第五節(jié)　房地產經紀門店的開設

　　一、門店開設的工作程序（熟悉）

　　目前在我國，以存量住房經紀業(yè)務為主的房地產經紀機構，大多采用有店鋪經營模式。門店是房地產經紀機構承接、開展存量房經紀業(yè)務的基層組織和具體場所，是房地產經紀機構企業(yè)形象展示的主要窗口。

　　開設房地產經紀門店必須充分考慮房地產經紀機構的經營范圍和目標市場定位，以符合房地產經紀機構自身的長遠發(fā)展為前提，周密籌劃，合理設置。

　　具體而言，一般應按照以下步驟依次進行：

　　第一，區(qū)域選擇。也就是確定在哪個（或哪些）區(qū)域設置門店。首先要確定目標市場，找準服務對象，然后再依據目標市場、服務對象選擇最佳的區(qū)域。

　　第二，店址選擇。也就是在所確定的城市區(qū)域內選擇最佳位置的店鋪。當門店所在區(qū)域確定后，必須進行周密的市場調查，對區(qū)域內現(xiàn)有的商業(yè)網點，包括競爭的門店、客流集中地段、客流量和客流走向、交通路線、停車位等。進行實地調查。如果區(qū)域內有競爭對手，還要深入調查競爭對手的客戶上門量、看房量等指標。

　　在市場調查充分完成的前提條件下，一般同一區(qū)域應確定若干備選門店（至少不低于兩個），對備選門店的成本、廣告性、客流量、潛在交易量等指標進行對比分析，并在此基礎上測算每個門店的投資回報率，通過權衡選擇最優(yōu)的門店。

　　第三，租賃談判和簽約。選定門店，應及時與門店業(yè)主進行談判。通過市場調查及篩選可確保談判具有客觀性及合理性，能切人談判要點和重點。待雙方達成租賃共識，便簽訂正規(guī)的租賃合同。

　　第四，開業(yè)準備。確定門店的具體位置后，需要抓緊時間投資改造、裝修，并擬定切實可行的實施方案，以保證門店開業(yè)前的準備工作有條不紊的進行。

　　二、門店設置的區(qū)域選擇（熟悉）

　　1.由于城市內部不同區(qū)域存量房市場的客源、房源以及市場狀況均有差異，房地產經紀機構應根據自身的目標市場定位來選擇設置存量房業(yè)務門店的具體區(qū)域。

　　2.具體而言，就是要根據各區(qū)域客戶的消費形態(tài)、結構，同類型客戶和業(yè)主的集中程度，以及房地產產品的存量、戶型、周轉率、價格等與房地產經紀機構目標市場的吻合程度來選擇設置門店的區(qū)域。

　　對于房地產經紀機構而言，目標區(qū)域的選擇是否準確，將直接關系著經營的好壞。

　　3.選擇目標區(qū)域前，經紀機構首先應對所在城市的存量房市場進行調查和分析。目前中國存量房經紀業(yè)務主要在住宅市場開展，調查和分析的指標主要應包括銷售及租賃的成交額比例，銷售及租賃的成交面積比例，成交單位的面積、成交戶型，成交單價與周轉率。從宏觀市場到中觀市場，直至微觀市場進行深入細致的分析研究后，根據房地產經紀機構的目標市場確定最佳區(qū)域。

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