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　　根據(jù)登記的內(nèi)容和方式的不同，各國房地產(chǎn)登記制度分為契約登記制和產(chǎn)權(quán)登記制兩大類型。

　　（一）契約登記制

　　契約登記制度的理論基礎(chǔ)是對抗要件主義，這一理論認為房地產(chǎn)權(quán)利的變更、他項權(quán)利的設(shè)定，在當事人訂立合約之時就已生效，即雙方一經(jīng)產(chǎn)生債的關(guān)系，房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移或他項權(quán)利的設(shè)定即同時成立。登記僅僅是作為對抗第三人的要件，所以稱為對抗要件主義。其主要特點是：登記機構(gòu)對登記申請采取形式審查，登記權(quán)利的狀態(tài)；登記只具有公示力而無公信力，不經(jīng)登記，只能在當事人中產(chǎn)生效力，不能對抗第三人。法院可以裁定已登記的契約無效，登記機構(gòu)對此并不承擔責任。因該項制度為法國首創(chuàng)，所以又稱為“法國登記制”。

　?。ǘ┊a(chǎn)權(quán)登記制

　　產(chǎn)權(quán)登記制的理論基礎(chǔ)是成立要件主義。這一理論認為：當事人訂立的有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移或他項權(quán)利設(shè)定的合同效力只是一種債的效力，即當事人在法律

　　上只能得到債權(quán)的保護，而不能得到物權(quán)的保護。只有履行權(quán)屬登記手續(xù)以后，房屋受讓人或他項權(quán)利的權(quán)利人的房屋所有權(quán)或房屋他項權(quán)利才告成立。將登記作為房地產(chǎn)權(quán)利成立的要件，所以稱為成立要件主義。產(chǎn)權(quán)登記制又可分為權(quán)利登記制和托倫斯登記制兩種。

　　1.權(quán)利登記制

　　登記機構(gòu)設(shè)置登記簿，房地產(chǎn)權(quán)利的取得、變更過程在登記簿上記載，利害關(guān)系人、相關(guān)當事人根據(jù)登記簿的記載推知該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，若房地產(chǎn)權(quán)利的取得未經(jīng)登記便不產(chǎn)生效力，不僅不能對抗第三人，在當事人之間也不發(fā)生效力。其主要特點為：對登記申請采取實質(zhì)審查登記權(quán)利的現(xiàn)狀；登記有公信力即登記簿上所載事項，可以對抗善意第三人，在法律上有絕對的效力。因該項制度發(fā)源于德國，故又稱為“德國登記制”。

　　2.托倫斯登記制

　　該制度為澳大利亞人托倫斯所創(chuàng)，在予以登記后，發(fā)給權(quán)利****屬證書。房地產(chǎn)權(quán)利一旦載人政府產(chǎn)籍，權(quán)利狀態(tài)就明確地記載在權(quán)屬證書上，權(quán)利人可以憑證行使房地產(chǎn)權(quán)利。其主要特點是：房地產(chǎn)權(quán)利一經(jīng)登記便具有絕對的法律效力；已登記權(quán)利如發(fā)生轉(zhuǎn)移，必須在登記簿上加以記載；登記采取強制登記制度；登記簿為兩份，權(quán)利人取得副本，登記機構(gòu)保留正本，正副本內(nèi)容必須完全一致。

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