第六章 房地產(chǎn)價(jià)格

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)、形成原理和影響因素

　　一、特點(diǎn) 二、基本原理 三、影響因素

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的主要方法

　　1、房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)：①房地產(chǎn)價(jià)格是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)利的價(jià)格，同一宗房地產(chǎn)可以有多種不同權(quán)利內(nèi)容的價(jià)格；②房地產(chǎn)價(jià)格具有顯著的個(gè)別性；③房地產(chǎn)價(jià)格的總體水平具有周期性循環(huán)和螺旋式上升的特點(diǎn)；④房地產(chǎn)價(jià)格有多種表現(xiàn)方式。

　　2、房地產(chǎn)價(jià)格形成的基本原理：⑴預(yù)期原理；⑵資本化原理；⑶供求原理；⑷替代原理；⑸變動(dòng)原理；⑹最高最佳使用原理；⑺均衡原理和適合原理。

　　3、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素：⑴不同性質(zhì)的影響因素；⑵不同影響范圍和結(jié)果的因素。

　　4、不同影響范圍和結(jié)果的因素：①一般因素：導(dǎo)致城市與城市之間的價(jià)格差異；②區(qū)域因素：導(dǎo)致城市內(nèi)部不同地區(qū)之間的價(jià)格差異；③個(gè)別因素：實(shí)物狀況、區(qū)位、權(quán)益。

　　5、目前在中國(guó)，可列入商品房成本進(jìn)入房地產(chǎn)銷售價(jià)格的稅種主要：營(yíng)業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。

　　6、一宗具體房地產(chǎn)商品價(jià)格可以從三個(gè)方面來(lái)考察：①是房地產(chǎn)商品開發(fā)建設(shè)的成本；②是房地產(chǎn)商品的經(jīng)濟(jì)效用；③是市場(chǎng)上同類房地產(chǎn)商品的成交價(jià)格。

　　房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法：成本法、收益法和比較法。

　　7、房地產(chǎn)價(jià)格的篩選的標(biāo)準(zhǔn)是：①用途與對(duì)象房地產(chǎn)相同；②規(guī)模與對(duì)象房地產(chǎn)相當(dāng)；③建筑結(jié)構(gòu)與對(duì)象房地產(chǎn)相同；④交易類型、交易情況與對(duì)象房地產(chǎn)相同；⑤成交日期與對(duì)象房地產(chǎn)的做人時(shí)點(diǎn)應(yīng)盡量接近；⑥處于對(duì)象房地產(chǎn)的同一供需圈。

　　8、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)的四個(gè)方面的統(tǒng)一：⑴統(tǒng)一采用單位價(jià)格；⑵統(tǒng)一付款方式；⑶統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位；⑷統(tǒng)一幣種或貨幣單位。

　　9、進(jìn)行價(jià)格調(diào)整的方法有兩種：直接調(diào)整法（或稱金額調(diào)整法，用貨幣表示）和百分比調(diào)整法。

　　10、價(jià)格偏差的特殊因素有以下幾種：⑴有一定的特殊利害關(guān)系的交易主體之間的房地產(chǎn)交易；⑵有特別動(dòng)機(jī)的房地產(chǎn)交易；⑶交易雙方信息不對(duì)稱；⑷其他特殊的交易情形。

　　11、收益法理論依據(jù)：預(yù)期原理、資本化原理。

　　用收益法求得的價(jià)格稱為收益價(jià)格。

　　12、資本化方式有兩種：直接資本化法和貼現(xiàn)的資本化法。

　　房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)凈收益×收益倍數(shù)

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