房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)監(jiān)理

　　（一）工程建設(shè)監(jiān)理的概念

　　工程建設(shè)監(jiān)理簡稱為工程監(jiān)理。所謂工程監(jiān)理就是對建設(shè)者在工程項目實施過程中的技術(shù)活動和經(jīng)濟活動進行管理，使這些活動及其結(jié)果符合有關(guān)法規(guī)、技術(shù)標準、規(guī)范和工程合同要求，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期投資目標，同時使房地產(chǎn)開發(fā)商能在開發(fā)計劃期限內(nèi)以合理的造價和合格的質(zhì)量提供房地產(chǎn)產(chǎn)品給市場消費者。

　?。ǘ┕こ探ㄔO(shè)監(jiān)管的層次

　　工程建設(shè)監(jiān)理可分為兩個層次，即政府對工程建設(shè)的監(jiān)理和社會對工程建設(shè)的監(jiān)理。

　　1.政府對工程建設(shè)監(jiān)理。這是指政府建設(shè)主管部門或被授權(quán)單位，對本地區(qū)、本部門的工程建設(shè)項目，進行統(tǒng)一的、強制性的監(jiān)督管理，以及對由社會負責(zé)的工程建設(shè)監(jiān)理活動實施監(jiān)督和管理的過程。政府對工程建設(shè)項目的監(jiān)理是從宏觀上、縱向上強制性實施的。這一監(jiān)理工作由國家建設(shè)部負責(zé)，在其下設(shè)立有建設(shè)監(jiān)理司作為具體辦事機構(gòu)，地方各級政府的建設(shè)主管部門，下設(shè)建設(shè)監(jiān)理處、科、室作為辦事機構(gòu)。它們的主要職責(zé)是：制定法規(guī)、規(guī)章、條例細則并組織實施；審核批準和管理工程建設(shè)監(jiān)理單位；審核監(jiān)理工程師資格；參與審批開工報告、工程竣工項目驗收；參與重大工程事故的處理等。

　　2.社會對工程建設(shè)監(jiān)理。社會對工程建設(shè)監(jiān)理主要是從微觀上、橫向上通過委托方式實施工程監(jiān)理，其主要監(jiān)理機構(gòu)有：工程建設(shè)監(jiān)理公司或事務(wù)所、工程設(shè)計單位、科研單位、工程建設(shè)咨詢公司等。房地產(chǎn)開發(fā)商可以委托一個監(jiān)理單位，也可以同時委托幾個監(jiān)理單位對其開發(fā)項目進行工程建設(shè)監(jiān)理。工程監(jiān)理范圍可以是開發(fā)項目建設(shè)的全過程監(jiān)理，也可以是階段性監(jiān)理。社會性工程建設(shè)監(jiān)理單位在接受開發(fā)商委托后，須與開發(fā)商簽訂監(jiān)理委托合同后，方能對開發(fā)項目進行工程建設(shè)監(jiān)理。

　?。ㄈ┕こ瘫O(jiān)理的內(nèi)容

　　1.工程進度監(jiān)理。即監(jiān)理單位受建設(shè)單位或業(yè)主委托，對工程進度情況所進行的監(jiān)督管理活動，以保證施工工程按照合同中預(yù)定方案和支付時間完成。主要任務(wù)是對項目建設(shè)周期進行具體的論證，編制項目總進度計劃和階段詳細進度計劃，監(jiān)督階段詳細進度計劃的執(zhí)行，對施工現(xiàn)場進行調(diào)研和分析。

　　2.工程質(zhì)量監(jiān)理。是監(jiān)督單位受建設(shè)單位或業(yè)主的委托，以合同規(guī)定的質(zhì)量目標或國家規(guī)范對項目質(zhì)量進行監(jiān)督和管理的活動。通常涉及的內(nèi)容如下。

　?。?）委托方與監(jiān)理方要按照國家有關(guān)規(guī)定簽訂質(zhì)量監(jiān)理合同。明確監(jiān)理目標及監(jiān)理事項，依照合同規(guī)定提供建設(shè)項目最終產(chǎn)品。

　?。?）進行質(zhì)量控制。根據(jù)設(shè)計要求和合同規(guī)定檢查施工過程中的工藝、材料、設(shè)備情況。

　?。?）質(zhì)量保證。對取得的實際質(zhì)量數(shù)據(jù)和施工單位履行質(zhì)量職責(zé)的程度，與國家有關(guān)規(guī)定、技術(shù)標準進行比較，看其是否合乎要求。

　　3.工程合同監(jiān)理。可以根據(jù)委托方的意圖，代甲方準備招標文件，協(xié)助組織招標，并同中標單位商簽工程承包合同。但主要任務(wù)還是監(jiān)督合同的實施執(zhí)行，及時了解并處理合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題。需要說明的是，在合同監(jiān)理過程中，監(jiān)理方與合同有關(guān)方的聯(lián)系均為法律行為的活動，必須采取書面形式。

　?。ㄋ模┕こ瘫O(jiān)理的工作步驟

　　1.取得監(jiān)理工作任務(wù)。

　　2.與委托方簽訂監(jiān)理合同。

　　3.制定監(jiān)理計劃。

　　4.編寫監(jiān)理工作總結(jié)報告。

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