（三）寫字樓房地產市場調查研究報告內容構成

　　1．宏觀環(huán)境分析

　　（1）城市經濟和社會發(fā)展。主要包括城市在區(qū)域經濟中的地位，城市經濟發(fā)展狀況，城市社會發(fā)展狀況，城市新增企業(yè)數量。

　?。?）城市規(guī)劃和城市功能。城市規(guī)劃的分析主要包括城市發(fā)展總體目標、城市總體布局規(guī)劃、城市分區(qū)規(guī)劃（區(qū)域功能劃分）、主要商務區(qū)規(guī)劃、城市道路交通規(guī)劃、城市公共交通規(guī)劃等。城市功能定位主要分析城市主導產業(yè)及發(fā)展方向和城市產業(yè)結構兩個方面。

　　2．寫字樓房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢

　?。?）寫字樓用地供應。分析歷年寫字樓開發(fā)用地的供應量，包括土地位置、面積、容積率、土地價格等。

　?。?）城市寫字樓開發(fā)狀況。主要分析歷年寫字樓的施工面積、新開工面積、竣工面積，并通過統(tǒng)計方法，判斷未來幾年的寫字樓供應情況，預測未來的合理供應規(guī)模。

　?。?）寫字樓供給和需求狀況。主要分析批準預售面積、銷售面積和銷售金額、租金水平等。

　　3．商務圈（區(qū)域）分析

　?。?）商務區(qū)分布。分析商務區(qū)的數量、商務區(qū)等級界定、商業(yè)服務設施完備度。

　?。?）圈層環(huán)境分析。分析商務區(qū)的范圍、交通條件、各功能物業(yè)的分布及市政配套與基礎設施狀。

　　4．競爭、典型項目研究

　?。?）項目的基本情況。包括項目名稱、地址、發(fā)展商等信息。

　?。?）項目規(guī)模。主要包括占地面積、總建筑面積、主體建筑層數、車位等。

　?。?）項目等級。從地理位置、規(guī)模、建筑文化、硬件設施和軟件服務等方面進行寫字樓項目等級劃分。

　?。?）規(guī)劃設計重點。主要從空間結構、產品特征、交通組織等方面進行分析闡述。

　　（5）入住企業(yè)特征。分析入駐企業(yè)的行業(yè)特征、使用面積、入駐時間等。

　?。?）運營情況。包括租金、售價、管理費、空置情況等的分析。

　?。?）寫字樓建筑特點。包括規(guī)模、構成、等級、標準層面積、單位面積分割區(qū)間等。

　?。?）附屬設施情況。包括電梯、消防樓梯、停車位、空調、裝修標準等。

　　5．寫字樓客戶分析

　?。?）產品需求及需求特征。首先分析客戶對寫字樓的外部形式和功能的需求特征。包括建筑形式，寫字樓大堂的規(guī)模、風格和裝修標準等。第二分析客戶對寫字樓的內部形式和功能的需求特征。包括戶型結構、建筑面積、功能空間配置和裝修標準等。第三分析客戶對配套設施的要求，包括電梯、停車位、商業(yè)服務、運動休閑、智能化設備等。

　?。?）決策過程和影響因素。主要對客戶購買或租賃的目的、信息收集的來源、影響決策的因素進行分析。

　　（3）寫字樓客戶特征。分析客戶所屬行業(yè)、企業(yè)規(guī)模、現(xiàn)辦公面積、企業(yè)改變經營規(guī)模的計劃等。

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