方均享有一定的權(quán)利，并需承擔(dān)一定的義務(wù)，房地產(chǎn)贈(zèng)與屬于單務(wù)行為，受讓人不需承擔(dān)任何義務(wù)。正是由于這一點(diǎn)，在實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)為了某種目的（譬如規(guī)避交易稅費(fèi)）而將房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)變相轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)贈(zèng)與的行為，需要嚴(yán)格區(qū)分并加以管理。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》都明確規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)符合的條件，規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

　?。?）達(dá)不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)阂猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)用于投資開(kāi)發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片土地開(kāi)發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。同時(shí)規(guī)定應(yīng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)。作出此項(xiàng)規(guī)定的目的，就是嚴(yán)格限制炒賣(mài)地皮牟取暴利，并切實(shí)保障建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施。

　?。?）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)可以根據(jù)合法請(qǐng)求人的申請(qǐng)或社會(huì)公共利益的需要，依法裁定、決定查封、決定限制房地產(chǎn)權(quán)利，如查封、限制轉(zhuǎn)移等。在權(quán)利受到限制期間，房地產(chǎn)權(quán)利人不得轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房地產(chǎn)。

　?。?）依法收回土地使用權(quán)的。根據(jù)國(guó)家利益或社會(huì)公共利益的需要，國(guó)家有權(quán)決定收回出讓或劃撥給單位和個(gè)人使用的土地，任何單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)服從國(guó)家的決定，在國(guó)家依法作出收回土地使用權(quán)決定之后，原土地使用權(quán)人不得再行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

　　（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的。共有房地產(chǎn)，是指房屋的所有權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)為兩個(gè)或兩個(gè)以上權(quán)利人共同擁有。共有房地產(chǎn)權(quán)利的行使需經(jīng)全體共有人同意，不能因部分權(quán)利人的請(qǐng)求而轉(zhuǎn)讓。

　　（5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的。權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)，是指有關(guān)當(dāng)事人對(duì)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的歸屬發(fā)生爭(zhēng)議，致使該項(xiàng)房地產(chǎn)權(quán)屬難以確定。轉(zhuǎn)讓該類(lèi)房地產(chǎn)，可能影響交易的合法性，因此在權(quán)屬爭(zhēng)議解決之前，該項(xiàng)房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。

　?。?）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的。產(chǎn)權(quán)登記是國(guó)家依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬的法定手續(xù)，未履行該項(xiàng)法律手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利不具有法律效力，因此也不得轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房地產(chǎn)。

　?。?）法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形，是指除上述情形之外，其他法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房現(xiàn)行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”為抑制投機(jī)性購(gòu)房，2005年5月9日，國(guó)務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。

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