第四章 房地產(chǎn)經(jīng)紀合同

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的涵義和作用

　　一、涵義 二、作用

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的內(nèi)容

　　一、內(nèi)容的界定 二、合同條款

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的主要類型

　　一、代理合同與居間合同 二、買賣合同與租賃合同 三、一手房合同與二手房合同 四、買方代理合同與賣方代理合同

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀糾紛

　　一、糾紛的主要類型 二、糾紛的規(guī)避與處置

　　1、合同：是設立、變更、終止民事權力義務關系的協(xié)議。是平等民事主體之間的協(xié)議。

　　2、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同屬于勞務合同。

　　3、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的主要特征：①是雙務合同②是有償合同③一般為書面形式④主要是從合同（交易合同為主合同）

　　4、僅提供信息服務的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同不是從合同。

　　5、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的作用：①有效保障合同當事人的合法權益②維護和保證市場交易的安全與秩序。

　　6、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的內(nèi)容：①交易標的的價值②當事人各自的責任以及希望履行的標準③對經(jīng)濟風險及當事人對風險造成損失的分擔的事先預定④對履約過程中發(fā)生障礙的處理方法。

　　7、根據(jù)合同條款所起作用，合同條款可分為：主要條款和普通條款。主要條款也稱必要條款，是合同成立的必備條件。

　　8、普通條款也稱一般條款，不影響合同的成立。普通條款包括：通常條款和偶爾條款。

　　9、按合同條款的內(nèi)容，合同條款分為：實體條款（規(guī)定當事人權利義務）和程序條款（解決爭議條款）。

　　10、按表現(xiàn)形式，合同條款可分為：明示條款和默示條款。

　　11、根據(jù)責任內(nèi)容，合同條款可分為有責條款和無責條款。

　　12、無論合同是否約定違約責任，只要違約責任沒有被依法免除，違約當事人就應當根據(jù)合同約定或法律規(guī)定承擔責任。當合同約定與法律規(guī)定的違約責任有所不同時，應當按照合同約定承擔違約責任。

　　**免責條款的特征是：①條款具有約定性；②預先性；③明示性；④免責性。

　　13、經(jīng)紀合同的主要條款是具有共性的。提示條款一般包括：①當事人的名稱或者姓名和住所。合同的主體。②標的。合同的客體。③服務事項與服務標準。④勞務報酬或酬金（明示合同）。⑤合同的履行期限、地點和方式。⑥違約責任。⑦解決爭議的方式。

　　14、經(jīng)紀合同的主要類型：①房地產(chǎn)代理合同與房地產(chǎn)居間合同；②房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀合同與房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀合同；③一手房經(jīng)紀合同與二手房經(jīng)紀合同；④房地產(chǎn)買方代理合同與房地產(chǎn)賣方代理合同。

　　15、房地產(chǎn)代理合同與房地產(chǎn)居間合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的最基本兩種形式。㈠房地產(chǎn)代理合同；㈡房地產(chǎn)居間合同；

　　16、代理合同的內(nèi)容不是以雙方當事人的意思表示一致作為合同的成立條件，而是以被代理人確定委托代理權限和代理人接受權為合同成立條件。

　　17、房地產(chǎn)經(jīng)紀人被房地產(chǎn)的買方或賣方授權委托代理時，其接受授權代理的事務分兩類：事務代理和商事代理活動。

　　18、經(jīng)紀人在代理合同中的義務：㈠按照批示處理事務的義務；㈡親自處理事務的義務；㈢向被代理人報告處理事務情況的義務；㈣處理事務的收益和所得交付被代理人的義務。

　　19、委托人的義務：㈠承擔后果的義務；㈡承擔處理事務的費用的義務；㈢給付房地產(chǎn)經(jīng)紀人報酬的義務；㈣承擔賠償損失的義務。

　　20、被代理人在授權委托經(jīng)紀人處理事務中，處理事務所需要的費用的解決方式：①預付費用；②償還費用。

　　21、根據(jù)居間人所接受委托內(nèi)容的不同，居間合同可以分為指示居間合同和媒介居間合同。

　　22、居間合同與代理合同的區(qū)別：記地產(chǎn)經(jīng)紀人可以同時接受一方或相對兩方委托人的委托，向一方或相對兩方委托人提供居間服務。而代理人只有接受一方委托人的委托代理事務。

　　23、經(jīng)紀人在居間合同中的義務：⑴如實報告義務；⑵盡力提供居間服務的義務；⑶保守秘密的義務。

　　24、委托人的義務：⑴支付報酬；⑵支付必要費用。

　　25、房地產(chǎn)買賣是權利的轉(zhuǎn)讓，租賃是債權經(jīng)營行為。

　　26、房地產(chǎn)買賣行為一般包括：投資新建房地產(chǎn)的期房買賣和現(xiàn)房買賣、二手房買賣。

　　27、房屋租賃行為一般包括：投資新建房屋的期權預租、現(xiàn)房出租、存量房屋的出租和轉(zhuǎn)租。

　　28、新建房屋租賃多采用代理合同形式。存量房租賃多采用居間合同形式。

　　29、一手房經(jīng)紀合同中，須特別增加以下條款：⑴經(jīng)紀機構提取傭金的條件，如必須完成總預（銷）售 面積的多少比例。⑵價格浮動范圍；⑶傭金結算的方式和時間；⑷有關廣告、售樓處搭建及布置等方面的費用支付問題。

　　30、一手房代理的標的是批量化、差異化的房地產(chǎn)商品。

　　31、房地產(chǎn)經(jīng)紀糾紛的主要類型：①房地產(chǎn)交易行為與房地產(chǎn)經(jīng)紀行為混淆造成的合同糾紛；②居間行為與代理行為混淆造成的糾紛；③經(jīng)紀合同的權利不等造成的糾紛；④經(jīng)紀合同的主要條款欠缺造成的糾紛；⑤服務標準與收取傭金標準差異造成的糾紛；⑥締約過失造成的糾紛；⑦經(jīng)紀合同當事人的觀念和法律意識不足造成的合同糾紛；⑧其他。

　　32、房地產(chǎn)經(jīng)紀糾紛的規(guī)避與處置：①制訂示范合同文本 ②制訂服務標準，明確服務要求和內(nèi)容 ③告知必要的經(jīng)紀活動事項，利于委托人監(jiān)督 ④加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)格式合同的監(jiān)督管理 ⑤對已出現(xiàn)的糾紛，應及時協(xié)商或通過法律途徑解決。

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