第三章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)類(lèi)型

　　一、業(yè)務(wù)分類(lèi) 二、業(yè)務(wù)特點(diǎn)

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)基本流程

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)業(yè)務(wù)

　　1、當(dāng)前主要的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)：①我國(guó)目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)主要以居間、代理業(yè)務(wù)為主②房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)形式多樣，新業(yè)務(wù)形式不斷涌現(xiàn)。

　　2、商品房銷(xiāo)售、存量房買(mǎi)賣(mài)、租賃和交換是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中最主要的類(lèi)型。業(yè)務(wù)形式最多的是二級(jí)市場(chǎng)代理業(yè)務(wù)和三級(jí)市場(chǎng)居間業(yè)務(wù)。

　　3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)基本流程：①客戶(hù)開(kāi)拓（爭(zhēng)取客戶(hù)）②業(yè)務(wù)洽談（傾聽(tīng)陳述，查驗(yàn)證件）③物業(yè)查驗(yàn)（實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位）④簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同⑤信息收集與傳播⑥引領(lǐng)買(mǎi)方（承租方）看房⑦代理（協(xié)助）交易達(dá)成⑧交易及金額結(jié)算⑨產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)與登記⑩物業(yè)交驗(yàn)⑾傭金結(jié)算⑿售后服務(wù)

　　4、物業(yè)查驗(yàn)的基本途徑：①文字資料了解②現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地察看③向有關(guān)人員了解。

　　5、經(jīng)紀(jì)人受理了經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)后，主要收集：①標(biāo)的物業(yè)信息②與物業(yè)相關(guān)的市場(chǎng)信息③委托方信息

　　6、信息傳播的主要內(nèi)容：委托標(biāo)的物和委托方信息。

　　7、代理交易達(dá)成的主要工作：①協(xié)調(diào)交易價(jià)格②代理或協(xié)助簽訂交易合同。

　　8、簽訂交易合同是成交的標(biāo)志。

　　9、物業(yè)交驗(yàn)是房地產(chǎn)交易過(guò)程中最容易暴露問(wèn)題和產(chǎn)生矛盾的一環(huán)。

　　10、售后服務(wù)內(nèi)容：延伸服務(wù)、改進(jìn)服務(wù)、跟蹤服務(wù)。

　　11、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)業(yè)務(wù)：①交易登記及權(quán)證代辦②抵押貸款手續(xù)代辦③信息咨詢(xún)④法律服務(wù)⑤價(jià)格評(píng)估⑥置業(yè)擔(dān)保⑦裝潢及搬家服務(wù)等

　　12、目前，我國(guó)房地產(chǎn)登記類(lèi)型：①總登記②土地初始登記③房屋初始登記④轉(zhuǎn)移登記⑤變更登記⑥他項(xiàng)權(quán)利登記⑦注銷(xiāo)登記。

　　13、出讓土地使用權(quán)抵押登記要查驗(yàn)的資料：①出讓土地使用權(quán)抵押的：當(dāng)事人身份證明、《土地出讓合同》、《房地產(chǎn)抵押合同》、《貸款合同》、《土地使用權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》②預(yù)購(gòu)商品房抵押的：《預(yù)售許可證》、《房地產(chǎn)抵押合同》、《貸款合同》③在建工程抵押的：《建設(shè)用地批準(zhǔn)文件》、《土地使用證》或《土地出 讓合同》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程承包合同》、《抵押合同》、《貸款合同》④現(xiàn)房抵押的：《房地產(chǎn)權(quán)證》、《抵押合同》、《貸款合同》

　　14、辦理抵押登記應(yīng)注意：①有經(jīng)營(yíng)期限的抵押人，其設(shè)定抵押期限不得超過(guò)營(yíng)業(yè)期限；②土地使用權(quán)有年限的，抵押期限不得超過(guò)土地使用權(quán)的剩余年限；③共有的房地產(chǎn)，全體共有為抵押人；④按份共有的房地產(chǎn)，設(shè)定抵押不得超過(guò)抵押人的份額；⑤同一抵押物多次抵押時(shí)，應(yīng)提交前面的抵押證 明，后一抵押的存續(xù)期限不得早于前一抵押的存續(xù)期限。

　　15、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人代辦登記應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交當(dāng)事人的委托書(shū)。

　　16、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與、抵押、典當(dāng)需要共同申請(qǐng)。

　　17、房地產(chǎn)抵押貸款種類(lèi)：①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)抵押貸款；②購(gòu)房抵押貸款。

　　18、目前我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款主要有：①公積金貸款②商業(yè)貸款③組合貸款

　　19、貸款方案的三個(gè)要素：貸款額、貸款類(lèi)型、還款期限。

　　20、個(gè)人貸款應(yīng)考慮：①購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)承受能力。月還款額不應(yīng)超過(guò)家庭總收入的30%.②貸款利率變動(dòng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　21、抵押合同自抵押物登記之日起生效。

　　22、借款人應(yīng)提交的資料：身份證明、收入證明、購(gòu)房合同、權(quán)屬證明、估價(jià)報(bào)告、保證人資信證明、公積金管理部門(mén)出示的證明、其他。

　　23、貸款人自收到貸款申請(qǐng)及符合要求的資料之日起，審核后在三周內(nèi)向借款人正式答復(fù)。

　　27、法律服務(wù)包括：法律知識(shí)咨詢(xún)、合同審核與修訂、法律事務(wù)交涉等。

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