第二節(jié) 假設開發(fā)法的基本公式

　　一、假設開發(fā)法最基本的公式

　　假設開發(fā)法最基本的公式為：

　　待開發(fā)房地產價值＝開發(fā)完成后的價值-后續(xù)必要支出及應得利潤

　　后續(xù)必要支出及應得利潤＝取得稅費+后續(xù)開發(fā)成本+后續(xù)管理費用+后續(xù)銷售費用+后續(xù)投資利息+后續(xù)銷售稅費+后續(xù)開發(fā)利潤

　　與此相對照，如果是采用成本法求取開發(fā)完成后的房地產價值，則公式為：

　　開發(fā)完成后的房地產價值=待開發(fā)房地產價值+取得待開發(fā)房地產的稅費+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

　　在實際估價中，對于上述公式中具體應減去的項目及其金額，要牢記“后續(xù)”兩字，掌握的基本原則是設想得到估價對象（待開發(fā)房地產）以后到把它開發(fā)建設完成，還需要開展的各項工作和相應的必要支出及應得利潤。因此，如果是已完成的工作和相應的支出及利潤，則它們已包含在估價對象的價值內，不應作為扣除項目。例如，評估毛地的價值，即該土地尚未完成房屋拆遷補償安置，這時減去的項目應包括房屋拆遷補償安置費用等。《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二十二條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。”但是，如果評估的是已完成房屋拆遷補償安置的土地價值，則不應將房屋拆遷補償安置費用等作為扣除項目。

　　運用上述公式估價，一是要把握待開發(fā)房地產的狀況和開發(fā)完成后的房地產狀況；二是要把握開發(fā)完成后的房地產經營方式。待開發(fā)房地產的狀況就是估價對象狀況，有土地（又可分為生地、毛地、熟地）、在建工程和舊的房地產（以下簡稱舊房）等；開發(fā)完成后的房地產狀況，有熟地和新的房地產（以下簡稱新房）等。新房又可分為毛坯房、粗裝修房、精裝修房等等。將待開發(fā)房地產的狀況和開發(fā)完成后的房地產狀況結合起來，假設開發(fā)法估價的情形主要有以下7種：①估價對象為生地，在生地上進行房屋建設；②估價對象為生地，將生地開發(fā)成熟地；③估價對象為毛地，在毛地上進行房屋建設；④估價對象為毛地，將毛地開發(fā)成熟地；⑤估價對象為熟地，在熟地上進行房屋建設；⑥估價對象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋；⑦估價對象為舊房，將舊房重新裝飾裝修改造或改變用途成新房。

　　開發(fā)完成后的房地產經營方式，有銷售（包括預售、建成后銷售）、出租（包括預租，但比較少見，多為建成后出租）和營業(yè)（如商場、賓館、度假村、游樂場這類房地產，投資者將其建成后也可能自己直接經營）等。

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